Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка физическому лицу 2021

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка физическому лицу 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Специальных особенностей для оспаривания кадастровой стоимости на отдельные виды недвижимости не установлены. Но для земельных участков новый порядок оспаривания дает ряд преимуществ:

можно оспорить кадастровую стоимость не только собственного, но и арендованного участка (для граждан это повлечет снижение арендной платы);
в заявлении можно сразу требовать снижения кадастровой стоимости по всем участкам, принадлежащим заявителю.

Если и минус, который может повлиять на прохождение процедура. Теперь заявление можно подать в течение 6 месяцев после завершения государственной кадастровой оценки. Если пропустить этот срок, Комиссия вынесет отказ, а заявителю придется ждать следующую оценку. Она проводится не чаще 1 раза в 4 года, а в Москве и Санкт-Петербурге — не чаще 1 раза в 2 года.

Изменения продолжаются: новые правила оспаривания кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость участка — это стоимость, установленная по результатам государственной кадастровой оценки. Также кадастровую стоимость могут устанавливать:

когда оспаривают результаты предыдущего определения стоимости;
в случаях, предусмотренных ст. 24.19 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — при изменении качественных и/или количественных характеристик объекта.

Кадастровую оценку проводят по ряду причин:

Кадастровую стоимость рассчитывают на основании базовой характеристики — удельной стоимости земель в массиве, которая зависит от:

📍 категории земель: относится ли участок к территории населенного пункта, сельскохозяйственным угодьям или другой категории;

📍 расположения объекта: удаленности от ближайшего поселка, города или его центра;

📍 наличие инфраструктуры: подъездной дорожки, остановок общественного транспорта, магазинов и других социальных объектов;

📍 наличие коммуникаций: электрификации и газификации массива.

Чтобы учитывать все изменения, которые проходят на участке, и поддерживать стоимость объекта на актуальном уровне, сотрудники Госкадастра проводят ревизию, инвентаризацию и переоценку земель в соответствующем массиве.

Переоценка стоимости земли может проводится:

Планово	Внепланово (по требованию собственника)
в интервале от трех до пяти лет с момента последней инвентаризации;	если выявлены кадастровые и технические ошибки в документах на землю;
	если при последней ревизии не учтены все особенности земельного участка;
	в результате стихийного бедствия земли были уничтожены, повреждены или изменились их качественные характеристики;
	плодородный слой почвы был поврежден из-за заболачивания, разрастания оврага, изменения русла реки;
	если земля была переведена из одной категории в другую, например распространенный случай, когда собственник добился перевода участка из СНТ в ИЖС.

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости в упрощенном порядке

Согласно ст. 394 НК РФ, величина земельного налога зависит от кадастровой стоимости (КС) объекта и составляет:

до 0,3% от КС — для земель сельскохозяйственного назначения, дачных кооперативов, садов, земель населенных пунктов, которые предназначены под строительство жилых домов, а также территорий, отведенных под городскую инфраструктуру и жилищно-коммунальные хозяйства;
до 1,5% — для всех остальных категорий ЗУ.

Порядок расчета ставки налогообложения регламентирует статья №394 Налогового кодекса РФ. Земельный налог обязаны платить титульные владельцы участков: собственники, правообладатели на основании постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения. Удержанная с владельцев сумма перечисляется в бюджет администрации населенного пункта.

Ставка налогообложения — размер налоговых платежей, рассчитанный относительно налоговой базы, то есть суммы, которую облагают налогом. В денежном эквиваленте итоговая сумма налога может меняться в результате переоценки стоимости земельного участка. Этот факт мотивирует налогоплательщиков контролировать процесс переоценки и искать пути, чтобы уменьшить кадастровую стоимость ЗУ.

По закону заинтересованные лица могут оспорить итоги кадастровой оценки через специальную комиссию при Росреестре или через суд. Основной причиной для оспаривания кадастровых данных становится рост итоговой суммы земельного налога. Собственнику выгодно, чтобы стоимость ЗУ по кадастру была как можно ниже, потому что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка ведет к снижению налога. Чтобы сократить расходы и не переплачивать налог за владения, владелец может оспорить результаты работы сотрудников Росреестра.

Помимо этого, при определении кадастровой стоимости земель применяют массовые методы оценки. По этой причине установленная цена может существенно превышать рыночную и затрудняет процесс продажи.

Инициатором спора могут выступать как физические, так и юридические лица, а также органы государственной и местной власти. Чтобы оспорить данные национального кадастра нужны веские основания:

❌ доказана недостоверность информации, которая была использована при проведении оценки;

❌ выявлены ошибки в документах, которые привели к завышению стоимости;

❌ в результате природных, техногенных или социальных процессов изменились характеристики участка, что привело к снижению КПД участка и, соответственно, его ценности.

Порядок действий включает:

Предварительный анализ цены участка. На его основании устанавливается, завышена ли в действительности кадастровая стоимость и сопоставимы ли расходы с будущей выгодой.
Отчет экспертов об оценке рыночной стоимости участка.
Сбор пакета документов.
Подача заявления и документов в комиссию Росреестра или в суд.

Чтобы оспорить установленную в кадастре цену участка, заявителю необходимо подтвердить свое право собственности на ЗУ и аргументировать причину обращения. Перечень необходимых для переоценки земли документов включает:

📝 выписку из государственного кадастра недвижимости, в которой указаны результаты оценки;

📝 нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на объект;

📝 документы, свидетельства или заключения, которые свидетельствуют о недостоверности использованных при оценке данных;

📝 отчет о рыночной стоимости объекта, дата оформления которого совпадает с датой определения кадастровой стоимости;

📝 документы, которые свидетельствуют о наличии кадастровой или технической ошибки.

Подать документы можно самостоятельно или через представителя — компанию, которая предоставляет подобные услуги.

Оспаривание кадастровой стоимости – это юридическая процедура, в процессе которой происходит снижение стоимости участка и, как следствие, уменьшение величины денежных средств к уплате в качестве налога.

Размер налога зависит в первую очередь от кадастровой цены. Данный показатель рассчитывается не всегда достаточно точно – отдельные параметры вычисления разнятся с рыночными оценками. В частности, государственные ведомства зачастую не учитывают специфику участка, что делает стоимость несколько завышенной. В связи с этим многие граждане заинтересованы в пересмотре пунктов формирования цены.

Законодательство выделает несколько оснований, согласно которым гражданин может рассчитывать на реализацию возможности изменения кадастровой оценки надела:

результаты ранее проведенной процедуры оценивания каким-либо образом затронули права владельца недвижимого имущества;
процедура осуществлялась с использованием неверной схемы или с учетом ошибочных сведений об объекте;
оценивание было реализовано во время обстоятельств, препятствующих адекватному анализу параметров земли;
величина цены в значительной степени не соответствует ценнику, установленному независимой экспертизой.

Важно: чтобы привести процедуру оспаривания в действие, данных оснований не будет достаточно. Дополнительно необходимо учесть определенные нюансы и индивидуальные обстоятельства ситуации, а также собрать пакет необходимых правоустанавливающих документов.

Ценник на действия оценщика корректируется:

величиной исследуемой площади;
целями экспертизы;
общим уровнем сложности;
регионом компании;
статусом фирмы.

Минимальная стоимость за пользование услугами начинается от 5 тысяч рублей. Что касается максимальной, то она во многом определяется вышеперечисленными показателями. Средний срок проведения оценки и составления отчета составляет около 5 суток. Очевидно, он может быть увеличен в связи с большим объемом работы.

Однако собственнику участка следует понимать, что затраты на независимую оценку – это не единственные расходы, которые нужно будет претерпеть в ходе установления истины.

В частности, при подаче заявления в судебные инстанции необходимо оплатить государственную пошлину – для исков по делам оспаривания стоимости она составляет 300 рублей.

Кроме того, если обращаться в суд, то срок рассмотрения дела может значительно увеличиться – на определение итогового решения обычно уходит более 2 месяцев. По этой причине специалисты советуют обходить этот момент, и подавать запрос непосредственно в кадастровый реестр с пакетом документов, устанавливающих неадекватность утвержденной стоимости. В таком случае ситуация рассматривается в течение 1-2 недель.

Итак, обжалование ценника на землю возможно как через суд, так и через иные структуры, которые устанавливают стоимость.

Вмешательство судебных структур может понадобиться, если досудебное урегулирование не принесло успешных результатов – предыдущие инстанции выразили несогласие в запросе изменить установленную ими стоимость. В этом случае разбирательства могут в значительной степени затянуться, и, в конечном итоге, существенно усложниться сама процедура назначения нового ценника.

По этой причине специалистами рекомендуется оспаривать кадастровую стоимость без непосредственного обращения в суд.

Кроме возможных неудобств от затягивания дела, на гражданина возлагаются дополнительные обязательства по предоставлению новых сведений – в частности, это касается наличия доказательств несправедливости оценки.

В качестве данного элемента может выступать решение независимого специалиста или иные вещественные параметры участка. К примеру, если при расчете окончательного ценника использовался недействительный межевой план, то его можно использовать в качестве подтверждения своей правоты.

Очевидно, чем больше истец сможет предоставить доказательств, тем быстрее будет продвигаться дело в направлении ожидаемого решения.

Для получения оснований на оспаривание стоимости следует в первую очередь выявить цену, которую установил государственный земельный кадастр. Для этого нужно будет пройти процедуру регистрации на официальном виртуальном ресурса кадастра и картографии своего региона.

В результате этого станет доступной информация о проведенной переоценке. В случае определения значительного увеличения стоимости необходимо обратиться в местное ведомство. При себе нужно иметь:

паспорт гражданина РФ;
кадастровый паспорт;
свидетельство о праве собственности.

Объектами недвижимости, которыми владеют граждане, могут быть:

жилые дома;
постройки на участках садоводческих объединений;
квартиры;
метраж в коммуналках;
гаражи;
недостроенное жильё;
любые помещения и сооружения, принадлежащие физ. лицу.

Допустим, объект вашей недвижимости по КС оценили в 20 миллионов рублей, а его рыночная цена в тот момент была всего 18 миллионов. Получается завышение цены на 2 миллиона. В таком случае вы имеете законное право оспорить кадастровую стоимость земельного участка или дома. Добившись положительных результатов, вы сможете снизить налоговую базу своей недвижимости.

Существует только две причины, которые служат законным основанием для пересмотра КС:

Наличие недостоверных сведений. Когда объект осматривали и определяли его технические характеристики, был допущен ряд ошибок, которые повлияли на оценку.
Рыночная цена на момент назначения КС значительно отличается.

Как изменить кадастровую стоимость земельного участка

неправильно составленный перечень объектов, которые нужно подвергнуть оценке;
недостоверно учтены условия существования объекта: местоположение, функции, аварийное состояние, специфика участка, особые территории и пр.;
неправильная интерпретация данных.

Каждый собственник вправе потребовать выписку сведений о своей недвижимости. Территориальные отделения Росреестра обязаны в семидневный срок предоставить эту информацию.

Пользуясь рыночной оценкой как основанием для пересмотра, следует помнить, что временной период рыночной и кадастровой оценки должны совпадать. Если ваш дом сильно подешевел в последующий период, из-за перепадов рыночных цен, суд не примет ваше заявление. То же касается граждан из регионов, где и сейчас налог вычитают по старинке, при помощи инвентаризации: оспорить КС не получится.

Куда обращаться, чтобы оспорить кадастровую стоимость в 2021 году
Есть два пути:

Обратиться в комиссию
пойти сразу в суд

Выбор полностью зависит от ваших предпочтений. Но обращение в комиссию по улаживанию споров о КС даёт частному владельцу несколько преимуществ:

ваше обращение обязаны рассмотреть в течение месяца (это гораздо быстрее, чем в суде);
не придётся идти на судебные издержки и платить госпошлину;
если не устроит решение комиссии – вы сможете оспорить его в суде.

Выбор за вами.

Вернуть себе разницу от налоговой переплаты сложно. Некоторые считают, что невозможно. Сперва нужно дождаться положительного решения в свою пользу, потом снова обращаться с иском, уже о возвращении себе неправомерно взысканных денег. Исковая давность для оспаривания кадастровой стоимости – пять лет.

Оспаривание даёт другой, безусловно положительный, результат: устанавливается истинная стоимость недвижимости, которая вписывается в кадастр. Последующие налоговые отчисления будут производиться уже по новым данным.

Иногда расходы на процесс оспаривания кадастровой стоимости превосходят выгоду. Прежде, чем принимать решение и подавать исковое требование, полезно проконсультироваться с юристом, который специализируется по вопросам недвижимости. В некоторых случаях самый дешёвый вариант – дождаться очередной официальной переоценки, которая сейчас проводится раз в три года.

Из-за погрешностей, возникающих в период проведения массовой оценки объектов недвижимости, определённая государством стоимость земельного участка может оказаться как выше рыночной (реальной) стоимости, так и гораздо ниже неё. Если кадастровый показатель существенно завышен, то собственник оспаривает оценку надела, в результате чего налог на землю, который он ежегодно платит, снижается.

Пересматривают кадастровую стоимость участка и в случаях ошибок, которые были допущены при проведении оценки. К ним относят:

неверное указание сведений об объекте, подлежащему экспертизе;
ошибочное определение условий, которые влияют на стоимость земельного участка (местоположение, целевое назначение, разрешённое использование, аварийное состояние, нахождение надела в границах санитарно-защищенных или других зон с особыми условиями использования участков и т.д.);
неверное применение методологии при исчислении кадастровой цены.

Внимание! Чтобы выявить наличие ошибок при проведении оценки надела, необходимо обратиться к заказчику оценки или оценщику (данные о которых можно получить в отделениях Росреестра) за предоставлением сведений об участке. Ответ на такой запрос должен быть предоставлен в течение семи дней.

Кадастровая стоимость — это расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании. Принципиальным моментом в данном определении является то, что оценка кадастровой стоимости — есть отражение существующего использования земельного участка, а не какого либо иного.

Кадастровая стоимость земельного участка необходима для исчисления налогооблагаемой базы. Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Сейчас вы наверное подумали, а зачем мне уменьшать кадастровую стоимость, если я являюсь арендатором земельного участка и плачу за него только арендную плату, а налог начисляется только собственникам земельных участков? Ответ будет ниже. А пока разберем снижение кадастровой стоимости арендованного земельного участка рассмотрим на примере ИП Солнышкиной Н.Н.

ИП Солнышкина Н.Н. является арендатором земельного участка площадью 16 382 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение находящегося в муниципальной собственности. В договоре аренды, в соответствии с которым она вносит арендную плату, есть положения о базовых показателях для расчета арендной платы.

К ним относятся:

Территориально экономическая зона;
Базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м;
Средне приведенный коэффициент градостроительной ценности;
Коэффициент вида деятельности;
Ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м. (мой любимый).

Именно ставка, а не базовая ставка определяет расчет арендный платы за 1 кв.м., которая может быть пересмотрена собственником — муниципалитетом. Как правило, в договорах аренды земельного участка собственником (администрацией) в лице Департамента имущественных и земельных отношений, обязательно есть понятие об одностороннем изменении арендной платы.

Реальный пример из практики: п. 3.3. договора аренды — размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Российской Федерации и (к примеру) Липецкой области, Липецкой городской думы централизованно устанавливающим оценочные зоны, коэффициенты индексации ставок земельного налога, базовые ставки арендной платы с письменным извещением Арендатора.

Становится ясно, что земельный налог включается в арендную плату и, как правило, именно неправильно определенная кадастровая стоимость земельного участка, намного превышающая его рыночную стоимость, приводит к завышению ежегодных арендных платежей (ответ на вопрос выше).

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Чтобы сопоставить рыночную стоимость нашего земельного участка и кадастровую стоимость указанную в выписке, закажите в независимой оценочной компании отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату указанную в выписке из ЕГРН (к примеру на 01.01.2018 года).

Для расчета рыночной стоимости оценщики используют удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка. Показатель зависит от категории, целевого назначения, общих характеристик местности, расположения и инфраструктуры (удаленность от центра, доступность транспорта и т.д.). Общие характеристики участка суммируются, укладываются в формулы и предоставляются как кадастровая стоимость.

Формулы бывают разные. Для кадастровой оценки участка с обременением, используют формулу с понижающим коэффицентом, так как извлекаемая из них польза снижается. Удельный показатель используют для образования новых садоводческих или дачных участков. Кадастровую стоимость таких участков определяют путем умножения среднего для садового общества значения удельного показателя на площадь земельного участка.

Снижение оценочной стоимости земельного участка возможно, если:

Зафиксирован факт порчи плодородного слоя;
В массиве овраг, обрыв или болото;
Оформлен публичный сервитут и т.д.

Когда ИП Солнышкина получила отчет он её очень удивил, т.к. в отчете рыночная стоимость земельного участка составляла 14 млн. руб., тогда как кадастровая была 38 млн. руб. Очевидно, что все арендные платежи, которые платила ИП были завышены.

Так что же делать дальше? Есть два варианта:

Обратиться к собственнику земельного участка о пересмотре кадастровой стоимости (долго и неэффективно);
Обратиться в суд (наш вариант)

Как уменьшить земельный налог?

В случае ИП Солнышкиной удалось снизить кадастровую стоимость на 43% (было 38 миллионов — стало 14).
Решение суда по нашему делу автоматически направили всем лицам участвующим в деле, а собственник, на основании данного решения, будет обязан произвести перерасчет арендной платы в разрезе уменьшенной кадастровой стоимости.
ИП Солнышкина — довольна.

Как взять землю в аренду у администрации

Снижение кадастровой стоимости собственного земельного участка рассмотрим на примере ООО «Меридин».

ООО «Меридин» является собственником земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение площадь 7 700 кв.м., занимается ООО реализацией изделий медицинского назначения + складская деятельность, т.е. сдает в аренду места хранения на складах.

Ежегодно наше ООО обязано, как собственник земельного участка промышленного назначения, платить огромный земельный налог. Как рассчитывается земельный налог, я описывал выше. Так вот, Геннадий Васильевич, учредитель ООО «Меридин», задумался о высоких издержках и поручил своему юристу снизить ежегодные затраты.

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости производится в ряде случаев:

Если собственник не согласен с оценкой помещения.
При просмотре результатов оценки были выявлены ошибки.
Оценка недвижимости в несоответствии с рыночными ценами – заниженная или завышенная цена.

Еще одна причина, вызывающая волнение и недоверие – пониженная или повышенная налоговая ставка. Оспаривание кадастровой стоимости участка, объектов недвижимости производится по-разному. В каждой ситуации владельцу нужно понимать, как себя вести, что делать, какие документы подготовить.

Кто может оспорить кадастровую стоимость?

Оспорить кадастровую стоимость в Москве или регионах может каждый гражданин, который считает, что были допущены ошибки и нарушены его права.

К основной группе относят:

Физических лиц, чьи права, обязанности нарушены были нарушены.
Юридических лиц, чьи права также были нарушены.
Органы государственной власти, если постройка находится под контролем и распоряжением государства или муниципалитета.

Рассматриваются споры комиссией или в судебных инстанциях.

Дела об оспаривании результатов кадастровой стоимости рассматриваются только при наличии всех документов, поданных владельцем постройки. Оспорить результаты можно обратившись к специально действующей комиссии или в суд. После проверки будет вынесен результат. Для подачи обращения нужно иметь следующий пакт документов:

Паспорт лица, оформившего заявление.
Официальную просьбу, адресованную государственным органам.
Документ, где прописана кадастровая цена объекта недвижимости (справка о кадастровой стоимости или выписка из ЕГРН обычная).
Вердикт комиссии производящей оценку имущества.
Документы, подтверждающие, что заявитель является собственником имущества.

Кадастровую оценку недвижимости проводит кадастровый инженер, который во время оценки руководствуется множеством факторов. Специалист принимает во внимание местоположение объекта недвижимости, размер, в какой зоне находится объект (например, санитарно-защищенная зона), какие особые условия использования недвижимости, целевое предназначение объекта.

При оценке помещения во внимание принимается материал, из которого сделаны стены, срок службы здания и его износ, относится постройка к аварийным зданиям или нет.

Если один из пунктов был не учтен или кадастровый инженер допустил ошибку при внесении данных, оценка является недостоверной, заявитель вправе подать обращение на исправление ошибок результатов кадастровой стоимости.

К заявлению об исправлении кадастровой стоимости прикладываются данные из Единого Государственного Реестра Недвижимости, справка из БТИ (Бюро Технической Инвентаризации).

Иск в суд подкрепляется такими документами:

Письменного заявления.
Выпиской из ЕГРН.
Справкой о праве собственности.
Материалы, подтверждающие рыночную стоимость недвижимого имущества.
Материалы, подтверждающие, что оценка произведена неправильно, с допущением ошибок, недостоверных данных.

Независимо от выбранного способа оспаривания кадастровой стоимости коммерческой недвижимости или жилья, владельцу имущества необходимо подготовить примерно одинаковый комплект документов. Он включает:

выписку из ЕГРН о текущей кадастровой оценке объекта;
документальные свидетельства недостоверности государственной оценки;
правоустанавливающую документацию на имущество;
экспертный отчет независимого оценщика.

При обращении в суд потребуется дополнительно оформить или получить документацию двух видов. Первый – это квитанция об уплате госпошлины. Второй – уведомление о вручении искового заявления всем заинтересованным сторонам.

К числу злободневных и очень актуальных вопросов, касающихся рассматриваемой темы, относится включение НДС в процессе оспаривания стоимости объекта, указанной в кадастре. ВС РФ в течение 3-х последних лет трижды принимал решения, запрещающие включать НДС в кадастровую стоимость. Речь в данном случае идет о ситуации, когда в качестве кадастровой используется рыночная цена имущества.

Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости

Основания для пересмотра оценки установлены законом об оценочной деятельности, и их всего два:

Несоответствие действительности сведений об объекте, на основе которых определялась кадастровая стоимость.
Установление на объект рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости.

В первом случае необходимо ссылаться на ошибки, нарушения при оценке, использование недостоверной информации о характеристиках недвижимости – все, что безосновательно повлияло на завышение стоимости.

Судебная практика допускает пересмотр стоимости в ситуациях, когда искажены, ошибочны, ложны или не учитывались следующие сведения:

перечень объектов в недвижимом комплексе;
местоположение объекта;
целевое назначение;
разрешенное использование;
аварийное состояние объекта;
нахождение недвижимости в зонах с особыми условиями использования;
данные расчетов стоимости, включая первоначальные данные, промежуточные расчетные данные, а также итоговые данные, полученные из-за ошибок в расчетах.

Для анализа информации, которая легла в основу оценки, необходимо запросить сведения у заказчика кадастровой оценки или оценщика. Данные о них можно получить, обратившись в свое территориальное подразделение Росреестра. Ответ должны дать в течение 7 дней.

Для использования второго основания оспаривания кадастровой стоимости необходимо узнать рыночную стоимость объекта недвижимости на дату оценки и установления кадастровой стоимости. Тот факт, что со временем недвижимость серьезно потеряла на рынке в цене, никак вам не поможет. Все равно будет применяться та величина рыночной стоимости, которая была в прошлом.

Второе основание для оспаривания не применяется в регионах, где до сих пор в налогообложении используется инвентаризационная стоимость недвижимости. Несмотря на то, что иски такой категории были в практике, суды в них отказывают, полагая, что права заинтересованных лиц здесь не нарушаются и основания для оспаривания кадастровой (инвентаризационной) стоимости отсутствуют.

И для комиссии, и для суда перечень основных документов практически идентичен. Главное – обосновать свое требование и доказать, что пересмотр стоимости в сторону уменьшения позволит восстановить нарушенные права и интересы.

Перечень обязательных документов:

Заявление в комиссию или иск в суд.
Справка о кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости).
Нотариально удостоверенные копии документов на недвижимость (землю), устанавливающие или подтверждающие права заявителя.
Документы в подтверждение недостоверности сведений о недвижимости, которые были использованы для определения кадастровой стоимости, наличия кадастровой и (или) технической ошибки (если такие факты – основания для оспаривания).
Отчет оценщика об установлении рыночной стоимости на дату установления кадастровой стоимости (если это является основанием для оспаривания) и экспертное заключение по отчету от эксперта (экспертов) СРО, где состоит оценщик. Отчет и заключение готовятся по заказу заявителя и должны соответствовать установленным стандартам и требованиям.

Скачать заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (образец)

Скачать исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости (образец)

При обращении в суд дополнительно к иску приобщаются документы об оплате госпошлины, документы в подтверждение вручения (направления) другим участникам процесса копий иска и приложений к нему.

Если в деле участвует представитель, необходима доверенность.

Оспаривание кадастровой стоимости в Комиссии – специальная процедура досудебного пересмотра оценки. Она регулируется ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности. Комиссии работают в субъектах федерации при региональных подразделениях Росреестра.

Особенности:

Срок рассмотрения обращения – 1 месяц.
Комиссия вправе пересмотреть стоимость или установить в качестве кадастровой стоимости рыночную стоимость объекта – в зависимости от основания для оспаривания, указанного в заявлении.
Отрицательное решение комиссии можно обжаловать в суд в порядке подачи административного иска.

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости для уменьшения налога используется физическими лицами независимо от соблюдения досудебного порядка. Заявитель вправе самостоятельно определить свое требование:

Признать решение Комиссии незаконным и (или) необоснованным (если было обращение в Комиссию).
Изменить кадастровую стоимость (если установлено применение недостоверных сведений об объекте оценки для целей определения кадастровой стоимости, техническая (кадастровая) ошибка).
Установить в отношении объекта рыночную стоимость.

Порядок обращения в суд и рассмотрения заявлений регулируется Главой 25 КАС РФ. Иные требования, например, связанные с налогообложением, одновременно в перечисленными выше заявлены быть не могут, поскольку рассматриваются в ином порядке.

Особенности судебного процесса:

При подготовке иска в качестве ответчиков необходимо указывать инстанцию, утвердившую оспариваемые результаты оценки, и Росреестр (соответствующее региональное подразделение).
Истцом выступает любое лицо, права и интересы которого нарушены оспариваемыми результатами оценки. Как правило, речь идет о собственниках недвижимости. Единственным истцом может быть участник долевой собственности, при этом другие сособственники вправе согласиться с позицией истца или представить свои возражения. В любом случае предметом рассмотрения выступит стоимость всего объекта в целом, а не отдельно взятой доли или долей. Возражения сособственников учитываются, но не препятствуют вынесению положительного решения по иску.
Дела подсудны судам регионального уровня. Таким образом, иск нужно направлять в суд своего субъекта федерации, а не районный суд. Если проведение кадастровой оценки основано на договоре, заключенном до вступления в силу ФЗ № 167-ФЗ от 22.07.2010 года, то для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости можно обращаться в районный суд по местонахождению ответчика. Правда, с учетом срока давности подачи исков, эта судебная инстанция уже не актуальна. Оспорить кадастровую стоимость можно в течение 5-ти лет со дня внесения оспариваемых результатов в кадастр, при этом пересматривать можно только последнюю внесенную в кадастр стоимость.
Срок судебного рассмотрения дела – 2 месяца, сложных дел – возможно, 3 месяца.
Все, что заявлено в иске, обосновывает и подтверждает истец. Если трудно получить какие-то доказательства, истец вправе ходатайствовать перед судом об их истребовании. Суд может запросить нужные доказательства и сам, если посчитает это необходимым. Обычно суды лояльно относятся к заявителям, учитывая массовое распространение исков, связанных с пересмотром кадастровой стоимости.
Пересматривая или устанавливая кадастровую стоимость, суд должен в решении определить ее конкретную величину, которая подлежит внесению в кадастр.

Основные сложности, связанные с пересмотром кадастровой стоимости:

Трудно доказать ошибки, нарушения или использование недостоверных данных при определении кадастровой стоимости в результате оценки. В этом случае необходимо разбираться в том, как проводится оценка, какие регламенты и нормы действовали на момент ее проведения, в чем именно заключаются ошибки или нарушения. Без специалистов сделать это бывает очень сложно.
Нужно самим заказывать оценку для установления рыночной стоимости объекта на момент установления его кадастровой стоимости. Проанализировать рынок и сослаться на некие самостоятельно полученные данные не удастся. Необходимо документальное подтверждение, для чего и проводится оценка, а ее результаты подтверждаются экспертным заключением. Самостоятельный анализ рыночной стоимости поможет сориентироваться в том, стоит или нет затевать оспаривание. Но для принятие комиссией или судом решения этого недостаточно. Оценку проводят независимые оценщики, состоящие в СРО. И это, увы, потребует расходов. Стоимость услуг зависит от региона, объекта, его площади, статуса собственника. Она варьируется от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей.

Учитывая затраты времени и денег на пересмотр кадастровой стоимости, всегда нужно анализировать, насколько комиссионная или судебная процедура дадут нужный эффект. Вряд ли выигрыш по налогам в несколько рублей оправдает затраты. Нет особого смысла в пересмотре оценки, если вы пользуетесь льготами и освобождены от уплаты имущественного налога. Это же касается и регионов, где до сих пор налог считают по инвентаризационной стоимости недвижимости.

Если вам удалось пересмотреть стоимость недвижимости, новая величина будет действовать с момента внесения данных в кадастр. С 2015 года новые сведения учитываются при расчете налога за налоговый период, в котором было подано заявление о пересмотре (оспаривании) стоимости, но не ранее даты включения новых сведений в кадастр.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Согласно данным Росреестра, только за прошлый 2019 год в судах по обращениям физических и юридических лиц было инициировано 22 373 спора о величине кадастровой стоимости, внесённой в государственный кадастр недвижимости.

Наиболее частыми основаниями для исков становились:

кадастровой стоимость объекта недвижимости установлена в размере его рыночной стоимости — 22 010 исков;
недостоверные сведения об объекте оценки, использованные при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки — 88 исков;
оспаривание решения или действия (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости — 91 иск.

В результате оспаривания через суды, суммарная величина кадастровой стоимости была снижена с 1 745,99 миллиарда рублей до 964,20 миллиарда.

Оценка и оспаривание кадастровой стоимости с 1 января 2020 года проводятся по «новому» закону «О государственной кадастровой оценке» от 3 июля 2016 года (№ 237-ФЗ). Основные принципы этого закона: независимость и открытость процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, единство методологии определения кадастровой стоимости, непрерывность актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости.

Напомним, с 1 января 2017 по 1 января 2020 года действовал переходный период, позволяющий воспользоваться нормами, как «нового», так и «старого» закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года (№ 135-ФЗ). Различия между законами приведены в таблице 1.

Таблица 1.

Особенности в порядках оценки и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости по «старому» и «новому» закону:

Норма	ФЗ №135-ФЗ (старый закон)	ФЗ №237-ФЗ (новый закон)
Досудебный порядок	Обязателен для юридических лиц.	Не предполагает досудебного порядка.
Кто определяет кадастровую оценку недвижимости	Отбираемая на основе конкурса оценочная организация. Итоги утверждают региональные и местные власти.	Бюджетные учреждения в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ГКО). Ответственность за их работу возложена на региональные органы власти.
Где оспаривать результаты кадастровой оценки	Комиссия по рассмотрению споров, суд. Для юридических лиц предварительное обращение в комиссию – обязательно.	Комиссия по рассмотрению споров, суд. Предварительно обращаться в комиссию – не обязательно.

Как и ранее государственная кадастровая оценка проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года. Также появилась возможность проведения внеочередной кадастровой оценки. Она не учитывается для целей установления периодичности проведения кадастровой оценки, но должна быть обоснованной. В частности, воспользоваться ей можно, если индекс рынка недвижимости в субъекте РФ со дня проведения последней кадастровой проверки снизился на 30% и более.

Также введена процедура подготовки к проведению государственной оценки, в ходе которой проводится сбор полной информации о ценообразующих рыночных факторах и уточнение сведений об объектах оценки.

Если кадастровая стоимость объекта недвижимости, полученная в ходе проведения внеочередной проверки, будет выше, чем кадастровая стоимость, содержащаяся в ЕГРН, на дату проведения оценки, то изменять эту стоимость запрещено.

На практике кадастровая стоимость нередко выходит завышенной, в чём собственники мало заинтересованы, поскольку от неё зависят размеры налога на имущество физлиц, земельного налога и налога на имущество организаций.

Владелец участка, оспаривая его кадастровую стоимость, обычно преследует одну или несколько следующих целей:

уменьшение суммы платежа по налогу на землю;
снижение выкупной цены, которую потребуется заплатить за оформление участка в собственность;
пересмотр размера арендной платы за пользование землей в меньшую сторону;
совершение сделки с объектом недвижимости на более выгодных условиях (таких, как продажа участка или его сдача в аренду);
уменьшение суммы имущественного налога (если на территории землевладения располагается организация).

Гражданин, в распоряжении которого находится угодье, в особых случаях может быть заинтересован в увеличении размера выплаты по страховке или пересмотре в большую сторону суммы материального ущерба. В таких ситуациях его интерес состоит в переоценке кадастровой стоимости земли в сторону ее повышения.

В соответствии с законодательными актами на уровне регионов и муниципалитетов владелец участка может быть заинтересован в пересмотре его кадастровой стоимости и в других случаях, когда это ему выгодно.

После того, как заявление было принято, оно подлежит рассмотрению по существу в течение 1 месяца. Отсчет данного срока начинается со дня поступления заявления в комиссию. В большинстве случаев оно рассматривается гораздо раньше, уже через 12-14 дней.

С этого же дня отсчитывается 7-дневный срок, в течение которого комиссия должна надлежащим образом уведомить о принятии заявления муниципальный орган самоуправления по местонахождению земельного надела. В уведомлении должна быть указана дата рассмотрения этого заявления.

Председатель комиссии может обратиться с запросом в организацию, являющуюся исполнителем работ, направленных на установление кадастровой стоимости, оспаривание результатов которых производится, а также к оценщикам, составившим отчет, данные которого оспариваются.

Чтобы заседание комиссии было признано правомочным, достаточно участия в нем хотя бы половины ее членов.

Чаще всего на заседание комиссии приглашаются 20-30 человек с аналогичной проблемой, которые перечислены в заранее составленном перечне. Заявитель (как и другие обратившиеся по той же самой причине) может принимать участие в ее заседании.

Представитель организации, действующий от ее имени, может обратиться в суд только после попытки пересмотра кадастровой стоимости во внесудебном порядке.

К обычным гражданам это не относится, они вправе подавать судебный иск как после рассмотрения заявления в комиссии по спорам о кадастровой стоимости, так и обращаться в суд сразу, минуя досудебную стадию процесса.

237-ФЗ: оспариваем кадастровую стоимость по «новому» закону

Если исковым требованием заявителя является пересмотр КС объекта, его следует подавать в течение 5 лет с момента ее регистрации. Но если данный срок был пропущен, это не является основанием для отказа рассмотрения иска. В том случае, когда по истечению данного периода КС изменена не была, срок для подачи судебного иска будет восстановлен.

Действия комиссии или ее решение можно оспорить в течение 3 месяцев. Это срок отсчитывается с момента, когда заявитель надлежащим образом был уведомлен о решении (в случае его вынесения) или когда ему стало известно об оспариваемом действии или бездействии.

С 2017 года допускается подача иска и приложенной к нему документации в электронной форме. Это возможно, если суд располагает необходимым техническим оснащением.

Возможных результатов всего два: либо просьба заявителя будет удовлетворена, либо в пересмотре КС откажут.

Если имело место обращение в комиссию по переоценке кадастровой стоимости и решение было вынесено не в пользу обратившегося, последний вправе подать иск в суд.

При вынесении решения об удовлетворении требования истца суд указывает в нем кадастровую стоимость, которая была установлена в ходе судебного разбирательства. Она подлежит регистрации в кадастре, как и в случае ее пересмотра комиссией по переоценке.

Если же решение вынесено не в пользу истца, последний вправе обжаловать его в апелляционном порядке. Это следует сделать в течение месяца с момента его получения его копии.

В случае оспаривания кадастровой стоимости земли в комиссии Росреестра решение выносится в течение 1 месяца с момента обращения с заявлением, а если подается иск в суд – то в течение 2 месяцев.

Когда дело достаточно сложное, постановлением суда период его рассмотрения может быть продлен еще на месяц. Данные сроки действительны при условии корректного составления искового заявления и приложения к нему всех необходимых документов.

Рассмотрение заявления в комиссии не сопряжено для заявителя с дополнительными расходами, а при подаче иска в суд необходимо уплатить госпошлину в размере 300 рублей для граждан и 4500 рублей для организаций.

Заявитель вправе для защиты своих интересов привлекать к делу своего представителя, функции которого может выполнять адвокат. За адвокатские услуги истец выплачивает ему вознаграждение в соответствии с условиями предварительно принятого соглашения.

Заявитель может нести и другие дополнительные расходы, в том числе на проведение экспертиз или на оплату проезда.

При вынесении решения в его пользу все судебные расходы ему компенсируются, если они будут подтверждены документально.

Если определение кадастровой стоимости земельного участка проведено некорректно или после ее регистрации была установлена рыночная стоимость земли, ее владелец вправе потребовать назначения процедуры переоценки КС.

Для этого он может обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения КС либо в суд. В таком случае ему потребуется написать заявление, адресованное комиссии, или подать исковое заявление. Также необходимо приложить нужные документы.

Ни в комиссии, ни в суде дело без приложенных к заявлению необходимых документов не рассматривается.

Срок рассмотрения заявления в комиссии по оспариванию кадастровой стоимости не превышает 1 месяца, к кому же это не накладывает на него дополнительных расходов. В суде же иск будет рассмотрен по существу в течение 2-3 месяцев, а при подаче искового заявления уплачивается госпошлина.

Решение комиссии или ее отдельные действия могут быть оспорены в судебном порядке. Но и решение суда первой инстанции не всегда бывает окончательным. Его можно провести обжалование в порядке апелляции.

В случае удовлетворения требований заявителя кадастровая стоимость объекта устанавливается в соответствии с решением, вынесенным комиссией по пересмотру КС или судом.

В России все сведения о земельных участках хранятся в кадастре, который ведут уполномоченные государственные органы.

Каждый земельный участок или его обособленная доля имеет собственный номер, являющийся уникальным числовым кодом. Это позволяет осуществить идентификацию абсолютно любого учтенного объекта.

Но в соответствии с Конституцией РФ земля это еще и имущество, облагаемое налогами. Кроме того, немалые земельные территории принадлежат государству или субъектам РФ.

Земли сдаются в аренду физическим и юридическим лицам, желающим ими воспользоваться.

С целью правильного исчисления налогов и предотвращения путаницы при определении арендных платежей был учрежден такой показатель, как кадастровая стоимость.

Информация о кадастровой стоимости содержится в ЕГРН. Узнать эту стоимость можно посредством получения выписки из ЕГРН.

Запросить такие сведения вправе любое лицо – лично или через Интернет-ресурсы. Когда результат определения стоимости по кадастру затрагивает интересы заявителя, и он считает оценку завышенной, то можно запросить разъяснение.

Обращение с просьбой разъяснить порядок оценки направляется в государственное учреждение, проводившее определение стоимости.

В тридцатидневный срок предоставляется ответ о том, что стало основанием для установления конкретной цены. Если заявитель по-прежнему уверен в завышении цены, то он вправе оспорить кадастровую стоимость.