Закон о банкротстве застройщика 2021

Принят Государственной Думой 23 декабря 2020 года

Одобрен Советом Федерации 25 декабря 2020 года

1. Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования.

2. В случае принятия публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства» (далее — Фонд) решения о выплате возмещения гражданам — членам жилищно-строительного кооператива до дня вступления в силу настоящего Федерального закона и погашения в связи с этим требований всех членов такого кооператива Фонд обращается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о передаче объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, Фонду в целях осуществления государственной регистрации перехода прав застройщика на эти объект незавершенного строительства и земельный участок к Фонду.

3. При передаче Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями Фонд принимает решение о реализации прав на указанное имущество, о строительстве (завершении строительства) на полученных земельных участках многоквартирных домов и иных объектов недвижимости либо о реализации совместно с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации программ, направленных на строительство (завершение строительства) многоквартирных домов на земельных участках, принадлежащих Фонду, с последующей передачей части жилых помещений органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации для их предоставления отдельным категориям граждан, в порядке, установленном статьей 13⁴ Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона). При этом Фонд обращается с иском о ликвидации жилищно-строительного кооператива в соответствии с подпунктом 6 пункта 3 статьи 61 Гражданского кодекса Российской Федерации.

4. В случае, если погашены требования не всех участников строительства или имеются требования иных кредиторов, Фонд обращается в арбитражный суд с заявлением о банкротстве жилищно-строительного кооператива.

Президент Российской Федерации В. Путин

Фонду защиты прав дольщиков разрешено завершать строительство многоквартирных домов и реализовывать готовые жилые и нежилые помещения на земельных участках, переданных ему по решению Арбитражного суда.

Он может совместно с субъектами РФ передавать часть жилых помещений для улучшения жилищных условий детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, граждан, имеющих невысокий уровень дохода, граждан, страдающих тяжелой формой хронических заболеваний, многодетных семей.

Установлен механизм возврата в бюджет субъекта РФ денег, предоставленных ранее Фонду для финансирования мероприятий по восстановлению прав пострадавших граждан. В случае реализации Фондом прав на имущество полученные средства, за вычетом расходов по его реализации, будут распределены между ним и бюджетом субъекта или публично-правового образования пропорционально размеру софинансирования.

Определен порядок передачи Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в случае выплаты возмещения гражданам — членам ЖСК.

Закон вступает в силу со дня его официального опубликования.

ЗВОНИТЕ В ЕКАТЕРИНБУРГЕ +7 (343) 383-59-64

Чем мы можем Вам помочь?

Защита при банкротстве: риски инвесторов и покупателей аппартаментов

Основными документами, регламентирующими банкротство при долевом строительстве в нашей стране, являются:

• , от 30.12.2004, «Об участии в долевом строительстве…»;
• .

Признаки скорого банкротства застройщика

Работу российских девелоперов следует постоянно контролировать. Банкротство не случается внезапно. Первые признаки приближающейся беды можно распознать заранее. Любая приостановка в строительстве, нарушение сроков — уже повод бить трубой по рельсу.

Косвенными признаками грядущего банкротства можно считать ситуации, когда:

• офис компании перестал отвечать на телефонные звонки, и оказывается закрытым в рабочее время при личном посещении;
• строительство завершено, а с передачей готовой квартиры девелопер не торопится.

Дольщикам следует сразу же коллективно обращаться к руководству строительной компании с письменной претензией. Либо в арбитражный суд. Медлить нельзя.

Если дольщик проснулся, когда девелопер уже проходит процедуру банкротства, ему все равно не поздно включить свои требования в реестр кредиторов. Есть еще шестьдесят дней на этапе конкурсного производства. Обычно арбитражный управляющий уведомляет всех кредиторов, что реестр требований открыт. Он обязан это сделать письменно, заказным письмом, а также через газету “КоммерсантЪ”. Публикация в Едином реестре банкротств информации о начале дела о банкротстве стройкомпании тоже является сигналом, что пора объявить о своих требованиях.

При банкротстве учитывают затраты дольщика по ДДУ и ущерб, определяемый разностью между рыночной ценой квартиры и фактически оплаченной суммой.

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Форма требования при банкротстве застройщика

Образец заявления дольщика на внесение в реестр при банкротстве:

Заявление пишется в трех экземплярах. Копии ДДУ, квитанций прикладывают к заявлению. Отправляют заказным письмом или передают при личном визите арбитражному управляющему,назначенному на период банкротства, потребовав, чтобы он расписался в получении во втором экземпляре.

При банкротстве девелопера дольщики попадают в третью очередь, тогда как остальные кредиторы выстраиваются за ними. Им позволительно выбирать, деньгами или передачей квартиры с ними рассчитаются.

Из-за банкротства стройфирмы дольщик понес убытки? Их тоже ему компенсируют. Если будет, конечно, чем.

Кто последний? Я за вами: очереди кредиторов при банкротстве застройщика

Очередей на выплаты после банкротства насчитывается четыре:

• граждане, чье здоровье пострадало из-за действий банкрота;
• штатные сотрудники попавшего под банкротство застройщика (зарплатные долги);
• дольщики;
• все прочие заимодавцы.

А куда становиться при банкротстве тем, кто приобрел жилье не по ДДУ, а по предварительной купчей? Им следует потребовать признания их договора договором долевого участия. Судьи, как правило, такие требования в деле о банкротстве удовлетворяют. А покупатели, став дольщиками, получают право требовать неустойку за задержку передачи готового жилья по закону №214-ФЗ.

Требования участников строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, конкурсный управляющий по делу о банкротстве застройщика самостоятельно включает в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов, на основании информации, размещенной органом регистрации прав в единой информационной системе жилищного строительства, о чем уведомляет участника долевого строительства.

В свою очередь участник строительства вправе предъявить конкурсному управляющему требование о передаче жилых помещений, требование о передаче машино-места и нежилого помещения (при наличии соответствующего договора) и (или) денежное требование либо уточнить свое требование к застройщику, предъявив соответствующие документы (пп. 2, 2.1, 3.1 п. 1 ст. 201.1, п. п. 2, 3.1 ст. 201.4 Закона № 127).

Конкурсный управляющий рассматривает требования и включает их в реестр требований участников строительства (п. 3 ст. 201.4 Закона № 127; ч. 3 ст. 8 Закона № 478).

Если строительство дома завершено, участник строительства вправе предъявить требование о передаче жилого помещения (квартиры, комнаты), требование о передаче машино-места и нежилого помещения (площадью не более 7 кв. м) и включении его требования в реестр требований участников строительства (реестр требований о передаче жилых помещений) (пп. 3, 3.1 п. 1 ст. 201.1, п. 3 ст. 201.4, ст. 201.7 Закона № 127; ч. 3, 4 ст. 8 Закона № 478).

Денежное требование участника строительства возникает в связи с его отказом от исполнения заключенного ДДУ, в частности, в связи с открытием конкурсного производства, иным прекращением договора, а также в связи с его недействительностью (незаключенностью). Так, участник строительства в зависимости от ситуации вправе заявить следующие денежные требования (п. п. 1, 2 ст. 201.5, пп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона № 127; ч. 3, 4 ст. 8 Закона № 478):

• о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;

• возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение, машино-место, нежилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения;

• возврате денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, которые признаны судом или арбитражным судом недействительными, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по таким договорам;

• возврате денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, которые признаны судом или арбитражным судом незаключенными, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по таким договорам.

Для обращения к конкурсному управляющему с заявлением об установлении (уточнении) требований рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

В заявлении о включении требований участника строительства (реестра требований о передаче жилых помещений) в реестр требований кредиторов рекомендуется, в частности, указать:

1) фамилию, имя и отчество конкурсного управляющего, его почтовый адрес, указанный в публикации о признании застройщика банкротом и введении конкурсного производства;

2) наименование арбитражного суда, рассматривающего дело о банкротстве застройщика, в который подается заявление, и номер дела;

3) наименование застройщика-должника, его местонахождение;

4) сведения о заявителе (Ф.И.О., адрес, номера телефонов и факсов, адрес электронной почты);

5) дату и номер ДДУ и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места или нежилого помещения;

6) идентификационные данные дома и объекта недвижимости, в отношении которого заключен договор (адрес дома, номер квартиры, машино-места, нежилого помещения либо иные данные, позволяющие идентифицировать объект недвижимости, его площадь, количество комнат и др.), в соответствии с договором;

7) стоимость объекта недвижимости по договору и сумму денежных средств, перечисленную застройщику;

8) реквизиты документов, подтверждающих оплату стоимости объекта недвижимости по договору в полном объеме;

9) сведения о неисполнении застройщиком своих обязательств по передаче объекта недвижимости;

10) требования участника строительства (о передаче жилого помещения, машино-места, нежилого помещения либо денежное требование) со ссылками на законы и иные нормативные правовые акты, обосновывающие требования.

При установлении денежного требования учитывается размер убытков в виде реального ущерба (пропорционально исполненной участником строительства части обязательства по оплате жилого помещения). Стоимость помещения при этом определяется на основании отчета независимого оценщика, привлекаемого конкурсным управляющим за счет средств должника. Стоимость машино-места или нежилого помещения определяется в соответствии с законодательством о банкротстве (п. п. 2, 2.1 ст. 201.5 Закона № 127).

К заявлению об установлении требований необходимо приложить в том числе (ч. 1, 3 ст. 4 Закона № 214; п. 6 ст. 201.4 Закона № 127):

• оригиналы или надлежащим образом заверенные копии документов, подтверждающих обоснованность требований (например, ДДУ с отметкой регистрирующего органа о государственной регистрации в ЕГРН);

• документы, подтверждающие факт полной или частичной оплаты стоимости жилого помещения, машино-места, нежилого помещения (платежные поручения, приходно-кассовые ордера, иные документы об оплате, предусмотренные законодательством РФ). Представление документов об оплате не требуется, если требования участника строительства возникли в результате уступки прав по ДДУ и обязательство по уплате цены договора прекращено.

Конкурсный управляющий рассматривает полученное требование в течение 30 рабочих дней со дня получения такого требования. Если требование дольщика обосновано, оно включается в реестр требований участников строительства (реестр требований о передаче жилых помещений). В этот же срок конкурсный управляющий уведомляет участника строительства о включении его требования в реестр требований участников строительства (реестр требований о передаче жилых помещений), об отказе в таком включении либо о включении в реестр требования в неполном объеме (п. 7 ст. 201.4 Закона № 127; ч. 3, 4 ст. 8 Закона № 478).

Конкурсный управляющий производит расчеты с участниками строительства с соблюдением установленной очередности (п. 1 ст. 201.13 Закона № 127):

• если не позднее, чем за месяц до даты завершения конкурсного производства не вынесено определение арбитражного суда о передаче дольщикам объекта незавершенного строительства или жилых помещений в доме, здании (сооружении), предназначенном для размещения машино-мест, строительство которых завершено;

• если не позднее, чем за месяц до даты завершения конкурсного производства не вынесено определение арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств обанкротившегося застройщика новому приобретателю;

• не позднее месяца со дня принятия арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства, определения о передаче жилых помещений в доме, здании (сооружении), предназначенном для размещения машино-мест, строительство которых завершено, определения о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика.

Отметим, что погашение требований дольщиков путем передачи им объекта незавершенного строительства недопустимо при банкротстве застройщика, который для долевого строительства привлекал денежные средства участников с использованием счетов эскроу. После передачи таким дольщикам жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений или после передачи имущества застройщика и обязательств застройщика по ДДУ новому приобретателю денежные средства со счетов эскроу перечисляются на открытый конкурсным управляющим отдельный счет обанкротившегося застройщика для расчетов с иными кредиторами или новым приобретателем (п. п. 4, 7 ст. 201.12-2 Закона № 127).

Если ответственность застройщика за неисполнение своих обязательств перед участниками строительства была застрахована, то в случае признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства участник строительства вправе потребовать от страховщика выплаты страховой суммы.

При этом наступление страхового случая подтверждается, в частности, решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов или реестра требований участников строительства (реестра требований о передаче жилых помещений).

Порядок и условия выплаты в этом случае определяются правилами страхования.

Следует также учитывать, что с 27.06.2019 договоры страхования гражданской ответственности застройщика (являющиеся обязательными) досрочно прекратили действие, за исключением договоров страхования, по которым на указанную дату наступил страховой случай и предъявлено требование о выплате страхового возмещения и (или) вступило в силу решение суда об исполнении, в частности, обязательств по договору страхования (ст. 1, ч. 1, 2 ст. 3 Федерального закона от 27.06.2019 № 153-ФЗ; ст. 15.6 Закона № 214; п. 3 ст. 3 Закона от 27.11.1992 № 4015-1; Информационное письмо Банка России от 10.07.2018 № ИН-015-53/45).

Законопроект, который предлагает ввести Правительство РФ весной 2021 года, меняет весь механизм банкротства. Вводятся новые понятия, все должники распределяются по нескольким группам, а реализацию имущества предлагается проводить через маркетплейсы. Большая часть изменений, конечно, относится к банкротам-предпринимателям и банкротам-юридическим лицам. Но и для граждан-должников, планирующих подавать на банкротство, также есть несколько важных изменений. Подробнее о них ниже.

Первое, что предлагает сделать законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации – это переименовать Закон «О банкротстве» в Закон «О реструктуризации и банкротстве».

Еще одно значимое нововведение законопроекта – изменение стадий банкротства (ликвидация некоторых, ранее непопулярных). Опять-таки, в той редакции законопроекта, в какой его анализировал автор при написании статьи, физических лиц и ИП это нововведение не коснется. Стоит отметить, что и проект закона об упрощенном банкротстве граждан дважды кардинально «перекраивался».

Но на данной стадии обсуждения законопроекта, как и раньше, для физических лиц будут предусмотрены три возможные стадии – реструктуризация долгов, мировое соглашение и реализация имущества.

А вот банкротство юридических лиц, предполагается, вести посредством только реструктуризации долгов, конкурсного производства и мирового соглашения, в новом варианте закона наблюдения, финансового оздоровления и внешнего управления не будет.

Что делать дольщику в случае банкротства застройщика?

Должник-застройщик – это юридическое лицо (ИП), которое отвечает общим признакам банкротства, привлекало денежные средства (имущество) участников строительства и к которому у них имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования (пп. 1 – 4 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

С 25.12.2018 участники строительства – физлица также могут заявить требования о передаче машино-мест и (или) нежилого помещения, если дело о банкротстве возбуждено до этой даты либо после нее при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди (п. 3 ст. 8 Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ, пп. 3.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Помещения (жилые, нежилые) и машино-места не должны быть введены в эксплуатацию на момент привлечения денежных средств (пп. 3 – 3.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Застройщиком также признается лицо, которое фактически аккумулирует денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома.

Важно, что требование о передаче помещений и машино-мест касается только (пп. 3, 3.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве):

• квартир (комнат), нежилого помещения или машино-места в многоквартирном доме;
• жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (далее – жилой дом блокированной застройки).

Участник строительства – физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого (нежилого) помещения, машино-места или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование, имеющие к нему требование о передаче жилого помещения или денежное требование (пп. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

К участникам строительства также относятся участники долевого строительства, а именно:

• граждане, имеющие требования к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве, по которому застройщик внес обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд;
• граждане, внесшие денежные средства на счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве;
• публично-правовая компания “Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства” (Фонд) (пп. 2.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Права участников строительства

Участники строительства, помимо прав кредиторов, в рамках дела о банкротстве могут:

• ходатайствовать перед судом о передаче дела в арбитражный суд по месту жительства (нахождения) большинства участников строительства или месту нахождения объекта строительства (п. 4 ст. 201.1 Закона о банкротстве);
• определять судьбу объектов строительства, участниками которого являются. Например, они могут передать объект незавершенного строительства созданному ими ЖСК, если Фонд принял решение о нецелесообразности финансирования завершения строительства (п. 1 ст. 201.10 и п. 1.1 ст. 201.11 Закона о банкротстве);
• требовать признания права собственности на помещения и машино-места, переданные застройщиком по акту приемки-передачи или не переданные, но находящиеся в доме и другом объекте недвижимости, в которых в отношении не менее 1/3 помещений и машино-мест признано право собственности или зарегистрировано право собственности (п. п. 8 и 1 ст. 201.11 Закона о банкротстве);
• отказаться от исполнения договора, предусматривающего передачу помещений и машино-мест (п. 1 ст. 201.5 Закона о банкротстве).

Обоснованность требований, за исключением требований участников строительства, рассматривается в общем порядке, установленном ст. 48 Закона о банкротстве. Если суд признает требование обоснованным, он вводит процедуру конкурсного управления сроком на один год, так как наблюдение и финансовое оздоровление не применяются при банкротстве застройщика (п. 2.7 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Обоснованность требований участников строительства арбитражный суд рассматривает, только если они поданы в рамках заявления о признании должника банкротом до рассмотрения первого требования. Их обоснованность устанавливается судом на основании п. п. 5 и 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве (п. 8 ст. 42, п. 2.6 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Требования, поданные после введения арбитражным судом конкурсного производства, рассматриваются конкурсным управляющим (п. 3 ст. 201.4 Закона о банкротстве).

Конкурсный управляющий самостоятельно включает требования, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, в реестр на основании информации, размещенной Росреестром в единой информационной системе жилищного строительства (п. 3.1 ст. 201.4 Закона о банкротстве).

Требования уполномоченных органов, кредиторов, за исключением участников строительства, предъявляются по общим правилам в зависимости от стадии банкротства.

Как предъявляет требования участник строительства

Направьте конкурсному управляющему требование в течение двух месяцев со дня получения от него уведомления об открытии конкурсного производства. Такое уведомление считается полученным по истечении одного месяца со дня его опубликования в порядке, установленном ст. 28 Закона о банкротстве (п. 4 ст. 201.4 Закона о банкротстве).

Обязательно приложите к требованию документы, подтверждающие факт полной или частичной оплаты своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу помещений и машино-мест (п. 6 ст. 201.4 Закона о банкротстве).

К требованию приложите (п. 6 ст. 201.4 Закона о банкротстве):

• документы, подтверждающие факт полной или частичной оплаты участником строительства своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу помещений и машино-мест;
• вступившее в силу решение суда (арбитражного суда);
• определение о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решений третейского суда или иных судебных актов;
• документы (оригиналы либо их надлежащим образом заверенные копии), подтверждающие обоснованность требований.

Если требования возникли в результате уступки прав по договору участия в долевом строительстве, по которому обязательство в части уплаты цены прекращено, то представлять документы, подтверждающие обоснованность требований, не нужно (п. 6 ст. 201.4 Закона о банкротстве).

Конкурсный управляющий в отдельных случаях созывает собрание участников строительства и (или) участников долевого строительства. Например, это необходимо, если у застройщика есть объекты незавершенного строительства и Фонд принял решение о нецелесообразности финансирования завершения строительства в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ.

Собрание участников строительства не проводится, если Фонд принял решение о финансировании мероприятий, указанных в ч. 2 ст. 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ, например мероприятий по завершению строительства (строительству) объектов инфраструктуры (п. 1 ст. 201.12 Закона о банкротстве).

На собрание участников строительства выносится вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи (п. 1 ст. 201.10, п. 1.1 ст. 201.11 Закона о банкротстве):

• прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства ЖСК или иному специализированному потребительскому кооперативу – если объект на стадии строительства и Фонд принял решение о нецелесообразности финансирования завершения строительства;
• им жилых (нежилых) помещений, машино-мест в доме – если строительство завершено и Фонд принял решение о нецелесообразности финансирования мероприятий.

На собрание участников долевого строительства выносится вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников долевого строительства (так же, как в случае с участниками строительства) или о привлечении иного застройщика при наличии такой возможности (п. 4 ст. 201.12-1 Закона о банкротстве).

На собрание участников долевого строительства, внесших денежные средства на счета эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, выносится вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников путем передачи им в собственность помещений и машино-мест или о привлечении иного застройщика при наличии возможности привлечения такого лица (п. 3 ст. 201.12-2 Закона о банкротстве).

Конкурсный управляющий производит расчеты с участниками строительства в порядке ст. 201.9 Закона о банкротстве в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 201.13 названного Закона. Это может потребоваться, к примеру, если арбитражный суд не позднее чем за один месяц до даты завершения конкурсного производства не вынесет определение о передаче:

• объекта незавершенного строительства или жилых помещений в многоквартирном доме, жилом доме блокированной застройки, здании (сооружении), предназначенном исключительно для размещения машино-мест, строительство которых завершено, согласно ст. ст. 201.10, 11 Закона о банкротстве;
• имущества и обязательств застройщика приобретателю согласно ст. 201.15-1 Закона о банкротстве.

Совместное собрание участников строительства и участников долевого строительства, имеющих требования в отношении одного и того же объекта, проводится в случае возбуждения дела о банкротстве застройщика, привлекающего денежные средства и (или) имущество участников строительства по договорам участия в долевом строительстве, если (ч. 26 ст. 8 Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ):

• договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства представлен на госрегистрацию до госрегистрации Фонда;
• и (или) договоры участия в долевом строительстве содержат условия об обязанности застройщика уплатить обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, а также об использовании счетов эскроу.

Такое собрание проводится в порядке, установленном п. 5 ст. 201.12-1 Закона о банкротстве.

Какие условия надо соблюсти для передачи ЖСК, созданному участниками строительства, прав застройщика

Условия, которые необходимо одновременно соблюсти, перечислены в п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве (например, объект незавершенного строительства должен принадлежать застройщику на праве собственности). При этом в следующих случаях участникам строительства может потребоваться внести денежные средства (пп. 1 – 3 п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве):

Как осуществляется процедура банкротства застройщика

Если застройщик имеет обязательства по таким объектам, то он в возмездном порядке передает имущество (в том числе имущественные права) и обязательства иному застройщику-приобретателю. После завершения строительства приобретатель безвозмездно передает эти объекты в государственную или муниципальную собственность (ст. 201.15-2-1 Закона о банкротстве).

Приобретателем имущества и обязательств застройщика может быть (п. п. 5, 6 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 09.08.2016 N 760, п. 2 ст. 201.15-2-1 Закона о банкротстве):

• юрлицо:

– которое обладает правом выполнять инженерные изыскания, осуществлять подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства согласно Градостроительному кодексу РФ;

– которое соответствует требованиям, предъявляемым к участникам закупки в силу ст. 31 Закона N 44-ФЗ;

– которое обладает денежными средствами и (или) имуществом в количестве (размере и объеме), достаточном для завершения строительства передаваемых объектов;

• некоммерческая организация Фонда, созданная для урегулирования обязательств застройщика перед участниками долевого строительства, в том числе для финансирования и осуществления мероприятий по завершению строительства. При этом размер финансирования, определенный решением Фонда, должен соответствовать размеру финансирования, необходимому для завершения строительства передаваемых объектов;
• Фонд субъекта РФ.

Если дело о банкротстве возбуждено до 25.12.2018, то некоммерческая организация Фонда может быть приобретателем при условии, что не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди (п. 3 ст. 8 Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ).

Лицо, которое намеревается приобрести имущество и обязательства застройщика, должно направить заявление о таком намерении и необходимые документы (п. п. 1 – 3 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 09.08.2016 N 760, п. п. 3, 4 ст. 201.15-2-1 Закона о банкротстве).

Если таким лицом является Фонд субъекта РФ, он должен направить заявление и документы:

• в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве;
• конкурсному (внешнему) управляющему;
• в Минстрой России.

Суд вынесет определение об удовлетворении этого заявления, если представлено заключение Минстроя России о возможности передать Фонду субъекта РФ имущество и обязательства застройщика (п. 6 ст. 201.15-2-1 Закона о банкротстве).

Такое определение подлежит немедленному исполнению. Оно может быть обжаловано в порядке, установленном п. 3 ст. 61 Закона о банкротстве (п. 6.1 ст. 201.15-2-1 Закона о банкротстве).

Реализация имущества, в том числе и залогового в рамках банкротства застройщика, осуществляется в общем порядке, предусмотренном ст. 139 Закона о банкротстве.

Особенность – все денежные средства поступают на специальный счет. С этого счета денежные средства, после вычета расходов на сохранение и реализацию, направляются на погашение (п. п. 1, 4 ст. 201.14 Закона о банкротстве):

• требований кредиторов, чьи обязательства были обеспечены залогом реализованного имущества, – 60% полученных от реализации средств.В том числе и участников строительства, чьи права были обеспечены залогом;
• денежных требований граждан – участников строительства (за исключением процентов и иных санкций) вне зависимости от того, являются ли они залогодержателями в отношении реализуемых объектов незавершенного строительства и земельного участка, – 25% полученных от реализации средств;
• требований кредиторов первой и второй очереди, если иного имущества застройщика недостаточно для погашения этих требований – 10% полученных от реализации средств;
• судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения конкурсному управляющему (внешнему управляющему) и оплату услуг лиц, привлеченных конкурсным управляющим (внешним управляющим) в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей, – 5% полученных от реализации средств.

Если застройщик привлекал средства участников долевого строительства исключительно с использованием счетов эскроу, требования кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом объектов и (или) прав на них должника, указанных в п. 1 ст. 201.14 Закона о банкротстве, удовлетворяются в установленном размере. На основании распоряжения конкурсного управляющего банк списывает средства с отдельного счета должника и выдает их кредитору или зачисляет на указанный им счет.

Средства, оставшиеся на отдельном счете должника после удовлетворения требований кредиторов, используются по правилам ст. 138 Закона о банкротстве (п. 5 ст. 201.14 Закона о банкротстве).

В первую очередь, это квартиры. Согласно Жилищному кодексу РФ они относятся к категории жилых помещений, подходят для постоянного проживания людей и отвечают установленным санитарным и техническим требованиям.

Также в новостройках можно приобрести нежилые помещения. К ним относятся апартаменты (формально нежилые, но по факту покупаются гражданами для проживания, как квартиры), нежилые помещения первых этажей (как правило приобретаются физлицами для будущих магазинов и офисов), машиноместа и кладовые.

Всем типам помещений предоставляется одинаковая степень защиты. Как жилые, так и нежилые помещения в строящихся домах приобретаются по Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве…» 214-ФЗ. В соответствии с ним физические и юридические лица инвестируют средства в объекты на стадии строительства и получают свои объекты после достройки дома.

Похожие записи:

• Отменят ли пособия матерям одиночкам в 2021 году
• Начало призыва в 2021 году
• Как вернуть деньги за путевку если поездка не состоялась из за болезни