Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Анализ рынка складской недвижимости москвы 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
БЦ Savinski, Большой Саввинский переулок, д. 11, г. Москва, 123432
Что ждет коммерческую недвижимость в 2021 году
Власти ограничили лицензируемые отрасли, такие как алкоголь, табак, микрокредитование. Ограничения действуют на все общественные мероприятия, общепит, туристический бизнес, это формирует спрос на определенные типы торговой недвижимости.
Дальнейшая ограничительная деятельность государства будет зависеть от разработки вакцины. Пока нет ее массового производства, граждан ограничивают, чтобы обезопасить. Пока предпосылок на полное выздоровление нет, поэтому в 2021 санкции на некоторые сектора экономики останутся.
Во втором квартале 2020 года среднерыночная арендная ставка на офисы класса С, расположенные внутри Садового кольца снизилась на 4,4% и составила 23 426 рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Большинство завершающихся в этом периоде договоров перезаключалось без ежегодной индексации. Кроме того, в некоторых случаях, для компаний, занимающих большие площади, предоставлялись кратковременные дисконты. Многие собственники пошли на такой шаг для того, чтобы сохранить своих текущих арендаторов ввиду растущей конкуренции с БЦ более высокого класса, где арендодатели готовы на более существенные дисконты для того, чтобы заполнить свободные и вновь опустевшие площади.
Руководитель отдела аналитики консалтинговой компании JLL Владиcлав Фадеев отметил низкую активность на российском рынке складской недвижимости в апреле. Стороны сделок ожидают дальнейшего развития эпидемиологической обстановки. «Активность по заключению сделок в апреле была низкая, так как речь шла только о тех переговорах, которые начались задолго до начала кризиса. При этом перспективы развития складского рынка, хотя и изначально были достаточно оптимистичными, но вызывают много вопросов в текущей ситуации. Поэтому у обеих сторон еще не заключенных сделок возникают неизбежные сомнения в достигнутых ранее коммерческих условиях и переговоры затягиваются», — считает Фадеев.
По оценкам консалтинговой компании Colliers International, совокупный объем сделок по аренде и покупке площадей на складском рынке Московского региона в апреле 2020 года сократился на 23% до 303 тыс. кв. м в сравнении с результатом аналогичного периода прошлого года.
В I квартале (январь-март) 2020 года суммарный объем сделок по аренде и покупке площадей на складском рынке Московского региона сократился вдвое в сравнении с аналогичным периодом прошлого года и составил 172 тыс. кв. м, отмечают в JLL.
В Санкт-Петербурге, наоборот, аналитики отмечают высокий уровень активности. В I квартале 2020 года совокупный объем сделок со складской недвижимостью классов A и B за январь-март 2020 года составил 49,4 тыс. кв. м, что на 22,5% больше чем в I квартале 2019 года, следует из отчета Colliers International. Основной объем спроса продолжают формировать торговые и дистрибуционные компании — их доля в сделках за отчетный период возросла на 11 п.п. до 65%.
В структуре сделок аренды и купли-продажи складских площадей в Санкт-Петербурге доля онлайн-компаний растет третий год подряд, и пандемия ускорила экспансию, следует из отчета JLL. Крупнейшей сделкой I квартала в городе стала аренда маркетплейсом Ozon 28,7 тыс. кв. м в строящемся складском комплексе «Марвел-Логистика» на территории «PNK Парк Софийская КАД».
Всего до конца 2020 года в Санкт-Петербурге планируется ввести около 300 тыс. кв. м складских площадей. По состоянию на начало апреля, в Петербурге и ближайших пригородах пустует 104 тыс. кв. м, или 3,5% от совокупного объема складских площадей, это минимальный показатель с 2014 года.
В новость была внесена правка ( 10 июня в 15:36 мск) — передается с уточнением должности спикера во втором абзаце.
Константин Фомиченко – директор департамента индустриальной, складской недвижимости и земли компании Knight Frank в России и СНГ в аннотации к исследованию так охарактеризовал ещё недавние перспективы: – «I квартал 2020 года начинался с повышенным уровнем деловой активности и сулил хорошие перспективы рынку по всем показателям. Но начиная с февраля и далее, уровень активности снижался по причине пандемии во всем мире и карантинных мер в России». Отсюда и вытекают крайне осторожные оценки развития рынка сладов.
В своём прогнозе агентство CBRE отразило свой вариант развития событий и максимально возможное сокращение показателей спроса и роста рынка, на основе среднегодовой доли «кризисных отраслей» в объёмах сделок и чистого поглощения.
Анализ исследований на примере Московского региона касался исследований складов класса A.
На примере Московской области к кризисным условиям были выявлены три закономерности:
1. Складской сегмент даже в кризис с 2014 по 2019 гг. рос в среднем на 15% в год даже на фоне замедления годового роста потребления товаров населением ниже 6% годового роста. Парадокс объясняется недостаточной обеспеченностью региона складами, в сравнении с более зрелыми зарубежными рынками. Ещё больше эта проблема усугубляется в регионах, где традиционно логистика умудряется развиваться без промежуточных складов с малыми объёмами и где рост только намечается.
2. Спрос на склады сильно трансформировался. В минувшие 10 лет изменения в экономике страны и структуре потребления привели к тому, что одни сегменты снижали свои аппетиты, но им на смену приходили новые источники спроса. Одновременно спрос в сделках перераспределился от логистических операторов к ритейлерам.
Исследование CBRE показало рост нового строительства объектов класса А до 335 000 м2. В I квартале под сделки по данным CBRE попали 174 тыс. м2, что ниже ежеквартального значения последних 3 лет и все они по типу строительства относятся к аренде.
Увеличение доли свободных площадей увеличилось на 4,2%. При этом средняя ставка осталась на уровне 3900 руб. м2/год.
Основу строек сформировали собственные здания «под клиента». По итогам I квартала наибольшую долю в структуре объема ввода занимают объекты, построенные на своих земельных участках по схеме генерального подряда, – 62%, или 142 тыс. м2. Крупнейшими объектами стали 2-я и 3-я очереди распределительного центра Wildberries в Коледино – 92 тыс. м2.
Спекулятивное строительство фактически было сформировано объектами, где часть площадей также была сдана до окончания строительства. Крупнейшие из таких объектов: СК «Внуково2» (девелопер LogisticPartners). Там из 75% площади в 50 тыс. м2, уже ушло с рынка до ввода нового здания в строй. Второй объект – «Логопарк Софьино» («АТНедвижимость»). Из 50 000 м2 44% площадей было сдано уже до начала эксплуатации.
| Название объекта | Девелопер, собственник | Общая площадь, м2 |
|---|---|---|
| РЦ Wildberries (2-я + 3-я очереди) | «А Плюс Девелопмент» | 92 000 |
| РЦ «Верный» | PLT | 44 444 |
| «Логопарк Быково», корпус Р | «Логопарк Менеджмент» | 42 894 |
Knight Frank по итогам I квартала 2020 г. в Московском регионе зафиксировал 229 тыс. м2 введённой в эксплуатацию качественной складской недвижимости класса А. По их подсчётам это на 83% выше объёмов ввода за аналогичный период 2019 г. (125 тыс. м2). Рост первых трёх месяцев связан с тем, что 48% из числа объектов пришлось на проекты, перенесенные с 2019 г.
Из всего количества введенных в I квартале 2020 г. складских комплексов по типу строительства 62% приходилось на собственный, 19% на спекулятивный и столько же приходилось на BTS.
Что ещё интересно: согласно данным Knight Frank среди сделок 98% по аренде и покупок пришлось на спекулятивную аренду и только 2% на продажи BTS (Built-to-suit). Общий же объём предложения складской недвижимости в Московском регионе к концу I квартала составляет порядка 15 434 000 м2.
В I квартале 2020 г. сохранился рост средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды на склады класса A. По итогам трех месяцев она составила 3960 руб./м2 в год triple net, что на 1,5% выше аналогичного показателя по итогам 2019 г. Незначительное увеличение средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды связано с тем, что на фоне высокого спроса на качественные
Рост ставок планируется более умеренным по сравнению с ранее озвученными прогнозами. В текущих условиях многие потенциальные арендаторы и покупатели будут стремиться к оптимизации расходов. Их чувствительность спроса к цене гораздо выше, чем в 2019 г. Однако, рост себестоимости строительства и наличие спроса на складские площади будут стимулировать продолжение роста ставок аренды, но с двумя отличиями: по сравнению с изначальными ожиданиями. Рост составит 2,5% вместо 7,5% ставки достигнут уровня в 4000 руб./м2 за год. В этом единодушны обе исследовательские компании. Рост произойдёт в конце года, а не в июле–августе, как ожидалось ранее.
На текущий момент на рынке наблюдается ажиотажный спрос на жилую недвижимость, вызванный сразу несколькими факторами: рекордно низкими ставками по ипотеке (благодаря снижению ключевой ставки ЦБ и государственной программы субсидирования льготной ипотеки по 6.5% на новостройки), отложенным спросом с первой половины года, а также желанием населения защитить свои сбережения во времена экономической нестабильности и очередной девальвации рубля. Существенное увеличение спроса привело к росту цен как на первичном, так и на вторичном рынке.
Однако не стоит забывать, что в стране кризис, ВВП сокращается, доходы населения падают. Поэтому подобный рост цен не имеет под собой никаких фундаментальных факторов, а значит в скором времени должен смениться падением. Все, кто имел возможность купить квартиру или хотел переложить свободные деньги из теряющих актуальность депозитов в недвижимость, уже сделали это. Со следующего года мы вероятно увидим постепенное падение цен на фоне низкого спроса и снижения доходов населения, как это было в предыдущие кризисы, когда после резкого роста цен начиналось долгосрочное падение.
Что касается инвестиций, то жилая недвижимость на текущий момент, по перечисленным выше причинам, имеет больше рисков, чем преимуществ.
Совершенно иначе обстоит дело с коммерческой недвижимостью, которая имеет существенный потенциал роста цен на фоне рекордного снижения ключевой ставки ЦБ с 7.5% в середине прошлого года до текущих 4.25%. Практически все инвестиционные инструменты уже отыграли данное снижение. Доходность по всем облигациям существенно снизилась, а максимальная ставка по депозитам в 10 крупнейших банков не превышает 4.5%. Однако коммерческая недвижимость, как наиболее инертный класс активов, практически не отреагировала на данное снижение ставок. Требуемая доходность инвесторов на данный класс активов должна также снизится вслед за общим снижением ставок, как это произошло с остальными активами. А значит даже при неизменном арендном потоке стоимость объектов коммерческой недвижимости должна возрасти из за снижения ставок капитализации. Но этому мешает экономический кризис, который оказывает существенное давление на сегмент коммерческой недвижимости. Поэтому вероятнее всего рост цен будет происходить постепенно по мере восстановления экономики, то есть в ближайшие 1-2 года.
Хотя, конечно, каждый сегмент коммерческой недвижимости ощутит на себе снижение ключевой ставки по-разному.
Скорее всего, мы не увидим существенного роста цен на торговые площади в ТЦ в 2021 году, так как во время пандемии, да и до нее люди постепенно утрачивали интерес к посещению крупных моллов, все чаще предпочитая делать покупки онлайн или рядом с домом. Но снижение ставок может привести к уменьшению негативного эффекта от падения трафика, и цены на эти объекты в целом будут стабильными.
А вот у торговой недвижимости в спальных районах более позитивные перспективы. Застройщики уже сейчас констатируют большой спрос на торговые площади в новостройках и распродают помещения стрит-ритейла достаточно дорого. Если год назад их можно было купить с доходностью 11–13% годовых, сейчас доходность может достигать 7-9%.
Цены на офисную недвижимость могут незначительно вырасти при относительно стабильных ставках аренды и снижения ставок капитализации. А вот складская недвижимость находится в наиболее выгодном положении, так как резкий рост онлайн-торговли спровоцировал увеличение спроса на данный сегмент, что привело к росту арендных ставок. В совокупности со ожидаемым снижением ставок капитализации по всему рынку в целом, цены на склады вероятнее всего вырастут сильнее рынка в целом.
Таким образом, с инвестиционной точки зрения намного более привлекательно выглядит коммерческая недвижимость, поэтому частным инвесторам лучше обратить внимание именно на данный класс активов.
- Konica Minolta, Mondi и Europapier заключили договор о трехстороннем сотрудничестве в России
- Первая Национальная китайская выставка машиностроения и инноваций China Machinery Fair и Российско-Китайский Форум: взаимовыгодное торгово-промышленное сотрудничество двух стран.
- Анализ инвестиционного потенциала установки замкнутого водоснабжения для разведения дунайского тайменя в городе Чимкенте (Analysis of the investment potential of the installation of a closed water supply for the breeding of the Danube taimen in Chimkent)
- Чукотка построит новые яранги
- Ипотека по ставке 6% на квартиры в жилых комплексах холдинга «Аквилон Инвест»
- «Системный софт» спроектировал систему защиты персональных данных в сети магазинов Pandora
Ваши выгоды:
- В базе свыше 17 000 контактов (4 627 компаний)!
Это руководители и менеджеры отделов развития и аренды
> 1 918 торговых центров
> 2 709 ритейлеров
- База обновляется и расширяется ежедневно
- Новых ритейлеров и ТЦ присылаем на почту еженедельно
- Бонусная система и скидки на продление доступа
- ⇇ Navicon автоматизирует складские процессы клиентов с помощью Tasklet Factory
- «КАМАЗ» запускает отбор стартапов в первый внешний акселератор ⇉
Анализ рынка коммерческой недвижимости в г. Воронеже говорит, что дефицит предложения коммерческих объектов отсутствует: на рынке представлен весь спектр объектов коммерческой недвижимости различного назначения. На декабрь 2020 года в Воронеже предложено к реализации около 500 объектов свободного назначения, офисной, торговой и производственно-складской недвижимости.
Больше всего предлагаются к реализации ОБЪЕКТЫ СВОБОДНОГО НАЗНАЧЕНИЯ — 42,1%, на втором месте ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ — 32,8%, на торговую и ПРОИЗВОДСТВЕННО-СКЛАДСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ ПРИХОДИТСЯ ПО 12,5%.
Торговая недвижимость: прогнозы на 2021 год
Новая Москва охватывает юго-западное направление с Троицким и Новомосковским административными округами. При анализе рынка земельные участки под коммерческую застройку были разделены на три группы:
Многофункциональная застройка (включая административную)
Производственноскладская застройка
Торговая застройка
Следовательно, для однородности выборки подбирались незастроенные земельные участки с возможностью подведения инженерных коммуникаций (проходят по границе участка).
Распределение совокупного предложения по продаже / аренде объектов коммерческой недвижимости Смоленской области по типу недвижимости по итогам I квартала 2020 года.
Больше всего на территории Смоленской области предлагается к реализации недвижимости свободного назначения – 46%, на втором месте торговая недвижимость — 26%, далее следуют производственно-складская недвижимость – 20% и офисная недвижимость – 8%.
Анализ рынка коммерческой недвижимости Волгоградской области показывает, что в области отсутствует дефицит предложения коммерческих объектов: на рынке представлен весь спектр объектов коммерческой недвижимости различного назначения. На май 2020 года в области предложено к реализации более 600 объектов свободного назначения, офисной, торговой и производственно- складской недвижимости.
Анализ рынка коммерческой недвижимости Ярославской области говорит о том, что в области отсутствует дефицит предложения коммерческих объектов: на рынке представлен весь спектр объектов коммерческой недвижимости различных классов и назначения. В 1 квартале 2020 года в области предложено к реализации более 100 объектов офисной, торговой, производственно-складской недвижимости и недвижимости свободного назначения.
Склады: сегмент, который выжил
По данным апреля 2020 года, в эксплуатацию в России было введено 26,74 млн квадратных метров жилого и коммерческого назначения. Эти показатели были выше на 9,2%, нежели показатели аналогичного периода в 2019 году. При этом объемы строительных договоров снизились на 2,9% в сравнении с предыдущим годом.
После введения карантина негативные последствия сразу же сказались на всех сегментах строительной отрасли. В мае 2020 года объем договоров подряда упал на 3,5% относительно аналогичного периода 2019 года.
В июне был срочно внедрен комплекс мер поддержки со стороны государства, которые заключались в следующем:
-
освобождение застройщиков от штрафов при нарушении строительства более чем на 6 месяцев, при наступлении нарушений после 3 апреля;
-
заморозка ответственности перед дольщиками до 01.01.2021, отсутствие неустойки по ДДУ;
-
автоматическое продление разрешений на строительство, срок которых завершается в 2020 году на один год;
-
льготная ставка по ипотеке до 4,5%;
-
субсидирование ставки по кредитам в рамках проектного финансирования до 5,5% для застройщиков;
-
приобретение нереализованного жилья через государственные гарантии у застройщиков в объеме 50 млрд рублей;
-
поддержка в проведении инженерных сетей для застройщиков по программе «Стимул».
Таким образом, меры государственной поддержки помогли рынку строительства выбраться из кризисной ситуации, и уже к сентябрю 2020 года многие застройщики приступили к выполнению ранее намеченных планов.
Таблица 1 – Рейтинг крупнейших строительных организаций в Российской Федерации
|
Название предприятия |
Расположение |
Направление деятельности |
Объем застройки в м2 (на 01.10.2020) |
|
ГК «ПИК» |
Московская область, г. Москва |
Строительство жилых и нежилых зданий |
6 780 725 |
|
ПАО ГК «ЛСР» |
Ленинградская область, г. Санкт-Петербург |
Строительство жилых и нежилых зданий |
3 244 371 |
|
ГК «Setl Group» |
Ленинградская область, г. Санкт-Петербург |
Строительство жилых и нежилых зданий |
2 449 849 |
|
ГК «Самолет» |
Московская область, г. Москва |
Строительство жилых и нежилых зданий |
1 459 895 |
|
ГК «ИНГРАД» |
Московская область, г. Москва |
Строительство жилых и нежилых зданий |
1 384 296 |
|
СК «ЮгСтройИмпериал» |
Краснодарский край, г. Краснодар |
Строительство жилых и нежилых зданий |
1 096 546 |
|
ГК «Главстрой» |
Московская область, г. Москва |
Строительство жилых и нежилых зданий |
1 090 413 |
|
ГК ФСК |
Московская область, г. Москва |
Строительство жилых и нежилых зданий |
1 068 786 |
|
Группа «Эталон» |
Ленинградская область, г. Санкт-Петербург |
Строительство жилых и нежилых зданий |
925 705 |
|
ГК «Гранель» |
Московская область, г. Москва |
Строительство жилых и нежилых зданий |
901 097 |
|
ГК «ЮСИ» |
Ставропольский край, г. Ставрополь |
Строительство жилых и нежилых зданий |
898 456 |
|
ГК «ССК» Возможности современного российского бизнеса редко позволяют иметь в своем распоряжении собственные объекты капитального строительства. Действующая практика показывает, что выгоднее использовать коммерческую недвижимость на условия аренды. Оптимизация расходов предприятий происходит за счет отсутствия необходимости доработки помещений под условия производства. Имеющийся фонд площадей располагает арсеналом объектов, которые всегда можно подобрать по целому ряду факторов, включая соответствие профилю компании соискателя. Учитывая цикличность отрасли, анализ рынка коммерческой недвижимости на 2019 год будет более сложным, чем кажется. Формирование прогноза инвестиционной привлекательности объектов капитального строительства следует разбирать по отдельным направлениям. Начинать анализ рынка коммерческой недвижимости 2019 целесообразно с изучения инвестиционного потока прошлого периода. По объемам капиталовложений отрасль показала динамику, аналогичную темпам 2015 года, что ниже изучаемых показателей 2016 и 2017 годов. Не в пользу привлекательности рынка говорит и тот факт, согласно которому инвестиционный поток от зарубежных инвесторов уменьшился почти вдвое. Это говорит скорее о том, что западные капиталисты, хорошо изучив рынок, пришли к выводу о насыщенности фонда готовых предложений. Обилие влияющих макроэкономических факторов и самого спроса все равно оставляют прогнозные 8-10 процентов роста на 2019 год. Увеличению горизонта повышения будут мешать высокая конкуренция в сегменте застройщиков и вытекающий из этого демпинг. Свою лепту внесут банки, повысив процентные ставки по ипотеке. Еще одной проблемой ликвидности коммерческой недвижимости остается нарастающая бедность населения. Реальное сокращение доходов снижает потенциал прибыли, переводя имеющийся потенциал в сторону предметов первой необходимости. Говоря о состоянии рынка коммерческой недвижимости следует отметить 90%-ю готовность арендуемого фонда к приемке потребителей. Заказчики тратят все меньше средств при заезде, разве что только на брендирование помещений. Единой нормой для всей коммерческой недвижимости становится оснащение площадей коммунальными ресурсами. Ключевыми факторами спроса являются площадь, готовность инженерных сетей, энергомощность и адрес размещения. Анализ рынка аренды коммерческой недвижимости 2019 оставляет перспективы роста стоимости при покупке или аренде помещений. Продолжающаяся стагнация выдает мощный потенциал для конкуренции с обновлением архитектурных решений и перевод. В декабре 2017 г. на рынке экспонировалось 668 объектов общей площадью 221 тыс. кв. м. По сравнению с предыдущим месяцем количество экспонируемых торговых объектов выросло на 6%, а их общая площадь — на 7%. Из указанных объектов в центре экспонировалось 43 объекта общей площадью 10 тыс. кв. м, что выше показателя ноября на 10% по количеству и ниже на 8% по общей площади. Средняя запрашиваемая ставка аренды на эти объекты за месяц выросла на 2% и составила 62 471 руб./кв. м/год, что произошло, в т.ч., за счет выхода дорогих объектов — на Столешниковом пер. (925 кв.м, 102 900 руб./кв.м/год) и на Климентовском пер. (76 кв.м, 189 000 руб./кв.м/год . Количество торговых объектов, предлагаемых в аренду за пределами центра, в декабре 2017 г. выросло на 5%, а их общая площадь — на 8%. Объем предложения составил 625 объектов общей площадью 211 тыс. кв. м. Средняя ставка за месяц снизилась на 3% и составила 28 438 руб./кв.м/год. При этом доля дорогих объектов со ставками выше 3000 руб./кв.м/год снизилась с 32% в ноябре до 30% в декабре. Изменение ставок по торговым помещениям в центре и за его пределами является несущественным как за год, так и за месяц. Спрос на торговые помещения продолжает находиться в стадии стагнации. В декабре 2017 г. объем предложения офисных объектов в аренду по количеству вырос на 2%, а по общей площади на 2% снизился и составил 1 786 объектов общей площадью 750 тыс. кв. м. За месяц количество офисных объектов в центре выросло на 6%, а их общая площадь сократилась на 12%. Средняя арендная ставка выросла на 2% и составила 28 049 руб./кв.м/год. Объем предложения офисных площадей за пределами Садового Кольца по количеству вырос на 1%, а по общей площади, наоборот, снизился на 1%. Средняя ставка осталась на уровне ноября и составила 15 950 руб./кв.м/год. Судя по более существенному росту ставок по объектам в центре, чем за его пределами, спрос на такие помещения несколько выше, однако за год рост ставок лишь не значительно превышает уровень инфляции, поэтому о существенном увеличении спроса говорить пока не приходится.
Сам процесс оценки здесь заключается в соблюдении стандартных этапов: В первую очередь, оценщик совместно с клиентом определяют цель оценки. Без этого этапа специалист не сможет выбрать путь к дальнейшему установлению стоимости объекта. На втором этапе, оценщик, как и всегда собирает необходимую для выполнения работы информацию: документацию с указанием в ней назначения здания или помещения, кадастровый паспорт, правоустанавливающие документы. Обязательным этапом при проведении оценки и сборе важной информации является выезд на осмотр объекта, где и выясняются остальные ценообразующие факторы, о которых говорилось ранее. Как и при оценке любого вида недвижимости оценщик будет применять сравнительный метод определения стоимости объекта. Для этого ему потребуется провести анализ рынка и экономического состояния в регионе. На четвертом этапе специалист осуществляет необходимые расчеты, получает сумму, которую после учета всех корректировок и округлений выводит в итоговую стоимость объекта.
Учитывается ли техническая оснащенность помещений при оценке складской недвижимости? Да, обязательно. Этот фактор также оказывает влияние на результат. Кроме того, учитываются конструкция зданий, качество строительных материалов, высота потолков, наличие площадей специального хранения и разнообразных вспомогательных или подсобных помещений (в том числе туалетов и раздевалок). Важное значение имеет транспортная доступность склада – удаленность от магистральных трасс, качество обустройства территории, наличие подъездных путей. Отчёт: Рынок складской недвижимости Москвы1. Убили малый бизнес – это был основной арендатор коммерческой недвижимости. 2. Убили street retail. В угоду строительству огромных торговых центров во всех городах и даже уже не миллионниках были принесены в жертву все помещения на первых этажах жилых домов. В любой Европейской стране не дадут строить многотысячный по метражу ТЦ в центральной части города. В основном торговые центры строят за чертой города. Что сохраняет траффик на многих улицах. Посмотрите сейчас на большие города, весь траффик концентрируется в торговых центрах, поэтому и арендатор ушел. Добавим сюда дорогую парковку в Москве, Санкт-Петербурге и многих городах. Получаем ворох проблем у street retail. 3. Перезастроили жилых комплексов, в которых на первых этажах есть помещения под street retail. С одной стороны в Москве с 2014 года не запускались проекты строительства офисных зданий. И наметился дефицит таких помещений. С другой стороны дефицит наметился только в сегменте крупных площадей, от 1000 м2. А это уже не каждый потянет выкупить. Мелкие же кабинетные нарезки офисов, наоборот в изобилии представлены во всех городах. Возникает вопрос, а что будет со спросом и ценой на недвижимость вообще в ближайшей перспективе? С 2020 по 2024 нас ожидает серьезный спад в продажах. Но дальше возникнет интересная ситуация на рынке. На него хлынет поколение babyboom. Напомню, что рекорды рождаемости в России пришлись на 2001-2008 года. Получается, что поколение carsharing начнет арендовать недвижимость. — Co-living – некий формат молодежных многоквартирных общежитий, уже сейчас есть мода на аренду большой квартиры по-комнатно, это фишка поколения; — Небольшие квартиры в сервисных доходных домах. Сервис не только в том, что вам дали ключи от квартиры, но и обслуживают: уборка, химчистка, доставка еды — Хостелы для совсем низкого сегмента цен;
В современном мире потоки продукции постоянно увеличиваются, что делает необходимым концентрацию изделий в одном месте. Для этих целей сооружаются специальные элементы инфраструктуры, благодаря которым происходит снабжение предприятий, компаний материалами и комплектующими, а потребителя – готовыми изделиями. Места для хранения в широком смысле слова называются складами, а в зависимости от специфики – терминалами, складскими помещениями, базами, хранилищами. Нуждаемость в складских помещениях обнаруживается:
Современное складское помещение представляет собой сложный объект и с управленческой точки зрения, и с технической. Складскую недвижимость компании могут:
Обзор рынка индустриальной и складской недвижимости на II квартал 2020 годаОдна из тенденций на рынке складской недвижимости – децентрализация спроса на хранилища. Компании федерального уровня показывают интерес к строительству, приобретению или аренде складской недвижимости в крупных российских городах. Это способствует уменьшению сроков поставки изделий, выполнению в срок контрактных обязательств, увеличению объема и ассортимента складских запасов в регионах. Рынок складской недвижимости увеличивается благодаря появлению иностранных и федеральных компаний, а также росту количества сетевых ритейлеров. Наибольшую заинтересованность проявляют к складским помещениям, оборудованным в соответствии с современными требованиями:
Многих предпринимателей интересуют складские помещения, в которых расположены организации, занимающиеся другими видами коммерческой деятельности: торговые и производственные компании, офисы. В 2017 году в Московском регионе введены в эксплуатацию крупные складские объекты:
Подавляющая часть от общего объема введенных в 2017 году объектов складского назначения расположены на севере и востоке Московского региона. В прошлые годы больше таких объектов вводилось на юге и юго-западе. Отрасль недвижимости оказалась тихой гаванью в шторм коронакризиса 2020 года. Пружина отложенного спроса после карантина, подогретая потребностью в дополнительных квадратных метрах на случай следующего локдауна, уже стала хорошим импульсом для рынка. Падение ключевой ставки и объявление о введении налога на доходы по депозитам привело к снижению их привлекательности, и деньги потекли из скопившейся 30-триллионной депозитной массы в недвижимость, еще подстегнув запрос на покупку. А снижение ставок по ипотеке, произошедшее в следствие того же падения ключевой ставки, а также госпрограмма по субсидированию ставок на рынке первичного жилья, привели просто к ажиотажному спросу. Аналитики даже заговорили о надувании «ипотечного пузыря» и предрекают серьезные шоки в будущем. Хотя сам 2020 год, если анализировать его помесячно, больше похож на американские горки, чем на тихую гавань. Спокойное начало года, «ничто не предвещало». Весна, карантин, постепенная приостановка деятельности, закрытие офисов, невозможность регистрации сделок из-за ограничений в работе МФЦ и различных ведомств. В некоторых регионах практически невозможно было работать, в частности, в Москве, которая больше всего пострадала из-за ограничительных мер, количество регистраций переходов прав собственности снизилось почти в три раза. Затем «хорошее лето» — плавное восстановление рынка, начало разгона. Субсидирование ставок по ипотеке, запущенное в мае, набирает обороты. Рынок начинает дышать. Август называют «золотым дождем» — застройщики впервые массово декларируют рекорды месячных продаж, агентства хвалятся ростом количества сделок. Но сохраняется неопределенность и ожидание начала «второй волны» в сентябре-октябре с заранее неизвестными карантинными мерами и новыми сюрпризами от региональных и федеральных властей. Поэтому рынке ведет себя очень осторожно и копит резервы. Четвертый квартал все просто работали не поднимая головы, фиксируя новые рекорды каждый месяц. «Второй волны» карантина не случилось. По данным ДомКлик, каждый месяц регистрируется более 400 новых агентств недвижимости. В крупных городах обострилась борьба за новые кадры — кандидаты отмечают, что никогда не наблюдали такой активности агентств недвижимости на рынке труда. На рынке вторичной недвижимости цены растут практически каждую неделю, покупатели говорят, что «нечего купить», так как все ликвидные объекты распроданы. Застройщики повышают цены уже с опережением графика, «на всякий случай», так как планы продаж давно перевыполнены. И в таком состоянии рынок входит в новогодние праздники. Начиная с 2015 г. объем ввода торговой недвижимости в Москве постоянно снижался, при этом снижалась и доля свободных площадей. В 2019 г. запланировано окончание строительства большого количества новых ТЦ, половина которых будет иметь формат региональных или суперрегиональных. Это позволяет говорить о смене тенденции на ближайшие годы. Однако как будут заполняться новые площади, покажет время и динамика доходов населения столицы. По итогам 2017 г. на московском рынке качественной торговой недвижимости был зафиксирован самый низкий прирост за последние 10 лет. Оценочные данные за 2018 г. говорят о том, что за прошедший год показатели еще более ухудшились. Ставки аренды торговых площадей за пределами садового кольца в рассматриваемый период имели разнонаправленную динамику. После довольно заметного снижения в начале 2017 г. они вернулись предыдущим значениям и держались примерно на одном уровне до конца периода наблюдения (середина 2018 г.). Ставки аренды в торговых центрах, расположенных внутри садового кольца, примерно вдвое выше, амплитуда их колебаний была также более значительной. Однако к середине 2018 г. они тоже вернулись к уровню начала 2017 г. Рынок коммерческой недвижимости г. Москвы: итоги 2018 г., прогноз до 2021 гОсновываясь на данных о степени готовности запланированных на ввод в 2019 г. объектов, аналитики предсказывают почти трехкратный рост рынка. При этом половина новых торговых комплексов будут иметь формат региональных и суперрегиональных. В среднесрочной перспективе тенденция сохранится, хотя темпы роста, возможно, немного снизятся. Основными драйверами увеличения предложения будут:
По данным компании Knight Frank, по уровню обеспеченности жителей качественными торговыми площадями Москва находится на пятом месте среди российских городов–миллионников, уступая Санкт-Петербургу, Екатеринбургу, Самаре и Нижнему Новгороду. Введение в строй запланированных объектов может вернуть столице статус лидера и по этому показателю. Несмотря на довольно высокую насыщенность города торговыми площадями, районы, где открытие новых ТЦ может дать эффект, еще есть. Это прежде всего Восточный административный округ и территория Новой Москвы. По мнению аналитиков, ситуация на рынке схожа с послекризисной картиной в 2008 г., когда растущий спрос заметно опережал предложение. Эта тенденция будет сохраняться как минимум до конца 2019 г. В дальнейшем прогнозируется оживление девелоперов и постепенная стабилизация рынка. Восстановление рынка офисной недвижимости Москвы началось во второй половине 2017 г. При низком уровне строительства, обусловленном падением спроса в 2014–2016 гг., доля вакантных площадей снижается и в ряде районов уже достигла отметки 5%. Такие показатели позволяют говорить о намечающемся дефиците качественных офисных площадей. В 2017-2018 гг. на рынке отмечались две основные тенденции:
По данным международной консалтинговой компании Colliers International, объем предложения офисной недвижимости в 2017 г. превысил уровень 2016 г. на 3,2%. По предварительным итогам, в 2018 г. этот показатель вырос еще на 1,7%. Из этого объема 23% соответствует классу A, оставшиеся 77% — помещениям класса B и B+. В 2018 г. рост ставок аренды офисных площадей в Москве, вызванный превышением спроса над имеющимся предложением, продолжился. Средневзвешенная стоимость аренды по итогам года увеличилась на 4,2%. Однако несмотря на общий рост, в разных районах города наблюдались разнонаправленные тенденции:
Следует отметить, что изменение стоимости во всех случаях было связано с соответствующей корректировкой условий основными игроками рынка, например, БЦ «Метрополис» на ленинградском шоссе или БЦ «Паллау-РБ» в Крылатском. Компании-арендаторы в основном выражают заинтересованность в долгосрочной аренде (на срок от 5 лет) с фиксированными ставками, привязанными к индексу потребительских цен. Однако отношение собственников к клиентам заметно изменились: если в 2015–2016 гг. они были рады любому арендатору, то сейчас предоставляют индивидуальные условия только компаниям с именем, присутствие которых в бизнес-центре работает на их имидж. Похожие записи:
Для любых предложений по сайту: [email protected] |