Дорожает ли недвижимость в 2021 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дорожает ли недвижимость в 2021 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Государство неплохо поддержало рынок, застройщиков, банки и самих россиян в кризис, предложив им ипотеку почти вдвое дешевле, чем было до этого. Но если весь отложенный спрос уже реализовался, и все желающие уже успели оформить ипотеку (когда еще не было известно о продлении программы) – то что будет с рынком недвижимости дальше?

Эксперты и представители отрасли в последние месяцы говорили об этом с плохо скрываемым страхом – если с перегретого рынка резко уйдут новые покупатели, отрасль уже не покажет тех темпов роста, что были до этого. Конечно, строительство – процесс небыстрый, а россияне скупили, по большей части, жилье на этапе строительства (и часто – на очень ранних этапах).

Однако в дальнейшем на рынок и цены будет влиять не только доступная ипотека, но и комбинация других факторов:

возможные скачки валютных курсов. Если в прошлом году доллар не выходил за рамки 60-70 рублей, то сейчас он нашел равновесие на уровне ближе к 80, а евро стоит дороже 90 рублей. Напрямую на цены это не влияет (стройматериалы закупаются за рубли, в них же получают зарплату строители), но без роста цен на квартиры обойтись не получится. Во-первых, недвижимость становится перспективным вариантом для инвестиций. Во-вторых, в стоимости стройматериалов есть некоторая валютная составляющая. В-третьих, некоторые объекты премиум-сегмента могут изначально оцениваться в иностранной валюте;
падение доходов населения. Только за первые полгода реальные доходы россиян упали на 3,1%, и многим покупка жилья становится просто не по карману, даже в ипотеку (ведь даже с нулевыми процентами платить по ней нужно).
Снижение доходов населения может обрушить спрос на недвижимость, но есть и еще один фактор – ипотеку оформляли те, кому она в действительности была не по карману. И теперь, когда такие заемщики используют все возможные ипотечные каникулы, высок риск их дефолта – залоговое жилье попадет на торги на вторичный рынок, составив конкуренцию новостройкам. В итоге – больше предложение и меньше спрос – и ниже цены.
переход на удаленный формат работы. Практически все, кто работал удаленно в первую волну пандемии, отозвались об этом опыте не очень позитивно, но часто иного выхода просто нет. В Москве 30% сотрудников уже перевели на удаленную работу – и в будущем многие могут так и не вернуться в офис. Это дополнительный фактор спроса на жилье – «удаленщики» могут предпочесть недорогую квартиру в регионе, что изменит структуру спроса;
вероятность новых ограничений из-за пандемии. Хоть власти уверяют, что нового локдауна в России не будет, некоторые строительные проекты могут замедлиться или вообще остановиться. Это, в свою очередь, приведет к снижению предложения жилья, и возможному росту цен.

Другими словами, никакой определенности на ближайший год нет и не может быть: если случится новый локдаун, а население потеряет еще часть доходов, из-за падения спроса девелоперам придется снижать цены. И наоборот, если льготная ипотека сохранится, а доходы сильно не просядут, это позволит застройщикам и дальше поднимать цены.

Что будет с ценами на недвижимость в 2021 году? Прогнозы экспертов

Буквально на днях президент России Владимир Путин предложил продлить программу льготной ипотеки под 6,5% годовых как минимум до середины 2021 года. О том, что ее продлят, было понятно еще раньше – об этом говорили в правительстве (хотя всего месяц назад там утверждали обратное – программа выполнила свою задачу и ее сворачивают). Какой-то конкретики не прозвучало, хотя уже с 1 ноября существующая программа прекращает действие. Будет ли она продолжена в этом же формате, и с какой даты – неизвестно.

Участники рынка оценивают подорожание жилья по итогам 2020 года в 12-15%, причем по самым интересным проектам цена могла вырасти и на 20%, и больше. Даже в октябре цены на недвижимость продолжают расти – по словам руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, средняя стоимость квадратного метра в городах с населением более миллиона человек составила 80,4 тысяч рублей – это на 3% больше, чем в сентябре. В регионах цены тоже растут. Естественно, основная причина – доступная ипотека и пандемия.

Больше всего «вымываются» с рынка самые доступные предложения – россияне часто рассматривают такую недвижимость как один из вариантов инвестиций. Соответственно, такие варианты становятся уже не такими доступными – а рост цен на них частично нивелирует низкую процентную ставку по ипотеке.

Что касается 2021 года, Константин Ордов из Финансового университета при правительстве РФ считает, что цены на недвижимость будут и дальше расти быстрее, чем инфляция. Всему причиной – дефицит предложений на первичном рынке, когда из-за вынужденного простоя девелоперы сокращают предложение, а спрос растет из-за действующей государственной программы. Правда, ажиотаж может несколько «охладить» вторая волна коронавируса – если власти снова введут карантинные ограничения, доходы населения могут сократиться, что снизит спрос.

Конечно, в такой ситуации власти скорее предпочтут рост цен на жилье, чем падение доходов. Тем более, что от растущих цен выигрывают девелоперы.

На первый взгляд, госпрограмма с ипотекой под 6,5% годовых – действительно выгодно, это дешевле любого базового ипотечного продукта, и доступно практически всем и во всех крупных банках. И раз программа действует до конца октября 2020 года, то нужно бежать и оформлять кредит? На самом деле не все так просто.

Дело в том, что все более-менее интересные варианты в новостройках уже раскуплены – это можно было сделать еще с апреля. И даже если девелоперы рисковали и начинали новые проекты (что не так просто сделать по закону – есть эскроу-счета и другие ограничения), то и в них самые ходовые варианты жилья уже раскуплены. Более того, цены уже выросли на 10-12% относительно того, что было до старта госпрограммы – то есть, рост цен нивелировал какую-то часть выгоды от низкой ставки.

Поэтому, хоть программа продолжает действовать, покупка квартиры в ипотеку сейчас может быть не самым выгодным вариантом.

И это не означает, что жилье сейчас покупать нельзя – если квартира будет нужна в скором времени (ведь пока еще выгоднее покупать на этапе строительства), есть деньги или материнский капитал на первый взнос, а банк готов выдать кредит, то и откладывать нет смысла. Ведь как себя поведет рубль, рынок недвижимости и вообще вся экономика – сейчас сказать очень сложно.

Более того, расчеты аналитиков показали, что сейчас льготная ипотека на 20 лет может быть даже дешевле аренды такой же квартиры (если сравнивать ежемесячные платежи), при этом после выплаты ипотеки у заемщика остается квартира в собственности.

Хотя, если квартира – это способ сохранить или приумножить сбережения, то все не так очевидно. С учетом процентов, срока ожидания завершения строительства, обязательного НДФЛ при продаже квартиры в первые 5 лет и налога на недвижимость заработать на таком вложении едва ли удастся, и тот же ИИС с налоговым вычетом даст куда более высокую доходность.

Но если цены на первичном рынке кажутся заоблачными, можно посмотреть и на «вторичку». Конечно, в этом сегменте квартиры тоже подорожали (так всегда бывает – цены меняются синхронно), а ипотеку придется брать уже на более рыночных условиях.

Однако у вторичного жилья есть одно важное преимущество – если найти действительно недорогой вариант (пусть и требующий небольших вложений), то покупатель больше выгадает на ипотеке. Так, если купить дорогую квартиру под низкую ставку по госпрограмме, рефинансировать ее уже будет некуда (ставки вряд ли опустятся ниже 6% годовых), а сумму кредита уменьшить уже не удастся. А если выбирать изначально недорогую квартиру, пусть и под более высокий процент, в будущем ее можно будет рефинансировать на более низкую ставку.

К тому же, с продавцом вторичного жилья куда проще договориться, чем застройщиком – он точно не ждет толп клиентов и, скорее всего, готов немного уступить по цене.

Если же покупка не срочная, то можно понадеяться на еще один вариант. Как мы писали выше, сейчас банки активно наращивают ипотечное кредитование, причем многие, кто оформляют ипотеку, в будущем столкнутся с проблемами и не смогут ее выплачивать. Тогда их квартиры попадут на продажу – продавать будет или сам заемщик (в надежде погасить долг), или уже банк выставит на торги залоговое жилье. Оба варианта неплохие – скорее всего, цена будет ненамного выше, чем она была при покупке (или даже ниже), а из-за срочности продавец будет готов уступить.

Правда, ждать этого придется достаточно долго – заемщики могут использовать кредитные каникулы, что растянет срок минимум на полгода, когда банк не может обратить взыскание на квартиру.

Из-за большого количества льготных программ ставки по кредитам на новостройки в 2020 году в РФ уменьшились на 2,4 п. п. до уровня 5,8-5,9%, рассказал ТАСС главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко. Это исторический минимум, в таком стабильном состоянии ставки останутся до лета 2021 года, считает эксперт.

Ключевая ставка ЦБ пока остается исторически низкой (4,25%) и вряд ли в ближайшее время изменится, поэтому нет оснований полагать, что будет какой-то резкий рост ипотечных ставок в 2021 году, полагает председатель совета директоров риелторской компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «При этом текущий уровень ключевой ставки позволяет предположить, что отмена программы льготной ипотеки 1 июля 2021 года слабо скажется на спросе, так как ставки по базовым ипотечным программам уже не так резко отличаются от 6,5% годовых», — сказала она.

Ставки по ипотеке в России должны быть как в развитых странах, в идеале за три — четыре года они должны достичь уровня в 5%, неоднократно подчеркивал вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. «За последнее время сложилась тенденция по снижению ипотечных ставок. При сохранении экономической политики и воли государства достижение таких показателей (5% — прим. ТАСС) вполне реально», — прокомментировал ТАСС заведующий кафедрой «Ипотечное кредитование» Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов.

В 2020 году россияне боялись не успеть купить квартиру до очередного подорожания, цены на жилье находились на пике. Так, по данным ЦИАН, в городах с численностью населения от 100 тыс. средняя стоимость квадратного метра в новостройках с января 2020 года выросла на 17% — с 96,6 тыс. до 113 тыс. рублей. На вторичном рынке средняя стоимость «квадрата» за год увеличилась на 16,1% и впервые преодолела отметку в 90 тыс. рублей.

К концу 2020 года запас стремительного роста жилья в России себя исчерпал, считают опрошенные ТАСС эксперты. В первом полугодии 2021 года за счет появления новых проектов на рынке первичного жилья рост средней стоимости должен замедлиться и не превысить 5-7%, на вторичном рынке — 4-5%, прогнозирует Хусаинов. Общий рост цен на жилье в 2021 году возможен на уровне 7-8%, сообщила, в свою очередь, главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. При этом, по ее словам, основной рост придется на время действия программы льготной ипотеки — первую половину 2021 года, тогда же будет реализована большая часть годового спроса на новостройки. «Пока ключевая ставка находится на низком уровне ипотека доступна для многих россиян, что поддерживает спрос и ведет к дальнейшему росту цен», — пояснила эксперт.

Квартиры, подорожавшие на фоне ипотечного бума, точно не станут дешевле после того, как он сойдет на нет, высказала мнение ТАСС управляющий партнер риелторской компании «Метриум» Мария Литинецкая. «Связано это с увеличением себестоимости строительства, обусловленным переходом на эскроу, и девальвацией рубля. Впрочем, по завершении госпрограммы льготной ипотеки застройщики, вероятно, смягчат ценовую политику», — считает она.

Тренд роста спроса на загородную недвижимость сформировался еще до начала пандемии. Этому во многом способствовали меры государственной поддержки сектора: стартовала программа «Сельская ипотека», материнский капитал разрешили использовать для строительства домов на садовых участках, отметил Дмитрий Алексеев.

Последние несколько лет наблюдается тренд на деурбанизацию, однако загородные дома чаще покупают люди, у которых уже есть квартира в городе, сказал управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Из-за отсутствия развитой инфраструктуры и транспортной сети большинство граждан трудоспособного возраста по-прежнему предпочитают жить в городе. Пока пожертвовать мобильностью и комфортом ради своего здоровья готовы немногие, поэтому после завершения пандемии спрос на коттеджи и дачи вернется к докризисным показателям, считает он.

По некоторым оценкам стоимость квартир в новостройках может закрепиться на уровне ноября 2020 года лишь на первые два месяца зимы, до февраля. После новогодних праздников прирост может составить до 3%, а к финальному месяцу действия льготной ипотеки, к июлю 2021 года — еще +4-5%.

Однако, по мнению аналитиков, завершение действия господдержки не станет причиной снижения цен, возможную корректировку в сторону уменьшения оценивают в пределах 1-2%.

Активный запуск новых жилых комплексов во втором полугодии нового года расширит объем предложения, что также послужит сдерживающим фактором, но ждать «прошлогоднего» ценника на новостройки не стоит, уверяют специалисты. Ведь все проекты будут реализовываться только через механизм эскроу.

Предложение на первичном рынке жилья в Москве в следующем году вырастет. На 2021 год запланирован ввод порядка 6 млн кв. м жилья, что может стать рекордом за всю историю московского рынка, поэтому предложение также будет постепенно восстанавливаться после снижения в этом году, прогнозирует Литинецкая.

«У столичных застройщиков сформировался значительный объем предложения «в запасах» (лотов, по которым получена разрешительная документация, но где еще не началась активная реализация помещений). Сегодня девелоперы продолжают наращивать свои объемы, однако вечно создавать иллюзию дефицита предложения не получится, так как разрешительная документация имеет свой срок действия (по его истечении большинство процедур придется проходить заново). Со второй половины следующего года объем предложения может вырасти на 10% относительно предыдущего уровня», — объяснил Попов.

Рынок жилья в 2021 году: когда лучше купить квартиру?

Дешёвой аренде нечего боятся, ей ничего не страшно – ни скачки на фондовых и сырьевых биржах, ни санитарно-эпидемиологическая ситуация в стране. Спрос в этом сегменте как всегда намного превышает предложение. А вот на счёт найма жилья в других ценовых категориях стоит призадуматься. Арендные ставки высшего дивизиона все реже становятся нанимателям по карману. Уже сейчас становится понятно, что российским рантье, имеющим недвижимость класса премиум, в следующем календарном году придётся потуже затянуть пояса.

Спрос на загородную недвижимость сейчас действительно небывало высок. Однако, искусственно созданный ажиотаж на земельные участки, дачи и дома породил целую кучу небылиц и сплетен. Открою маленький секрет: на самом деле не все объекты одинаково интересны потенциальным покупателям. Наиболее востребованы недорогие частные домовладения пригодные для круглогодичного проживания с хорошей транспортной доступностью – на аналогичные предложения цены, скорее всего, вырастут. В остальном же, 2021 год скорее всего не внесёт существенных изменений и корректировок в этом сегменте – неликвидным полусгнившим сараям у чёрта на куличиках, которые массово скопились на рынке, он вряд ли чем поможет.

Первичному рынку, наверное, хуже всего придётся в следующем году. Покупательская способность резко снизилась. Не помогают реанимировать ситуацию ни уменьшение ключевой ставки и процентов по ипотеке, ни сумасшедшие скидки, ни регулярные специальные акции на квартиры от застройщиков. Жизненная ситуация не стабильная, а в таких условиях брать на себя долгосрочные финансовые обязательства может лишь умалишённый (да простят меня ипотечники). На данный момент, не существует абсолютно никаких предпосылок для стремительного подорожания новостроек.

Как показывает практика, вторичное жильё сейчас пользуется повышенным спросом на рынке. Покупатели сметают вторичку любых форматов более менее приемлемую по состоянию и цене. Население страны не готово рисковать и поэтому охотно вкладывает кровные деньги в уже готовые комплексы эконом и комфорт класса (обделена вниманием лишь элитная недвижимость). Тем, кто всё ещё раздумывает над приобретением, рекомендую не откладывать покупку квартиры в долгий ящик – явно, что дешевле уже не будет! Цены на вторичную городскую недвижимость медленно, но уверенно идут вверх – комфортное ликвидное жильё неуклонно с каждым годом только дорожает.

Стрит ритейл переживает не лучшие времена. Переход торговли в режим онлайн, оставил не удел огромное количество площадей. С другой стороны, повысился спрос на земли промышленного назначения для строительства или размещения уже на существующих мощностях терминалов хранения товара. Курс на импортозамещение дал шанс российским предпринимателям и соответственно повысил цены на производственные базы.

Вторичка и новостройки: что будет с ценами на жилье в Москве в 2021 году

Те, кто может это себе позволить, вместо ближних подмосковных домов и дач, покупают дальние зарубежные виллы и апартаменты. Соотечественники с большой охотой уезжают жить на сезонное или постоянное место проживания за границу. Данное направление на подъёме, фиксируется уверенный рост цен на заморское жильё. В рублёвом эквиваленте суммы будущих сделок растут как на дрожжах.

В целом же, как эксперт рынка недвижимости отмечаю смещение акцентов. Всё чаще люди стараются уединиться и самоизолироваться, а такими потребительскими качествами, отлично подходящими под нужды населения, обладает малоэтажное жильё и загородная недвижимость, правда, с разными степенями приватности. Но смею вас заверить, что за малоэтажками будущее! Это прекрасно понимают и крупные игроки отрасли — они чутко реагируют на наметившиеся тенденции. Не вооружённым взглядом заметен отток квалифицированных специалистов из центральных локаций на периферию. Трудоспособная экономически активная молодежь равномерно рассредоточивается по территории регионов страны – это во многом связано с удалённым режимом работы. Дорогие офисы в деловых кварталах стоят полупустыми. Вторичные квартиры, как синицы в руках, намного интереснее новостроек, как журавлей в небе. В долгосрочные прожекты клиенты верят неохотно и стараются обойти их стороной.

Когда в апреле-марте курс рубля стало довольно серьезно штормить, и совокупное падение составило около 25%, многие люди побежали закрывать свои банковские вклады, опасаясь того, что эти деньги просто превратятся в фантики. Пара задорных материалов на всех крупнейших ресурсах о грядущем дефолте лишь подогрели данные настроения. Итак, деньги сняли. А что с ними дальше делать? Куда вкладывать? В недвижимость!

На этом фоне сформировался еще один гигантский кластер покупателей, которые сметали все что видели с одной целью – сохранение накопленных денег. Может, потом сдавать в аренду, может, с целью дальнейшей перепродажи, но ключевое – сохранить деньги.

Люди по природе своей обладают стадным инстинктом. Проще говоря, «все говорят, что недвижимость будет дорожать, поэтому покупают сейчас, значит и мне тоже надо. Думал через год-два, но лучше сейчас, потом дороже будет. Все же так говорят».

Помните гречку и туалетную бумагу в марте-апреле? Примерно то же самое. Главное – купить, а зачем оно нужно – потом разберемся.

Что будет с ценами на недвижимость в 2021 году?

Рост цен наблюдается во всех сегментах рынка недвижимости. Новостройки – первое, на что распространяется увеличение цены за 1 м². Ниже представлена таблица, которая отражает среднюю стоимость жилья к концу 2020 года:

Город	Стоимость, руб./ 1 м²	На сколько увеличилась цена за год
Москва	247 330	1,38%
СПб	149 000	3,8%
Сочи	142 200	2,4%
Казань	96 500	1,2%
Нижний Новгород	90 400	4,16%
Екатеринбург	82 000	1,8%
Иркутск	81 600	1,7%
Тюмень	81 300	3,1%
Новосибирск	75 500	2,6%
Пермь	72 000	1%
Красноярск	63 960	2%
Ростов-на-Дону	63 100	4,4%
Краснодар	61 400	5,8%
Белгород	59 700	6,8%
Омск	59 600	4,16%
Курск	57 900	1,5%
Волгоград	54 300	3,5%
Воронеж	55 600	3%
Челябинск	52 700	0,3%
Брянск	48 450	2,5%
Чебоксары	47 000	0,01%
Орел	45 200	2%
Самара	44 370	1%

В Москве продается самая дорогая недвижимость. На втором месте располагается Санкт-Петербург. Эксперты утверждают, что не стоит ждать, что цены на квартиры упадут. Это обусловлено тем, что в течение года во всех городах стоимость только увеличивалась.

Ситуация со вторичным жильем схожа с положением дел на первичном рынке. Ожидается, что цены на него будут также расти. Но увеличение ценника здесь будет вызвано, вероятнее, перераспределением покупательского спроса: те покупатели, для которых «первичка» слишком дорога, смогут найти приемлемые варианты в сегменте «вторички». Кроме того, есть программа сельской ипотеки, позволяющая приобрести жилье по специальным условиям и на вторичном рынке.

Стоимость вторичного жилья может измениться под влиянием курса валют. Если доллар и евро будут расти по отношению к рублю, вполне реально, что вырастут и цены на «вторичку».

«Повышение курса валют может задать тренд на вложение денежных средств в недвижимость. В рублевом эквиваленте бюджет покупки квартиры возрастет, и покупатель сможет позволить себе более комфортное жилье. Продавцы же начнут поднимать цены на предлагаемые лоты, что может привести к росту переоцененных объектов», — рассказывает управляющий партнер МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимость Марина Толстик.

2020 год, как поначалу казалось, не грозил строительному рынку какими-то кошмарами. Но уже в марте стало ясно, что обычным этот год не будет. Эпидемия коронавируса начала отправлять на карантин целые отрасли. Режим нерабочих дней повлиял и на строительный бизнес. Где-то стройки запретили напрямую (как в Москве, например), а где-то работы просто невозможно было выполнять в сложившихся условиях.

При этом из-за локдауна и всеобщей самоизоляции доходы россиян резко упали. Число тех, кому была по карману покупка жилья, резко сократилось, а банки из-за карантина только ужесточили условия кредитования.

Для поддержки строительной отрасли и рынка жилья правительство ввело льготную ипотеку под 6,5% годовых. Требования по новой программе были стандартными и доступными для многих:

покупка жилья только в новостройках;
стоимость до 6 млн рублей в регионах и до 12 млн в Москве и Санкт-Петербурге с областями;
первоначальный взнос – не менее 15% стоимости жилья.

Учитывая, что государство компенсировало банкам разницу в ставках, те могли гибко менять свои условия кредитования, чтобы привлечь больше клиентов. В итоге в некоторых случаях ставки упали ниже 6%. Такие предложения на рынке привели к ажиотажному росту спроса на ипотечное жилье, даже несмотря на снижение доходов и вторую волну коронавируса.

Пролонгация программы льготной ипотеки до 1 июля 2021 года станет ключевым фактором для рынка жилья. Но есть и еще несколько важных моментов.

Возможные скачки валютных курсов. Напрямую движения доллара в России на цены не влияют — ведь стройматериалы закупаются за рубли, в них же получают зарплату строители. Но в случае новой девальвации без роста цен на квартиры не обойдется. Это связано с инвестиционной привлекательностью жилья, и с наличием некоторой валютной составляющей в затратах строителей.
Падение доходов населения. Только за первые полгода реальные доходы россиян упали на 3,1%, и многим покупка жилья становится просто не по карману даже в ипотеку. Дальнейшее снижение доходов населения может обрушить спрос на заметно подорожавшую недвижимость. При этом есть еще один фактор риска: ипотеку в 2020 году все чаще оформляли люди с недостаточными доходами. И теперь стремительно растет риск дефолта таких заемщиков. В таком случае залоговое жилье попадет на торги на вторичный рынок, составив конкуренцию новостройкам.
Переход на удаленный формат работы. В Москве по требованиям властей 30% сотрудников многих компаний уже переведены на удаленную работу. И в будущем многие могут так и не вернуться в офис. Это дополнительный фактор спроса на жилье – «удаленщики» могут предпочесть недорогую квартиру в регионе, что изменит структуру спроса.
Вероятность новых ограничений из-за пандемии. Хоть власти уверяют, что нового локдауна в России не будет, некоторые строительные проекты могут замедлиться или вообще остановиться. Это, в свою очередь, приведет к снижению предложения жилья, и возможному росту цен. Сыграет свою роль и нехватка рабочей силы из-за оттока мигрантов и закрытия границ. Минстрой уже заявляет о дефиците рабочих и связанной с этим заморозкой некоторых строек даже в Москве.

Цены интенсивно росли на все сегменты недвижимости – от неликвидных лачуг до элитного жилья. От этого выиграли не только банкиры, снабжавшие население кредитами, но и проворные девелоперы, у которых на момент кризиса были проекты в высокой степени готовности.

По предварительным итогам года аналитиков ЦИАН, в Москве средняя стоимость одного квадратного метра выросла за год на 19 процентов. Как рассказывают участники девелоперского рынка, аналогичная ситуация фиксируется и в регионах.

Насколько выиграли в этой ситуации обычные горожане, пытавшиеся во время кризиса спасти свои накопления и покупавшие небольшие квартиры «про запас», сказать сложно. Сегодня приобретать маленькое жильё под будущую сдачу объекта или перепродажу невыгодно, к тому же нестабильность рынка аренды создаёт дополнительные риски. Привлекательность низкой ставки по ипотеке нивелировал рост цен.

Стоит обратить внимание на тренды рынка премиальной недвижимости и квартир бизнес-класса, к покупке которых потребители обычно подходят более рационально. В этом сегменте произошла качественная смена запросов на форматы жилья. Предприниматели поняли, что им нужны более просторные квартиры, где можно организовать зоны не только для семейных дел, но и для удалённой работы.

По данным аналитиков «Авито Недвижимость», общий спрос на жильё повышенной комфортности в России вырос более чем на 30 процентов в новостройках и более чем на 40 процентов на вторичном рынке.

Наиболее существенный рост цен зафиксирован в отношении четырёхкомнатных квартир – на 29 процентов, их средняя стоимость превысила 9,5 млн рублей.

В новостройках квартиры бизнес-класса в среднем обходились на 16 процентов дороже, чем в прошлом году. Стоимость новых четырёхкомнатных квартир составила почти 18 млн рублей (на 24 процента выше, чем в 2019 году).

В свою очередь эксперты консалтинговой компании Knight Frank (специализируется на элитной недвижимости) отмечают, что покупатели элитного сегмента стали руководствоваться принципами разумной достаточности и выбирать более рациональные планировки. Популярностью начали пользоваться квартиры с отделкой, куда можно сразу же заезжать.

«Пандемия привела к тому, что для покупателей элитной жилой недвижимости стало важно наличие собственного открытого пространства – балконов, террас или патио, а также места для организации рабочего пространства. В инженерных системах дома появились запросы на бесконтактные транспортные системы и высокопроизводительные системы очистки [воздуха и воды]», – отмечают в Knight Frank.

Ещё одним трендом на премиальном рынке стал запрос на обособленное жильё. По крайней мере, это произошло в Москве.

Однозначного ответа на вопрос, продолжится ли рост цен в 2021 году, эксперты не дают.

– Видятся два варианта развития событий: либо рынок выйдет на корректировку по стоимости квадратного метра, потому как наблюдаются небольшие стагнационные процессы – люди меньше покупают, хотя обычно декабрь – это пик продаж; либо цену будут стараться удерживать на уже сформированном уровне, – пояснила Татьяна Стародумова.

О возможной стагнации рынка говорит и сооснователь сервиса для рефинансирования ипотеки Refin.online Михаил Чернов.

«Сейчас активно снижаются доходы россиян. На данный момент реальные доходы населения упали на 4,3 процента по сравнению с прошлым годом. Так что даже с учётом льготной ставки ипотека будет становиться всё менее доступной. Поэтому я ожидаю, что в течение 2021 года рынок придёт к окончательному балансу».

Рост цен на недвижимость. Чего ждать? Прогноз риелтора!

После объявления пандемии во всем мире и режима повышенной готовности в России уже в апреле наметился спад на рынке недвижимости в связи со снижением покупательского спроса на жилые и коммерческие помещения. Многие эксперты на таком фоне давали прогнозы на снижение цен на рынке жилья на 10-20 %, правда, не во всех регионах — в более стабильных центральных и северных прогнозировалось не столь существенное падение.

Эксперты дают прогнозы о том, что в связи с падением курса рубля и вероятностью повышения ключевой ставки можно ожидать роста на рынке недвижимости в конце 2020 года. Прежде всего, вырастут цены на московскую недвижимость. При значительном росте ключевой ставки рост цен в Москве и МО может составить 20 %.

В этом случае вырастут проценты по ипотечным займам, что приведет к увеличению стоимости ипотечного жилья. Из-за увеличения себестоимости строительства вырастут цены и на жилье в новостройках.

Микрозайм
Потребительский кредит
Кредитные карты
Кредит для бизнеса
Ипотека
Вклады
Автокредит
Товарные кредиты
Кредит Webmoney

Агенты по продаже объектов недвижимости уверены, что о снижении цен не может быть и речи: рост стоимости квадратного метра неизбежен к концу нового года. Поэтому ответ на вопрос, покупать ли недвижимость в 2021 году, стоит не в этом контексте, а в определении оптимальных сроков. До наступления второй половины года это выгодно, а к концу периода уже появляются риски:

Центробанк может повысить ключевую ставку, банки поднимут проценты по ипотечному кредиту;
нестабильность рынка (падение спроса или появление достаточного количества объектов) неизбежно вызовет волнения, следствием которых может стать рост цен;
пандемия наглядно продемонстрировала ненадежность вложений в акции, облигации и ценные бумаги, поэтому растут инвестиции в золото, драгоценные камни и жилые объекты.

Отвечая на вопрос, что будет с ценами на недвижимость в 2021 году в России, эксперты в области строительства и реализации объектов высказывают разные мнения:

М. Литинецкая, ведущий эксперт рынка недвижимости, уверена, что в начале года можно ожидать рост спроса от тех, кто отложил покупку из-за непредвиденных обстоятельств (дополнительный аргумент — сниженные ставки по ипотеке);
А. Гусев, гендиректор строительной компании, уверен, что активный спрос будет непродолжительным;
Представитель Гильдии московских риелторов Р. Вихлянцев озвучил прогноз падения спроса на объекты, которые невыгодно или невозможно покупать в ипотеку (например, вторичное или элитное жилье), которого стоит ожидать летом.

Есть и еще один весомый аргумент: нынешние предложения, испытанные на стрессоустойчивость, не ограничены во времени. Предполагаемые потери, заложенные в проектах, были израсходованы на кредиты, налоги, частичные выплаты сотрудникам. Поэтому снижения цен ожидать не стоит.

Вырастут ли цены на недвижимость в 2021 году

Региональные аналитики не видят и оснований для формирования «ипотечного пузыря» в Алтайском крае. Федеральные эксперты уже с осени 2020 года предупреждали: за ипотечным бумом есть угроза финансового коллапса, ведь кредитная нагрузка на население растет, а доходы только снижаются.

«Масштабы выданной льготной ипотеки действительно позволяют говорить о наличии ценового пузыря на рынке жилья. В погоне за льготным кредитом люди не всегда учитывают и правильно оценивают свои финансовые возможности. Это создает высокие риски схлопывания пузыря, как это случилось в США в 2008 году. Пандемия с ее последствиями в виде роста безработицы и экономической нестабильности может ускорить наступление масштабного кризиса в сфере ипотечного кредитования», – предполагала московский адвокат Наталья Тарасова.

По мнению Артема Поломошнова, в Алтайском крае кредиты, по которым люди перестанут платить, обязательно появятся в ближайшие годы. Но их количество вряд ли превысит средние показатели. Это говорит о том, что дефолтных квартир будет немного, и рынок их даже не заметит.

«Пузырь – это последствия массовых выдач при снижении требований к качеству заемщиков. Я не увидел, чтобы банки снизили требования. Начали выдавать больше, из-за того что заемщики, которые соответствовали критериям банка России, при ипотеке под 10% годовых (такая ставка была, например, летом 2019 года, – прим. ред.) не шли, а при кредите под 6% пошли», – говорит Поломошнов.

В ноябре 2020 года, по информации Центробанка, ставка по кредиту на покупку квартиры в новостройке в Алтайском крае составила 6,27%, на вторичном рынке – 7,39%.
По его мнению, количество кредитов выросло не за счет того, что банки одобряли их всем подряд (включая клиентов с низким доходом и большим количеством других займов), а за счет отложенного спроса.

«Просрочки по кредитам появятся, но они не выйдут за рамки нормы: у банков всегда есть какой-то процент клиентов с просрочками. Я не думаю, что будет некий взрывной рост в части ипотеки по этому вопросу. В 2020 году, в разгар пандемии коронавируса, банки перед выдачей кредита оценивали работодателей. Да, некоторые люди потеряли работу, но ведь они могут найти новую. Я не думаю, что будут массовые просрочки», – говорит Артем Поломошнов.

С мнением экономиста согласен и руководитель агентства недвижимости «Ключ-Риэлт» Константин Никитеев. Он считает, что небольшое количество дефолтных квартир (которые ну никак не смогут обвалить рынок), мы может увидеть только через два-три года.

«Если и будет пузырь, то срок ему не год. Минимум еще два-три года будет либо стагнация, либо подъем, но спада точно не будет. Если эти квартиры начнут выходить на рынок, думаю, это тоже перспектива двух-трех лет. Очень мала вероятность, что квартиры, которые были куплены в прошлом году, выйдут на рынок», – отмечает он.

По словам эксперта, минимум полгода-год требуется на разбирательства в банке. Сначала организация обращается к заемщику, уточняет, почему он не платит, потом происходит оценка квартиры, и ее выставляют на рынок.

«Обычно такая квартира продается, как и все остальные – от собственника. Только когда приходит клиент, банк объясняет, что собственник не может платить за жилье. И новый собственник жилья может погасить кредит за прежнего владельца», – объясняет Никитеев.

1.02.2021 11:15 — гость —

Наверное «потолок» с «дном» перепутали!

1.02.2021 11:35 — гость —

Жадность и глупость россиян безгранична. Будут покупать по любым ценам.

1.02.2021 12:22 гость

При чем здесь жадность. В нашей стране, чтобы обеспечить не нищенское сосуществование, а более менее средний прожиточный уровень и подушку безопасности, недостаточно заработать деньги , необходимо их сохранить. А сохранить очень сложно, сейчас ситуации, когда опять обобрали пенсионеров и предпенсионеров. Люди работали на износ, заработали деньги, положили их в банк, чтобы получать проценты , как доплату к пенсии, и иметь возможность получить основной вклад в случае болезни( ведь рассчитывать на ОМС в случае серьезного заболевания не приходится, пока будешь талончик на обследование ждать — помрешь). Теперь мало того, что проценты по вкладам упали, так еще и налог ввели на проценты свыше миллиона. Вот люди и вложили все остатки в недвижимость, надеясь сохранить честно заработанное. А вы глупость, жадность… Пенсионерам остается только сочувствовать — они уже не могут работать, а тем кто работает, тем пенсии не индексируют, они не могут сохранить отложенные денежные средства, потому что проценты по вкладам в несколько раз ниже фактической инфляции, а теперь еще и налог. Эх люди, будьте великодушны, все пенсионерами будете.

1.02.2021 12:50 — гость —

Все так, носишься со своими трудовыми копейками, заработанными горбом, думаешь куда бы их пристроить, чтобы как песок не утекли сквозь пальцы. И все тебя равно кинут. Вся система построена на выкачивании денег в карманы богачей.

1.02.2021 14:23 — гость —

«Стоимость жилья высокая, а доходы населения за это время выросли не сильно. «
А если быть точнее, то даже сократились.

Первичному рынку, наверное, хуже всего придётся в следующем году. Покупательская способность резко снизилась. Не помогают реанимировать ситуацию ни уменьшение ключевой ставки и процентов по ипотеке, ни сумасшедшие скидки, ни регулярные специальные акции на квартиры от застройщиков. Жизненная ситуация не стабильная, а в таких условиях брать на себя долгосрочные финансовые обязательства может лишь умалишённый или недальновидный клиент (да простят меня ипотечники). На данный момент, не существует абсолютно никаких предпосылок для стремительного подорожания новостроек.

Рынок недвижимости 2021. Как на нем заработать

– Отразятся ли на рынке слова Путина о том, что цены на недвижимость не должны слишком расти?

– Цены растут в силу рыночных причин, и этот процесс государством никак не ограничивается и не регулируется, поэтому заявления политиков едва ли повлияют на ситуацию.

Чтобы сдержать рост цен, должна проводиться направленная на это политика: нужно стимулировать инвестиции в новые технологии и материалы в строительстве, повышать объемы строительства, делать рынок более конкурентным.

– Есть ли опасность надувания ипотечного пузыря?

– Сейчас доля просроченных ипотечных платежей составляет всего 1% от общего объема выдачи и выше 2% она никогда не поднималась. Доля ипотеки в ВВП – менее 10%, что очень мало по меркам развитых стран, в разное время пострадавших от ипотечного пузыря.

Массовый дефолт станет возможным, только если начнется столь же массовая безработица, чего не случалось ни в 2008, ни в 2014 году.

Однако, безусловно, имеет место долгосрочное накопление рисков: цены на жилье растут, параметры ипотеки становятся более обременительными (в части срока), а доходы населения снижаются. Такие тренды, конечно, нужно переломить.

Подытожив вышесказанное, следует обобщить наиболее вероятные тенденции в недвижимости, касающиеся 2021 года:

Увеличение строящихся объектов. Экономический кризис не повлиял на застройщиков: проекты не замораживаются, наоборот, появляются новые. Прогноз роста недвижимости на 2021 год предсказан сразу рядом экспертов.
Увеличение цен. Инфляция в 2021 году скажется на стоимости строительных материалов, что вызовет естественный рост цен на жилье. Увеличение стоимости будет несущественным, чтобы не уменьшить и без того небольшой спрос на дорогостоящие объекты.
Баланс спроса и предложения. Благодаря незначительному повышению стоимости, удастся сохранить баланс между покупателем и продавцом. Ситуация обещает быть стабильной, приемлемой для обеих сторон.
Снижение доходов. Рост инфляции, нестабильная ситуация на рынке труда будут съедать реальные доходы россиян. Покупательская способность населения уменьшится, давая понять застройщикам: повышать цены нет смысла, и так слишком небольшой процент людей может позволить себе покупку квартиры.
Бум на рынке загородной недвижимости. По последним наблюдениям, все больше россиян выбирают для жизни загородные объекты: дома, коттеджи. Эта категория жилья в 2021 году подорожает больше, чем городские квартиры.
Продолжение господдержки семей с определенным статусом. Правительство продолжит стимулировать интерес к покупке жилья, выделяя семьям с детьми первоначальный капитал на оплату взноса по ипотеке.
Переход строительных компаний к системе проектного финансирования. Чтобы успеть сдать строящиеся объекты в рамках договоров долевого участия, строительные компании постараются завершить и сдать объекты в максимально короткие сроки. Произойдет выброс большого количества квартир на рынок недвижимости, а превышение предложения над спросом вызовет падение цен.
В 2021 году возможно снижение ставок по ипотечным кредитам. Данная тенденция вызовет повышение спроса на приобретение жилья, а, следовательно, цены поползут вверх.

Новый год, новые цены: чего ждать покупателям недвижимости

Причинами такой ситуации стал ряд факторов, в числе которых:

снижение платежеспособности населения из-за падения уровня доходов;
увеличение процентной ставки по кредитам, ипотечным, в том числе;
рост инфляции.

Увеличение объемов строительства в совокупности с перечисленными факторами становятся предпосылками кризисной ситуации. В связи с этим многих граждан, особенно тех, чья профессиональная деятельность связана с недвижимостью, интересует вопрос, что же ждет рынок в 2021 году.Сегодня многие застройщики продают квадратные меры по низкой стоимости, практически по себестоимости. На этот шаг они вынуждены идти, несмотря на то, что такая продажа не является рентабельной и не приносит доход.

Динамика цен на недвижимость в России нестабильна: падения сменялись скачками стоимости и периодами стабильности. Для наглядности статистика представлена в таблице:

Город	Средняя цена за квадратный метр недвижимости (в тысячах российских рублей)
Город	2014 г.	2015 г.	2016 г.	2017 г.	2018 г.	2019 г.
Москва	206,6	211,3	203,7	190,7	197,2	227,8
Пермь	57,5	54,7	51,9	52	53	56,5
Омск	50	47,2	45,3	44,2	44,6	43,8
Волгоград	50,6	49,4	47,2	46,7	48,2	47,5
Новосибирск	65,8	61,6	61,7	62,2	65,7	70,9
Санкт-Петербург	106,5	107,4	109,8	113	119,8	113
Краснодар	56,9	55,2	52,6	52,4	54,4	55,3
Ростов-на-Дону	64	62	59,2	57,6	58,3	61,8
Казань	68,8	67,3	67,2	68,3	72,4	71
Тюмень	68	62,1	57,7	57	59,2	62,2

Есть ряд факторов, непосредственно и прямо влияющих на ценовую политику застройщиков и планирующих продажу владельцев жилья. В 2021 году они останутся прежними, и в их число будут входить:

Местонахождение объекта недвижимости. Так, в крупных городах жильё приобретается более часто, нежели в небольших населённых пунктах и тем более в сельских местностях. Это обусловлено наличием развитой и удобной инфраструктуры, более широким выбором рабочих мест, открывающимися перспективами. Оживлённость рынка недвижимости в городах-миллионниках будет сохраняться в 2021 году.
Расположение недвижимости в пределах конкретного населённого пункта. Так, квартиры и коттеджи в центре стоят намного дороже, чем на окраине. Ещё практически в каждом городе есть районы благоприятные и спокойные, а также имеющие не самую хорошую репутацию.
Инфраструктура, в которую входят подъездные пути для общественного и иного транспорта, наличие образовательных и медицинских учреждений, магазинов (в том числе шаговой доступности) и торговых центров.
Год возведения здания. Чем постройка «моложе», тем меньше степень её износа, тем привлекательнее для потенциальных покупателей и, соответственно, дороже такой недвижимый объект.
Этажность здания. Если речь идёт о недвижимости в многоэтажках, то неохотно приобретаются объекты на первых и последних этажах из-за особенностей их эксплуатации и характеристик.
Коммуникации. Если объект имеет все инженерные сети (водопровод, электричество, газопровод, канализацию и отопление), то он будет стоить гораздо дороже, чем, например, постройка без газификации и отопительной системы.
Уровень доходов населения. Как известно, спрос рождает предложение, а также напрямую влияет на ценовую политику продавцов и застройщиков. Не секрет, что в одних российских субъектах граждане имеют заработок гораздо больше, чем в других регионах. Логично, что недвижимость в развитых населённых пунктах, отличающихся высокими доходами населения, на порядок выше, чем в местностях, в которых россияне живут небогато или находятся буквально за порогом бедности.
Время года. Оживление на рынке недвижимости обычно наблюдается весной, а летом наступает затишье.

Влияние этих неизменных факторов сохранится и будет наблюдаться в 2021 году, а также в течение текущего 2020-го.

По всей стране можно наблюдать строительство новых домов, объекты не замораживаются. В связи с этим возникает вопрос: будут ли меняться цены на недвижимость в 2021 году.

По мнению экспертов, в 2021 году не произойдет каких-либо существенных изменений. Новые объекты по завершении строительства будут предлагаться к реализации. Однако из-за низкой покупательской способности и большого количества предложений цены на квадратные метры повышаться не будут. Более того, низкий спрос сделает продавцов более сговорчивыми. Так, решив приобрести квартиру, вполне можно рассчитывать на большую скидку.

Стоит ли вкладывать средства в покупку недвижимости в 2021 году? Ведущие эксперты рынка недвижимости советуют обзавестись квадратными метрами только в том случае, если есть накопления. Инфляция может обесценить накопления, тогда как недвижимость, как объект инвестиции, способна принести прибыль.

Как будут обстоять дела с ценами на недвижимость в 2021-ом году? Долгосрочные прогнозы делать непросто, а порой предугадать некоторые изменения просто невозможно. Но аналитики обозначили несколько возможных тенденций:

Постепенное понижение ипотечных ставок. К 2021-2022 году они могут составлять в среднем 7-8% для стандартных базовых предложений. И так как для многих россиян жильё благодаря весьма выгодной ипотеке станет более доступным, спрос на недвижимость возрастёт, что способно привести к увеличению стоимости объектов.
Переход от системы ДДУ к проектному финансированию и эскроу-счетам. Застройщикам дано всего три года на полный и окончательный переход к новым технологиям. Поэтому за данный период некоторые небольшие и не успевшие занять свои ниши на рынке компании будут стремиться сдавать максимальное количество объектов в рамках договоров долевого участия. Это увеличит предложение и, соответственно, спровоцирует падение цен. Но уже в 2021-ом году все застройщики будут осуществлять деятельность в рамках новой системы проектного финансирования, что повлечёт дополнительные расходы и увеличит себестоимость жилья. Кроме того, несколько снизится конкуренция из-за уменьшения числа строительных фирм, и это также позволит повышать цены на недвижимые объекты.
Продолжение реализации гос. программ. Оно, как ни странно, провоцирует слабый рост цен, так как делает недвижимость более доступной для отдельной категории россиян, например, для семей с детьми.
Увеличение объёмов строительства. По всей стране идут стройки, причём проекты не замораживаются, как было раньше. В результате можно предполагать большие количества недвижимых объектов, что может спровоцировать некоторое снижение стоимости, но не более чем на 5-7%. Такое понижение актуально для зданий, находящихся на завершающих этапах строительства и частично готовых к сдаче в эксплуатацию.
Подорожание строительных материалов, которое спровоцирует рост цен на первичную недвижимость, сдаваемую в 2021 году. Так как себестоимость возводимых зданий неизбежно возрастёт, то застройщики для покрытия собственных расходов будут вынуждены несколько повышать стоимость. Но рост не будет стремительным и резким, ведь покупательская способность россиян не так высока.
Ожидаемая консолидация рынка недвижимости. Это его состояние, при котором интересы покупателей и продавцов достигнут баланса (если составлять график, то на нём обнаружится прямая или ломаная линия с небольшими колебаниями высот). То есть спрос на недвижимые объекты и предложение примерно сравняются, что поспособствует и относительной стабилизации цен. Если данная тенденция будет актуальной в 2021 году и сохранится, то стремительного роста стоимости ждать не стоит.
Уменьшение покупательской способности, спровоцированное невысокой платежеспособностью из-за снижения уровня доходов большинства россиян. У жителей РФ попросту нет денег на приобретение недвижимости, поэтому застройщикам и продавцам невыгодно сильно повышать цены.
Рост инфляции. Да, всё в стране неизбежно дорожает, поэтому, с одной стороны, будет дорожать и жильё. Но, с другой стороны, увеличенные расходы на услуги, продукты и непродовольственные товары снижают покупательскую способность и спрос на недвижимое имущество.
Популярность частного строительства. Всё чаще россияне выбирают дома и коттеджи, поэтому подобные объекты, скорее всего, в 2021 году будут дорожать.