Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотека Без Первоначального Взноса Форум 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
49
- 1
- 2
Статистика говорит о том, что заёмщики, которые взяли ипотеку с крупным первоначальным взносом, справляются с платежами лучше, чем те, у кого он небольшой или совсем отсутствовал. Получается, что первоначальный взнос — своего рода залог, доказательство того, что ваши намерения серьёзные и у вас хватит финансовой дисциплины, чтобы расплатиться по своим обязательствам.
- Самый верный и выгодный способ — накопить самостоятельно, хотя это может быть трудно и небыстро.
- Можно одолжить нужную сумму у родных, если такая возможность есть.
- И самая рискованная идея — брать потребительский кредит, проценты по которому всегда выше, чем по ипотеке: ваша долговая нагрузка станет слишком высокой, выплачивать два кредита будет тяжело.
Так или иначе, в СберБанке есть ипотечные программы, которые позволяют существенно снизить первоначальный взнос без большого удорожания кредита. Такие программы подойдут не всем, но про них стоит знать.
Кому подойдёт. Тем, у кого уже есть недвижимость в собственности: квартира, дом, земля или гараж. То есть, в отличие от стандартной ипотеки, заголом по кредиту будет та недвижимость, которой вы уже владеете, а не та, которую покупаете.
Условия. Заёмщику должно быть не меньше 21 года и не больше 75 лет на момент погашения. На последнем рабочем месте вы должны работать не меньше 6 месяцев. Муж или жена будут созаёмщиком, если собственность не разделена по брачному договору. Нужно учитывать, что сумма такого кредита в СберБанке ограничена 10 млн ₽ или 60% оценочной стоимости залоговой недвижимости.
Как получить. Рассчитать кредит поможет калькулятор, но помните — это предварительные цифры. Подать заявку можно онлайн или в офисе банка.
Бывает ли ипотека без первоначального взноса?
- Полностью обойтись без первоначального взноса не получится — придётся потратить на него либо материнский капитал, либо заложить недвижимость.
- Если вы родитель или военный, или имеете право на другие льготы — воспользуйтесь ими.
- Не берите потребительский кредит для первоначального взноса. Чем меньше больших и дорогих долгов, тем лучше.
На практике оказывается, что у покупателя квартиры есть несколько способов, как в 2021 году обзавестись жильем без наличия на руках положенной суммы. Все эти способы абсолютно законны.
В Сбербанке их несколько. Нередко они реализуются с участием застройщика или государственных льготных программ для определенных категорий населения.
Вот несколько способов, как взять ипотеку без первоначального взноса:
- Использовать для этого материнский капитал, полученный при рождении первого или второго ребенка. Для третьего малыша также есть государственная помощь – 450 тыс. руб. Их можно внести в счет погашения долга или в качестве первоначального взноса.
- Задействовать военный сертификат, если один из родителей – участник накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих.
- Купить недвижимость с дополнительным потребительским займом. Это востребованный финансовый продукт, который есть не только у ведущего банка страны. Но его предоставят быстрее, если заемщик – клиент Сбербанка. Если взять их одновременно, потребительский заем покроет стоимость первоначального взноса.
- Самый распространенный вариант – залог под любую недвижимость, которая уже имеется в распоряжении. Это необязательно должна быть квартира, можно заложить земельный участок, гараж или частный дом. Просто кредитная ставка под него все еще от 13 %, зато сумма займа может достигать и 10 миллионов рублей, которые даются на срок до 20 лет.
- Можно взять субсидию в федеральных или местных органах власти. Но она распространяется только на семьи, которые стоят в очереди на улучшение жилищных условий. Возраст претендентов не должен превышать 35 лет.
Просчитав все необходимые суммы (предварительные платежи и ежемесячные взносы) и изучив требования, которые Сбербанк предъявляет к заемщику, можно проконсультироваться с экспертами учреждения по телефону или в режиме видеосвязи.
Даже для получения нецелевого кредита клиент должен соответствовать определенным требованиям:
- быть гражданином РФ и владеть недвижимостью на ее территории;
- достичь 21 года, а в пожилом возрасте так рассчитать срок выплат, чтобы последняя сумма пришлась до наступления 75-летнего возраста;
- официально работать на одном месте не менее полугода, иметь общий стаж не менее 12 месяцев;
- зарплату подтвердить справкой с места работы;
- иметь созаемщика (поручителя), который примет на себя обязательства в случае непредвиденных обстоятельств.
- Микрозайм
- Потребительский кредит
- Кредитные карты
- Кредит для бизнеса
- Ипотека
- Вклады
- Автокредит
- Товарные кредиты
- Кредит Webmoney
Первый платеж считается гарантией для банка, свидетельствующей о платежеспособности клиента. С его помощью он уменьшает риски при невозврате и вероятном снижении стоимости жилья.
В том случае, когда цены на недвижимость снижаются, возникает следующая ситуация: квартиру приходится продавать по меньшей стоимости, чем в момент приобретения за кредитные средства. И в результате банк не может вернуть изначально потраченные на нее деньги.
Первоначальный взнос покрывает те убытки, которые финансовые организации несут в таких случаях. И если раньше программы без его привлечения были в нескольких банках, то к нынешнему моменту большинство финансовых организаций от них отказались из-за возможных рисков.
«Заемщиков, оформляющих ипотеку на вторичное жилье без первоначального взноса, можно отнести к потенциально проблемным кредиторам, — комментирует директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Михаил Куликов. — Весьма велика вероятность того, что они будут задерживать выплаты по кредиту либо вообще перестанут платить».
Наличие у покупателя средств на первый платеж служит для банка сигналом о платежеспособности заемщика. Если же покупатель хочет оформить ипотеку без первоначального взноса, в 2021 году отношение к нему будет особенно внимательным со стороны финансовой организации.
Как взять ипотеку без первоначального взноса в Сбербанке в 2021 году
Хоть многие и считают такую ипотеку чем-то нереальным, но на самом деле это вовсе не так — ипотека с нулевым первым взносом вполне реальна и оформить ее можно. Оформление ипотеки без первоначального взноса по алгоритму действий почти ничем не отличается от обычного ипотечного займа:
- Сбор необходимых документов (удостоверение личности, справка по месту работы 2-НДФЛ, трудовая книжка и другие).
- Подача заявки в выбранный банк. В банке оформляются все документы и наступает период ожидания. Срок рассмотрения заявки составляет в среднем 5-7 дней.
- Одобрение или отказ в заявке. На этом этапе банком проверяется платежеспособность заемщика, его кредитная история, наличие дорогостоящего движимого/недвижимого имущества и т.д.
- Выбор недвижимости. Обычно заемщик уже определился с выбранной для покупки недвижимостью, но банком дается срок в три месяца на выбор квартиры, дома или участка после одобрения заявки на ипотеку.
- Оформление договора купли-продажи. Происходит у застройщика в случае покупки квартиры в новостройках или с хозяином продаваемой недвижимости, если осуществляется продажа вторичного жилья.
- Страхование. При приобретении ипотеки без первого взноса страхование приобретаемой в ипотеку недвижимости обязательно! Некоторые банки требуют еще и страховки жизни заемщика.
- Заключение кредитного договора. Заемщик посещает отделение банка, в котором собирается брать ипотечный кредит, и после одобренной заявки заключает договор с банковским учреждением.
- Начало ипотечных отчислений. Спустя месяц заемщик идет в банк-кредитор и выплачивает ипотечный долг за первый месяц.
При ипотеке без первоначального взноса годовой процент на 4-5% выше, чем при ипотеке с первоначальным взносом. В среднем годовая ставка по ипотеке с нулевым первичным взносом составляет 14% годовых. Происходит огромное завышение стоимости.
Кроме того, все банки потребуют либо вашу недвижимость в залог, либо оплату страховки на покупаемую недвижимость (~+0,7%), либо и то, и другое сразу. Таким образом, сумма переплаты по кредиту значительно увеличивается.
«По моим данным, единственный банк, который официально предлагает своим клиентам оформить ипотеку без первоначального взноса и без всяких дополнительных условий — это Сургутнефтегазбанк, — отмечает Ирина Векшина. — Ипотечная ставка по этой программе начинается от 10,5%-11%. Похожее предложение есть и в Совкомбанке, где тоже можно оформить ипотеку без первоначального платежа. Но для этого необходимо предоставить дополнительный залог — автомобиль или недвижимость, имеющиеся в собственности у клиента или его родственников».
Некоторые банки предлагают потребителям взять так называемый кредит на первоначальный взнос. Эти деньги и становятся требуемой суммой, после чего банковское учреждение оформляет ипотеку. Такая услуга доступна в «Росбанке Дом» (бывший банк «ДельтаКредит»), где можно оформить кредитный договор под залог уже имеющейся или приобретаемой недвижимости сроком до трех лет.
Специальных видов ипотеки для молодых семей без первоначального взноса не существует, как и программ для покупки жилья в новостройках. А для получения кредита заемщику необходимо обладать идеальной кредитной историей. Ведь если банк заметит в ней хоть небольшое «темное пятно», закрывать глаза на дополнительные риски не будут и потенциальному заемщику в выплате откажут.
Банком тщательно проверяется платежеспособность заемщика, а помимо большой наценки на ежегодный платеж, к заемщику применяются довольно жесткие требования:
- Достаточно высокая официальная заработная плата (подтвержденная по справке 2-НДФЛ). Для Москвы — от 50 000 рублей. Для регионов — от 30 000 рублей,
- Стабильная работа — не менее 1 года,
- Наличие в собственности дорогостоящего имущества: квартира, машина, земельный участок. Не обязательно, чтобы собственность находилась в регионе покупки квартиры или в месте проживания заемщика. Важно, чтобы имущество принадлежало заемщику. Недвижимость может находиться и за границей, главное, чтобы заемщик был ее собственником.
- Наличие высшего образования. Требуется банку, чтобы в случае форс-мажора заемщик смог быстро устроиться на другую высокооплачиваемую работу.
- Положительная кредитная история. Указывает банку, что заемщик любит брать кредиты и выплачивать все проценты по ним.
- Требование застраховать имущество. Это требование применяется всеми банками, что добавляет еще около 1 % годовых отчислений.
Во многих банках необходимо оформить залог. В его качестве выступает квартира, склад, гараж, дом, земельный участок. Но кредит может оформляться не на полную цену имущества. При залоге квартиры предоставляется не более 60-70% от оценочной стоимости.
Банк предлагает клиентам выгодную программу по ипотеке. По ней можно выбрать вторичку. Клиентам необходимо оформить страхование. Еще требуется залог, которым служит приобретаемое имущество.
Действуют следующие условия:
- сумма – 6-15 млн рублей;
- ставка – от 8,49%;
- срок – 3-30 лет.
Банк учитывает финансовые возможности клиентов, ориентируясь на предоставленную документацию.
Этот банк в 2021 году в Москве выдает ипотеку без первоначального взноса. Стартовый взнос может быть не больше чем ½ от стоимости закладываемой недвижимости. По программе действуют такие условия:
- сумма – от 300 тыс. до 15 млн рублей;
- ставка – от 11,8%;
- срок – 1-20 лет.
Клиентам необходимо обязательно приобрести страховой полис. Без его наличия банк не будет рассматривать заявку.
Ипотека без первоначального взноса в 2021 году
Финансовое учреждение предоставляет выгодные условия для покупки коммерческих объектов недвижимости. Первый платеж не требуется. При этом действуют следующие условия:
- сумма – от 100 тыс. до 10 млн рублей;
- ставка – от 12%;
- срок – 1-15 лет.
Все заявки рассматриваются индивидуально, после чего определяются ставка и срок. Оформление страховки не считается обязательным требованием.
Есть еще один реальный способ избежать поиска первоначального взноса – это взять кредит под залог имеющейся недвижимости.
Вам также, как и в прошлом варианте, нужно иметь свою недвижимость в собственности, но вам выдадут нужную сумму наличными без анализа куда вы эту сумму потратите.
Это коммерческая ипотека без первоначального взноса. Её очень часто берут под бизнес, либо на покупку нестандартного жилья, которое под обычную ипотеку не подходит.
Ипотека под залог недвижимости существует практически во всех крупных банках. В частности, в Сбербанке вы можете взять нецелевой кредит под залог недвижимости на сумму от 500 тыс. руб. до 10 млн. Сумму выдают в пределах 60% от залоговой стоимости недвижимости. Срок от года до двадцати лет по ставке от 11,3% годовых.
Если вы планируете взять квартиру без первоначального взноса, то вы обязана знать термин «Завышение». Сейчас разберемся, что это такое.
Обходить требование банка по первому взносу можно разными способами. Достаточно простой из всех вариантов – это просто завысить стоимость квартиры перед банком.
При таком раскладе вы показываете банку стоимость квартиры выше, чем она реальна есть на размер первоначального взноса, а также предоставляете ему в качестве подтверждающих документов о его уплате расписку от продавца.
Пример. Стоимость квартиры 4 млн. руб. Первоначальный взнос должен быть по требованию банка 15% (600 тыс.). Если таких денег на руках нет, то подаем в банк заявку на следующих условиях: стоимость квартиры с учетом завышения 4 706 тыс. руб., сумма кредита 4 000 100, первоначальный взнос 705 900 руб. Банк одабривает нужную сумму (4000 100 руб.), а дальше предоставляется расписка о том, что якобы продавец получил от покупателя 706 000 рублей в качестве первоначального взноса. Банк перечисляет продавцу всю сумму 4 млн.
Возможные проблемы:
- Можно не пройти оценку квартиры перед банком. Если завышение слишком большое и стоимость квартиры сильно отличается от рынка, то банк может отказать в кредитовании данного жилья.
- В новостройке от застройщика приобрести квартиру будет крайне сложно. Банки не принимают расписки от юридического лица.
- Есть риск у продавца, что покупатель может потребовать вернуть «виртуальный» первый взнос.
Для поддержки продаж застройщика частенько проводят различные акции. Ипотека для них стала мощным инструментом реализации квартир. Ипотека с господдержкой просто вытянула строительную отрасль в 2015-16 годах.
Для каждого застройщика первоначальный взнос по ипотеке является головной болью. У большинства населения просто нет денег на него. Тем более, что при приобретении квартиры в новостройке в ипотеку приходиться оплачивать еще и аренду квартиры пока строится дом.
Акция от застройщика может заключаться в рассрочке по уплате первоначального взноса или предоставлении специальной скидки в размере первого взноса на квартиру.
Необходимо постоянно мониторить рынок предложений, чтобы не пропустить интересный вариант.
Этот способ подойдет только для молодых специалистов – врачей, учителей или ученых, возраст которых не превышает 34 лет включительно со стажем работы не менее 3 лет. Процентные ставки по социальной ипотеке ниже обычных, и находятся в пределах 9-10%.
По условиям программы специалист должен быть признан нуждающимся в улучшении жилищных условий. Главное требование предъявляется к жилплощади – на 1 человека, проживающего в квартире, должно приходиться не более 18 кв. м.
Недостатком социальной ипотеки, как и других государственных программ, является долгий срок ожидания очереди на получение поддержки, который может затянуться на несколько лет.
Для участия в программе молодой специалист подает пакет документов в региональную администрацию и встает на очередь.
Необходимо проделать долгий путь для получения льготы – написать заявление на участие в программе, собрать архивные справки в городской администрации для доказательства проживания в этом городе с рождения, предоставить необходимые документы.
При успешном прохождении проверки выдают заключение о постановке на очередь. Предупреждаем, что ожидать своей очереди придется долго, весь процесс может затянуться на несколько лет.
После получения свидетельства об участии в программе будущего заемщика приглашают на консультацию в АИЖК. Специалисты агентства предоставляют ему список банков-партнеров, которые работают по программе социальной ипотеки.
Далее заемщик идет в рекомендуемый банк и заключает договор на ипотечный кредит. В банке открывается счет, на который государство перечисляет 30% от стоимости приобретаемого жилья. Эту сумму разрешают направить на 1 взнос по ипотеке.
Некоторые банки готовы выдать нулевую ипотеку, но с дополнительным обеспечением. Дополнительное обеспечение – это залог ценных вещей, недвижимость в этом случае не принимается.
В качестве дополнительного обеспечения принимают:
- Золотые слитки.
- Ценные металлы.
- Акции.
- Иные ценные бумаги.
Банки принимают залог в виде ценных вещей, только в том случае, если заемщик согласится сдать их на время кредитования в их учреждение.
Работники банка хорошо разбираются в качестве и ликвидности ценных вещей, поэтому рассматривают только выгодные предложения. Стоит учитывать, что движимое имущество в этом случае для залога не подойдет.
Когда есть обеспеченные друзья и родственники, можно обратиться к ним, с просьбой одолжить необходимую сумму для оплаты первоначального взноса по ипотеке.
Проблема заключается еще и в том, что с учетом нынешнего времени, люди стараются как можно реже занимать деньги. Ведь большая вероятность того, что занявший друг не сможет отдать долг. Даже родственники не всегда рискуют одалживать денежные средства друг другу, тем более крупные суммы.
Если найти деньги удалось, обязательно следует написать расписку, в которой указать:
- Ф. И. О. заемщика и кредитора.
- Паспортные данные.
- Описать условия и сроки возвращения.
- Поставить число и подпись.
Заверять у нотариуса ее не стоит, но расписка должна быть написана от руки, а сумма в ней указана прописью. Вместо расписки можно заключить договор займа. Его обязательно заверяют у нотариуса. Если деньги не будут возвращены в установленные сроки, расписка и договор займа в суде будут весомым доказательством о совершенной сделке.
Когда денег на первый взнос по покупке недвижимости нет, покупатели идут на хитрости и просят продавцов завысить стоимость квартиры. Сумма, на которую нужно завысить стоимость, обычно равна размеру первого взноса.
Что нужно сделать для получения ипотеки с завышением:
- Найти квартиру по цене ниже рыночной. Как вариант, недвижимость в срочной продаже, без ремонта или на окраине города.
- Найти оценщика, который сделает завышенную оценку квартиры, и заказать ее.
- Написать расписку о внесении первоначального взноса продавцу, и договориться с ним, чтобы он ее подписал.
- Пойти в банк и предоставить документы.
- Получить ипотеку.
Минусом этой схемы является то, что большинство банков требует обязательную оценку недвижимости. Независимый эксперт проверяет состояние квартиры и подтверждает ее стоимость. Когда заемщик заказывает оценку в организации, которая не работает с банком, то банк вправе проверить ее соответствие с реальностью.
Так, если средняя рыночная стоимость недвижимости не превышает 1,5 млн. рублей, а оценщик указал в заключении 1,8 млн. рублей, банк заподозрит обман и потребует провести независимую оценку в другой организации, или проведет проверку.
Еще одним минусом в этой схеме является то, что проценты по кредитованию рассчитываются на большую сумму, а значит, размер переплаты значительно увеличивается.
Где и как взять ипотеку без первоначального взноса в 2021 году
Многие заемщики, когда узнают условия ипотеки без первого взноса, сами отказываются от нее.
Чтобы сократить свои риски, банки ставят жесткие условия:
- Более высокая процентная ставка.
- Идеальная кредитная история клиента.
- Высокий доход, подтвержденный официально.
- Страхование приобретаемой недвижимости и клиента по расширенной программе.
- Залог приобретаемой недвижимости.
- Залог имеющейся недвижимости, которая будет удовлетворять требованиям банка (нет незаконной перепланировки, собственности несовершеннолетних детей).
- Выбор приобретаемой квартиры будет ограничен кругом домов, на которые укажет банк.
Банки очень тщательно изучают претендента на подобные продукты, и не дают кредиты всем подряд.
Самыми желанными клиентами для банка, которые могут рассчитывать на 99% вероятность одобрения нулевой ипотеки, являются заемщики, которые:
- Уже выплатили 1 и более ипотечных кредитов без просрочек.
- Имеют в собственности несколько объектов недвижимости.
- Получают высокий доход, который подтверждается официально.
- Работают в крупных государственных компаниях на высоких должностях (Газпром, и пр.).
Есть риск лишиться своих денег, или попасть в неприятную ситуацию. Банки идут на такие программы не от хорошей жизни.
Распространенные причины появления программ и акций в банках по ипотеке без предоплаты:
- Высокая конкуренция на рынке, из-за которой банки вынуждены придумывать способы заманивания клиентов.
- Желание быстро реализовать недвижимость, которая числится на балансе банка.
- Долги застройщика перед банком. По совместному решению банк предлагает своим клиентам купить квартиру у застройщика-должника в ипотеку без 1 взноса. После реализации проблемных квартир застройщик избавляется от своего долга, и перекладывает его на плечи заемщиков.
В рамках программы «Молодая семья» можно оформить кредит на квартиру без собственных вложений.
Основные требования:
- на семью из двух людей приходится 42 м2 площади квартиры, из трех человек — по 18 м2 на каждого;
- жилье не соответствует санитарно-техническим нормам;
- пара с детьми вынуждена проживать с больным родственником;
- претендентам на льготу до 35 лет.
При соблюдении требований заемщик получает 30-70% от стоимости недвижимости на первоначальный взнос или выплату процентов.
Материнский капитал выдается при рождении второго ребенка. Полученный сертификат можно использовать в качестве первоначального взноса при ипотечном кредитовании.
На 2021 год субсидия равна 453 026 рублям.
Использовать материнский капитал можно совместно с государственными программами помощи, подав заявление в Пенсионный Фонд РФ.
Смотрите также: начальник отдела развития залогового кредитования Сбербанка Алексей Трубников рассказывает, как использовать материнский капитал при покупке жилья в ипотеку.
Напрямую военнослужащему получить ипотеку без первоначального взноса не получится. В данном случае существует только один вариант — накопить. Ежемесячно участниками программы НИС начисляются 23 334 рубля на именной счет. За несколько лет можно накопить на первоначальный взнос по ипотеке, а в дальнейшем использовать их в счет ежемесячных платежей.
Важно! Максимальная сумма кредита на приобретение жилья составляет 2 502 000 рублей.
Ипотека без первоначального взноса в Сбербанке — советы потенциальным заемщикам
Общие требования к соискателям:
- Гражданство РФ и наличие постоянной прописки на территории страны.
- Возрастные ограничения — от 21 года до 70 лет на момент последнего платежа. По льготным программам возрастной диапазон может меняться.
- Стаж работы не менее полугода на текущем месте. Общий трудовой — более 1 года.
- Уровень дохода соответствует требованиям. Он официально подтвержден справкой по форме банка или 2-НДФЛ.
- У клиента есть созаемщик и поручитель. Они повышают доверие кредитора, поскольку их доход также принимается к учету.
По военной ипотеке заемщик должен быть военнослужащим и участником накопительно-ипотечной системы.
Для оформления нецелевого кредита соискателю необходимо предоставить в залог недвижимость (дом, квартира, участок, гараж и т. д.).
Требования по программе «Молодая семья»:
- площадь квартиры на двоих 42 м2, на троих — по 18 м2 на каждого;
- условия жизни не отвечают санитарно-техническим нормам;
- семья живет с тяжелобольным человеком;
- претендентам до 35 лет.
Для получения материнского капитала необходимо родить второго малыша после января 2007 года.
Ипотечные ставки и максимальные суммы кредитов на квартиру без первоначального взноса на 2021 год
| Максимальная сумма (руб.) | Срок | Ставка | |
| Ипотека с господдержкой для семей и детей | 12 млн | До 30 лет | 6 % |
| Ипотека с материнским капиталом | 70 млн | До 30 лет | От 8,5 % |
| Военная ипотека | 2, 502 млн | До 20 лет | 9,5 % |
| Нецелевой кредит под залог недвижимости | 10 млн | До 20 лет | От 13 % |
Увы, но Сбербанк не предоставляет кредит на вторичку без первоначального взноса.
Если нет денег на первичный взнос (или не хватает) можно использовать три возможных решения с целью обойти это условие:
- Направить материнский капитал на первый взнос — из материнского капитала возможно оплатить 453 000 р. если это будет не менее 10% от стоимости приобретаемого вторичного жилья.
- Государственные субсидии и сертификаты на жилье — вариант для граждан с правом претендовать на материальную помощь государства на улучшение жилищных условий. Можно оплачивать минимальный взнос по жилищному кредиту целевыми финансами или сертификатом.
- Завышение цены на вторичку — договориться с продавцом или независимым оценщиком недвижимости о завышении цены квартиры в договоре. После продавец даёт вам расписку о получении первоначального взноса, вы предоставляете эту расписку банку. Этот метод можно отнести к «серым» т.к. в случае выявления махинации сотрудниками банка вам скорее всего откажут в ипотеке и внесут в «черный список» нежелательных клиентов.
Важно: перечисленные решения не отменят обязательный первоначальный взнос, но помогут избежать затрат из личных накоплений.
Ипотека сама по себе не очень проста для заемщика. Большая сумма, многие годы выплат, в течение которых всякое может случиться, солидная переплата – эти факторы заставляют хорошо обдумать решение взять квартиру в рассрочку.
Первоначальный взнос, с одной стороны, только лишает большое количество людей возможности получить новое жилье.
Но с другой стороны, с той суммы, что вносится сразу, не будет никаких переплат, процентная ставка может быть поменьше и т. п. Ипотека без необходимости вносить некий процент от стоимости в первом же взносе была распространена в годы до кризиса. Ситуация была подходящая, цены на жилье стабильно росли.
Сейчас же первоначальный взнос может быть вплоть до 70%, а предложений взять ипотеку без такового на рынке нет. Тем не менее, взять кредит с нулевой первой выплатой реально, но довольно-таки сложно.
Надо понимать, что отсутствие стартового взноса – большой риск как для банков, так и для клиентов. Первым вряд ли нужны лишние проблемы, судебные тяжбы, а также ситуации, когда клиент не может платить по кредиту и признает себя банкротом.
Риски для заемщиков более очевидны. Учитывая то, что в первую очередь вносятся проценты, а не часть самой стоимости квартиры, не рассчитавший свои финансовые возможности заемщик может оказаться без денег (они просто пропадут) и без жилья. Последнее будет продано. И если выручить за него удастся меньше, чем сумма долга банку, то выплачивать взносы нужно будет и дальше.
Как вариант, можно взять второй кредит (потребительский), с помощью которого можно и оплатить первый взнос. Недостатки очевидны: необходимость возвращать сразу два кредита и высокая процентная ставка.
Однако потребительский займ можно закрыть за пару лет, а ипотечный будет длиться гораздо дольше, к тому же в первые годы ежемесячный взнос по ипотеке обычно самый маленький.
Некоторые банки предлагают специальный кредит для выплаты с его помощью первоначального взноса. Процент в таком случае будет меньше, но понадобится больше документов, более высокие подтвержденные доходы и поручители.
Можно внести недвижимость в собственности в качестве залога для ипотечного кредита. Предметом залога может послужить не только квартира заемщика, но и жилье родственников, друзей (разумеется, нужно получить их согласие). Обычно банк оценивает стоимость заложенной квартиры в 60–80% от ее цены на рынке жилья.
Участие в специальных программах, которые время от времени организовываются банками. Предложений достаточно много, но у всех есть свои особенности.
Так, например, повышенная процентная ставка может подойти заемщику, только если он в состоянии выплатить кредит за максимально короткий срок, не растягивая его на 20 лет. В противном случае, проценты будут не меньше, чем стоимость жилья.
Другая программа предполагает ситуацию, в которой застройщик оформляет на себя кредит в банке, а жильцы получают статус арендаторов. Выплаты за аренду идут на погашение кредита и выкуп жилья у застройщика.
Так или иначе, варианты взять ипотеку, не выплачивая первый взнос, существуют, но у каждого из них есть свои нюансы, поэтому решение должно быть тщательно продуманным.
Подводные камни ипотеки без первого взноса
Ипотека без первоначального взноса — это абсолютно прозрачная сделка, пускай и предлагаемая меньшинством банком. А вот т.н. завышение — это способ обойти требования кредитных организаций. Его суть состоит в том, чтобы указать стоимость квартиры/дома выше на сумму, равную первоначальному взносу. При этом заявитель представляет в банк подтверждающие документы (как правило, расписку от продавца).
Сама процедура получения военной ипотеки довольно громоздкая. Средства на ее погашение хранятся на специальных именных счетах, поэтому сперва себя нужно включить в НИС — накопительно-ипотечную систему. Для этого:
- За 3 года до планируемой покупки жилья служащий пишет рапорт командиру части, чтобы получить доступ к НИС на сайте «Росвоенипотеки»;
- Приложив рапорту копию паспорта и контракта, служащий получает карточку участника программы и доступ к именному счету;
- Написав еще один рапорт, служащий получает свидетельство участника — документ, который остается действительным в срок до 6 месяцев.
Получив со стороны министерства необходимые бумаги, военное лицо может обращаться в банк, а оттуда — снова в «Росвоенипотеку» с пакетом бумаг, который включает:
- Заявление из НИС;
- Копия договора на ипотеку;
- Договор об открытии счета;
- Отчет с оценкой стоимости жилья (выдает банк или независимая инстанция).
В следующие десять дней организация решает, одобрять ли кредит. Если итог положительный, заявитель приходит в банк и оформляет договор. Далее — снова в банк, чтобы квартира/дом окончательно перешла в собственность заемщика. Нужны такие документы:
- Квитанция об оплате госпошлины;
- Акт приема-передачи жилплощади;
- Договор на покупку жилья в кредит;
- Договор страхования (на случай неблагоприятных обстоятельств).
После заемщик переходит на финальный этап — в очередной раз передает в «Росвоенипотеку» бумаги:
- Копию договора на покупку жилья в кредит;
- Копию страхового договора;
- Квитанцию об оплате страхового взноса;
- Выписку из росреестра по факту предоставления паспорта заемщика, квитанции об оплате госпошлины и заявления.
Только после многоэтапного оформления «Росовоенипотека» переводит деньги на счет, предварительно открытый военнослужащим в банке.
Согласно первоначальным планам, программа господдержки должна была действовать до 1 ноября. Этим объясняется максимальный спрос на ипотеку в первые десять месяцев — квартиры в кредит брали в том числе и те, кто планировал сделать это позднее. Но решил воспользоваться выгодным предложением, пока власти его не отменили.
Однако правительство продлило госпрограмму до середины 2021 года, и это позволило сохранить ставки по кредитам на текущем уровне.
Предположим, вы покупаете квартиру за 3,5 млн рублей. У вас есть накопления — 1 млн, а 2,5 млн дает банк.
После переоформления квартиры вы отдаете продавцу все 3,5 млн рублей и в договоре купли-продажи указываете именно эту сумму. Какая часть денег принадлежала вам, а какая банку — для продавца значения не имеет.
Но для вас и банка 1 млн — это первоначальный взнос по ипотеке, который составил 28% от цены договора. Оставшиеся 72% — кредитные деньги, их дает банк, поэтому нужно будет вернуть эти деньги и заплатить за них проценты.
Как взять ипотеку без первоначального взноса
Под ипотекой без первого взноса могут подразумеваться разные программы.
Например, так называют программы, где взносом выступает материнский капитал или региональная субсидия. Еще так называют кредит под залог уже имеющейся недвижимости. Например, у заемщика есть в собственности квартира, но он хочет переехать в дом. Заемщик берет в банке кредит, закладывает квартиру и покупает жилой дом.
Бывает, что заемщик находит очень выгодное ипотечное предложение от банка, но не попадает под требования — у него нет первоначального взноса. Тогда заемщик ищет деньги: берет в долг у друзей, продает машину или оформляет потребительский кредит.
Плюсы и минусы потребительского кредита. Плюсы — это получение нужной суммы для первоначального взноса, оформление выгодной ипотеки. Минус — еще один долг, который нужно возвращать. Есть еще опасность запутаться в сроках уплаты кредитов и просрочить платежи, но если поставить напоминание или настроить автоплатеж, проблема решится.
Разберем на примере. Предположим, квартира стоит 4 000 000 Р, а банк требует первоначальный взнос 15% — 600 000 Р. Если взять потребительский кредит 600 000 Р на 5 лет по ставке 9,9—11%, ежемесячный платеж будет примерно 13 000 Р. Если оставшиеся 3 400 000 Р взять в ипотеку на 25 лет по ставке 9,9—10,3%, ежемесячный платеж составит примерно 31 000 Р. Получается, что первые 5 лет заемщику придется платить каждый месяц по 44 000 Р.
По сути, ипотека без первоначального взноса считается ипотекой с залогом недвижимости, поскольку в залог заемщик отдает не приобретаемое жилье, а уже имеющееся.
Кредиты под залог недвижимости бывают нецелевыми и целевыми. У нецелевого выше ставка и не требуется подтверждение цели — деньги можно тратить на что угодно, как и при потребительском кредите. У целевого ставка ниже, но банку нужно предоставить подтверждение целевого использования — документы на приобретенное с помощью кредитных средств жилье.
Например, в Росбанке, Транскапиталбанке, Дом.рф и многих других банках схема выглядит следующим образом: кредит под залог выдается по ставке х%. Заемщику даются 90 дней на то, чтобы подтвердить целевое использование, то есть заключить договор купли-продажи и оформить право собственности. После предоставления документов, подтверждающих приобретение, ставка снижается на 2%. Если документы в течение 90 календарных дней с даты выдачи кредита в банк не предоставить, ставка останется х%.
Субсидию от государства в рамках программы «Молодая семья» можно внести в качестве первоначального взноса. Но для этого нужно встать на учет как нуждающиеся и дождаться очереди.
Условия программы нужно узнавать в местной администрации — в каждом регионе они свои.
Первоначальным взносом станут деньги целевого жилищного займа, которые накопились за время службы у военного-участника накопительно-ипотечной системы.
Например, офицер Петров отслужил 5 лет, за это время на его накопительном счете набралось 1 500 000 Р. Он решил купить квартиру за 4 000 000 Р. От государства в лице Росвоенипотеки Петров получит 1 500 000 Р, и эти деньги станут первоначальным взносом, а от банка — кредитные 2 500 000 Р, их надо будет вернуть кредитору.
Документы для получения ипотеки стандартные: договор купли-продажи жилья, выписка из ЕГРН, копия паспорта и т. д. Кроме того, от военнослужащего требуется свидетельство о праве на целевой жилищный заем.
Ипотека без первоначального взноса в 2021 году в Москве
Строящийся дом и коттедж, а также земельный участок относят к категории “Строительство жилого дома”.
В этом случае процесс отличается списком документов на недвижимость. Для оформления потребуется:
- Свидетельство государственной регистрации права собственности на земельный участок, на котором ведется строительство,
- Документ, подтверждающий основание возникновения права собственности на земельный участок. Это может быть: Договор передачи жилья в собственность, Договор с застройщиком, Договор дарения (если получено в дар), Справка о выплаченном пае (приобретенная через кооператив недвижимость).
- Выписка из ЕГРП на земельный участок, на котором ведется строительство. Срок: не более 1 месяца с момента подачи заявки на кредит.
- Кадастровый паспорт земельного участка, на котором ведется строительство.
- Смета индивидуального жилищного строительства, составленная и заверенная организацией, осуществляющей строительство, либо Заемщиком.
- Разрешение органа местного самоуправления и иных согласующих органов на строительство жилого помещения на земельном участке. Срок предоставления: в течение 12 месяцев после выдачи кредита.
- Договор подряда на строительство жилого дома (в случае строительства подрядной организацией).
Ипотека от застройщика возможна только при покупке квартиры в новостройке. Обычно такая сделка проходит либо через непосредственно застройщика, либо через банк-партнер застройщика. Главные отличия такого кредита:
- Деньги выплачиваются не банку, а напрямую застройщику,
- Ежегодный процент выплат ниже,
- Сроки выплаты ипотеки от застройщика гораздо ниже, чем при ипотеке в банке. Застройщик дает заем только на срок до окончания стройки объекта. Как правило, это от 1 года до 2-3 лет. В то время как банк может дать заем на 25-30 лет.
На момент 2021 года предложений по ипотеке без первого взноса от застройщика очень мало, т.к. для застройщиков это высокие риски. Обычно рассрочка от застройщика выдается только при оплате 50 % стоимости покупаемой квартиры.
Однако некоторые застройщики все же идут навстречу клиентам и предлагают им заем без первого взноса, но через свой банк-партнер. Такими застройщиками в 2021 году, например, являются MR Group, МФС-6, Ingrad.
Важно! Открыть ипотечный заем без первого взноса от застройщика можно только через банк-партнер застройщика. И только при залоге имеющейся у вас недвижимости или жилой площади!
- Часто стоимость квартиры выше, чем при обычной ипотеке. Ведь застройщик вкладывает проценты в базовую стоимость квартиры ,
- Застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае просрочки. Т.е. вы можете потерять квартиру и заработанные деньги,
- Маленькие сроки выплат, что очень сильно повышает ежемесячный платеж.