Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Преимущественное право аренды земельного участка собственником здания». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Наша организация использует прилегающий земельный участок под парковку. Аренды нет. Участок находился в муниципальной собственности. Однако, как нам стало известно, указанный участок был передан в аренду другому лицу. Было ли у нас преимущественное право на заключение договора аренды и возможно ли оспорить действия администрации?
Добрый вечер! Я участвую в торгах, лот -дом, земля в лоте не участвует, она в аренде, на человеке, чей дом и реализуют за неоплату кредита.
Указы и распоряжения Президента Российской Федерации по ЗК РФ
В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Это следует из ст. 552 ГК РФ, регулирующей передачу прав на земельный участок при продаже расположенной на нем недвижимости.
Если аренда участка затрагивает береговую полосу, то договор заключат только при обеспечении свободного доступа.
Для этого нужно заключить новое соглашение. Собственник надела в этой ситуации ограничен законом в праве выбора нового пользователя, так как он обязан заключить договор аренды на новый срок с уже имеющимся арендатором.
Согласно Земельному кодексу аренда земли – это форма землевладения и землепользования, когда одна сторона предоставляет за определенную плату другой стороне земельный участок во временное пользование для ведения какого-либо хозяйства.
Преимущественное право аренды земельного участка
N 8611/09, Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 4 сентября 2013 г. по делу N А75-9436/2012 .
В связи с этим, приобретя дом, Вы сможете лишь пользоваться той частью земельного участка, что непосредственно занята домом и необходима для эксплуатации дома. На остальную часть участка, без согласия прежнего арендатора, до истечения срока аренды Вы претендовать не сможете.
Такая неопределённость вызывает ряд проблемных моментов на судебных заседаниях по касающимся права перехода земли делам.
Это общее правило, и, например, при аренде земельных участков, на которых расположены здания, принадлежащие налогоплательщику на праве собственности, вопросов с отнесением арендной платы к прочим расходам не возникает.
Комментарий к Статье 35 Земельного кодекса РФ
Такое право осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
В хрониках российской судебной практики можно найти много дел, в которых участники заседаний хоть прямо и не оперируют 35 статьёй Земельного кодекса, но касательно к ней обращаются.
Второй комментарий повторно подчёркивает смысл 35 статьи в конкретизации принципа единства судьбы участка и стоящего на нём объекта, но уже дополняя ссылками на другие законодательные акты, а именно 271 ст. ГК.
В том, что касается реализации настоящей статьи, целесообразно обратиться к судебной практике. Так, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г.
Документы Пленума и Президиума Верховного суда по ст. 35 ЗК РФ
По желанию собственника объекта недвижимости соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем 49 лет. При этом договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.
Одним из принципов оборота недвижимого имущества является неотделимая судьба земельного участка и зданий, на нем находящихся.
Важно знать: Нередко в юридической практике встречаются ситуации с несколькими правопреемниками той или иной постройки. Тогда все они в тех же долях могут пользоваться и земельным участком, на котором находится постройка.
Что это значит, зачем оформлять права на земельный участок и какие последствия могут быть, если этого не делать?
Статья регламентирует следующие правовые процессы:
- Если происходит переход права владения на какую-либо постройку, владельцу передаются права на землю, принадлежащую этой постройке, при тех же условиях, при которых владел прежний собственник.
- Если происходит переход права владения на постройку (этот процесс называется отчуждением), права собственника переходят и на надел, когда не происходит отчуждение лишь части здания или оно расположено на этом участке на основании сервитута (в соотв. с п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения.
Может возникнуть ситуация, когда собственник отказывает в преимущественном праве в пользу нового лица.
Для того, чтобы реализовать данное право, арендатор должен в письменном виде уведомить собственника о намерении заключить договор на новый срок. Уведомление можно передать или отправить почтой в течение разумного срока, либо в срок, о котором стороны условились в соглашении.
Важно, что признание исключительного права лица на заключение договора аренды и соответственно признание собственника земельного участка лицом, обязанным заключить такой договор, зависят от того, является ли расположенный на таком земельном участке объект недвижимым, а также является ли лицо, требующее заключения договора аренды, собственником данного объекта.
ЗК РФ включает те права, обязанности и ограничения, которые есть у собственников и арендаторов земельного надела.
При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется. Имейте в виду, что если в квартале, в котором расположено здание, есть многоквартирные дома, участок можно сформировать только на основании проекта межевания, схемы расположения будет не достаточно.
В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.(Абзац в редакции, введенной в действие с 1 марта 2015 года Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ.
Сложнее дело может обстоять, если одновременно с правом, которое переходит собственникам недвижимости, переходит земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, которое в принципе не предусматривает более одного правообладателя.
Согласно данной статье самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданные без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Предприниматель (участник долевого строительства) и общество (застройщик) заключили договор долевого участия в строительстве здания административно-торгового назначения. Общество одновременно являлось собственником земельного участка, на котором осуществлялось строительство.
Странно, что предметом ипотеки был дом без права аренды. Обычно банк в обеспечение кредита берет и дом и право аренды. Тем более, что согласие на передачу в залог публичного Арендодателя не требуется.
У меня есть в собственности гараж в кооперативе. Но нет документов за землю. Я бы хотела оформить приватизацию. Как это лучше сделать. Спасибо.
Другой комментарий к статье 35 ЗК РФ
Если смена стороны возможна только по согласию или уведомлению арендодателя, нужно будет предоставить документ, подтверждающий соблюдение порядка.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Теперь перейдем к налогу на добавленную стоимость. Если арендодателем земельного участка выступает организация – плательщик НДС, то арендатор в обычном порядке получит счет-фактуру, зарегистрирует ее в книге покупок и при соблюдении всех условий примет НДС к вычету.
Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
Нормативные акты министерств и ведомств Российской Федерации по ст. 35 ЗК РФ
Уважаемая Галина Валерьевна, согласно ст. 21 Земельного кодекса РФ Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.
Это может быть результатом предоставления земельного участка в аренду под строительство либо не очень грамотной приватизации, когда в уставный капитал приватизируемого предприятия включались производственные и административные здания, но не включались находящиеся под ним земельные участки, либо иных обстоятельств.
Согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (Вестник ВАС РФ. 2005.
Что такое публичный сервитут на земельный участок?
В данном случае к собственнику строения или сооружения переходит то право на земельный участок, на основании которого земельный участок принадлежал прежнему собственнику недвижимости. Если это было право собственности, оно переходит к приобретателю недвижимости. Чтобы вам было понятно, например, будет ли у вас своя парковка, можно ли организовать зону разгрузки и т.п. Мы не рекомендуем покупать здание, участок под которым не сформирован, до тех пор, пока у вас на руках не будет проекта межевания территории или утвержденной схемы расположения участка.