Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве ипотека». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
В идеале предложения о переуступках прав требований по ДДУ, имеющиеся на рынке, – это договоры инвесторов строительства, партнеров застройщика, а также обычных потребителей, решивших перепродать строящуюся в новом доме квартиру, рассуждает старший юрист адвокатского бюро «Халимон и Партнеры» Денис Глухов.
Неизвестно, какие цели преследует продавец. Возможно, все предоставленные им документы — подложные, а сам он желает лишь получить деньги от покупателя и скрыться.
Отзывы о статье «Переуступка: хитрости сделки. Инструкция для покупателя»
Согласно Налоговому Кодексу, после того, как произошла переуступка квартиры в новостройке, налог в размере 13 % должен быть уплачен продавцом. Вычет производится из суммы прибыли – разницы между вырученными деньгами и первоначальной стоимостью жилья. Для этого продавец подает в отделение налоговой инспекции декларацию по форме 3НДФЛ.
Согласно статье 382 Гражданского кодекса, дольщик вправе уступать свои права на недвижимость другому лицу после регистрации договора.
В 2018 году компания начала срывать сроки, а в 2019 обанкротилась. Об ухудшении ситуации я узнала из новостей в открытых источниках.
Какая в данном случае будет наиболее оптимальной схема документооборота с условием, что и я и покупатель (кому переуступаю права) должны быть максимально юридически защищены. Сразу поясню, что у меня нет на руках денежных средств, чтобы досрочно погасить X рублей ипотеки, поэтому предполагается, что первым шагом в сделке д.б. досрочное погашение долга силами покупателя.
Дом передали другому застройщику. Я решила не дожидаться, когда дом достроят, и продала свою квартиру до того, как разрешили оформить право собственности. Расскажу, как это сделать и где можно сэкономить.
Подвох третий: темные личностиЕсли при заключении обычного ДДУ осторожному дольщику нужно изучить «досье» только своего застройщика, то в случае с переуступкой, тем более от юрлица, ему придется осуществить проверку сразу нескольких компаний, предупреждают эксперты.
Данная сделка регулируется не только 214 ФЗ, также к ней применяются нормы гражданского законодательства. Следует учесть, что прежним участником осуществляется передача только того объема своих прав по ДДУ, которым он владеет. После подписания договора, он не несет никакой ответственности за дальнейшие действия застройщика.
Ну заявление на регистрацию договора уступи и приостановлении регистрации Вы будете подавать совместно в МФЦ. Тут надо просто проследить, чтобы он его подал. На счет регистрации, мало вероятно, что регистратор, при наличии заявления на приостановление его проигнорирует и зарегистрирует договор уступки. Даже если предположить, что такое случиться, то ничего страшного по сути не случится.
Эта мера гарантирует, что сделка соответствует нормам гражданского законодательства. При обнаружении в договоре несоответствий правовым актам, он не пройдет регистрацию. Это снижает риск мошеннических действий. Необходимость этого ему обосновывают возросшей строительной готовностью новостройки или дополнительными услугами. Чаще всего доплата до реальной стоимости осуществляется по «сейфовому» дополнительному соглашению об увеличении цены, либо просто по расписке, как отдельной, на сумму доплаты, так и общей, на всю переданную сумму, рассказывает партнер MGP Lawyers Денис Быканов.
Цессия при договоре долевого участия в строительстве больше регламентирована законодательством, поэтому безопаснее для продавца и покупателя.
Особенности ипотеки на покупку квартиры по переуступке права требования
Дома начали достраивать, но ситуация по моему жилому комплексу была не очень оптимистичной. Это я поняла, когда изучила «Циан», форум и чаты. Аналогичные квартиры в уже сданных корпусах комплекса стоили чуть дороже по сравнению с ценами, за которые они продавались еще на стадии котлована. То есть можно было не ждать, что, когда дом построят, квартира вырастет в цене.
Получение не недвижимости, а права требования на нее. Застройщик может обанкротиться, затягивать срок строительства или срок оформления документов. А при стандартном договоре переуступки вы сможете воздействовать только на компанию-застройщика, а не на цедента.
Мотивация застройщика очень простая – это невозможность вести полностью прозрачный белый бизнес в складывающихся десятилетиями условиях на рынке недвижимости, объясняют авторы канала «Обмани меня риелтор». Подвох первый: ценаОдна из особенностей договоров переуступки (цессии) состоит в том, что условия изначального договора не изменяются после замены стороны.
Можно стать жертвой «двойных продаж», если не регистрировать договор в Росреестре, или потерять инвестиции, если оформить его неправильно.
То есть схема выглядит следующим образом: застройщик продает пул квартир по низкой цене аффилированному лицу. Именно это лицо в последующем будет осуществлять дальнейшие продажи уже физическим лицам. При этом взнос, оплачиваемый в компенсационный фонд, застройщиком будет рассчитываться от заниженной стоимости первичного договора, объясняет Глухов.
В обоих этих случаях условие о выплате всей цены договора выполнено. А именно: в первом случае квартира как раз таки является «чистой». Нынешний дольщик, который хочет переуступить вам свои права на квартиру, в своё время приобрел её за собственные средства.
Перед выдачей кредита любой клиент банка проходит обязательную проверку. Кредитной организации необходимо получить уверенность в том, что с гражданином можно сотрудничать и его финансовое положение позволит в полном объеме погасить задолженность.
Но не всегда наши желания сходятся с возможностями. Однако материальные проблемы, в данном случае, решаемы. При отсутствии необходимой суммы на руках, вы всегда можете приобрести квартиру в новостройке по договору цессии в ипотеку. Так как многие банки с радостью предоставят вам эту возможность. И число таких банков, кредитующих приобретение жилья по переуступке права требования, растёт.
По закону, дольщик, уступающий свои права, не отвечает за срыв сроков строительства, получение новым участником некачественного жилья и другие нарушения застройщика, даже если он был осведомлен о проблемах. Все претензии после подписания договора цессии можно предъявлять только застройщику. Однако есть возможность оставить часть рисков по неисполнению обязательств застройщиком за прежним участником.
То есть в результате сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель. Уступка прав, как и договор долевого участия, подлежит государственной регистрации.
Как продать квартиру по переуступке и сэкономить
Если предварительный расчет ипотеки на калькуляторе вас устраивает, нужно получить одобрение этих условий от банка. Для этого в личном кабинете заполните заявку на ипотеку, следуя подсказкам программы. Договор цессии заключается практически всегда во время завершающего или даже начинающего этапа строительства здания.
Регистрация потребует оплаты государственной пошлины. Помимо этого, следует тщательно проверять все сведения, включенные в текст договора, поскольку они будут включены в реестр прав на квартиру.
Цессия, как и заключение договора ДДУ, должна обязательно пройти регистрацию в Росреестре. Без регистрации у вас не будет никаких юридических прав на недвижимость.
Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.
Я знаю, что правильно говорить «уступка права требования», но в народе говорят проще — переуступка. Дальше в статье я так и буду ее называть, поскольку это привычнее и понятнее.
Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
По состоянию на 2018 год количество сделок, связанных именно с переуступкой прав, а не прямой куплей-продажей, постоянно растет. Это связано, во-первых, с желанием множества заемщиков поскорее избавиться от долга, а во-вторых, с привлекательностью цен для покупателей.
Как взять ипотеку на квартиру в новостройке. Особенности кредитования, процедура оформления и перечень документов. Плюсы и минусы покупки жилья на первичном рынке.
Между тем, реализация права на переуступку возможна только при соблюдении определенных условий. Таковыми являются:
- Дольщик в момент совершения сделки действительно обладает правом требования жилья по ДДУ и не уступил его ранее другому участнику;
- Переуступка по ДДУ возможна только в определенный период времени: после регистрации договора и до того момента, как подписан передаточный акт между дольщиком и строительной компанией. Если за это время дольщик не заключил договор цессии, то после оформления квартиры в собственность, он сможет ее продать в рамках сделки купли-продажи.
- Дольщик может переуступить свои права по ДДУ только тогда, когда он полностью выплатил застройщику цену договора. Если расчеты им были произведены не в полном объеме, то одновременно с цессией заключается договор о переводе долга на нового участника. Правила заключения данного соглашения подробно описаны в ГК.
- Если прежний дольщик не расплатился с застройщиком, требуется получить согласие последнего на данную сделку. По общему же правилу такое разрешение не требуется. Однако нужно учесть, что договор ДДУ может содержать требование получения разрешения застройщика на переуступку права при любых обстоятельствах.
- Если жилье приобреталось в ипотеку, то сделку потребуется также согласовать с банком, выдавшим кредит.
Однако застройщики обычно стремятся вписать данное условие в договор. Были случаи, когда суд признавал сделку недействительной из-за несоблюдения данного условия договора.
Переуступка квартиры — что это
Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.
В этот же день стороны подают в Росреестр через МФЦ заявление о регистрации договора уступки права требований и одновременно Цессионарий подает заявление о приостановлении регистрации, условно на 2 месяца.
Как правило, согласование с застройщиком сделок переуступки не требуется. Исключение составляют случаи, когда в договоре между первым покупателем (который в данном случае продает квартиру) есть пункт об обратном.
Участники сделки должны поставить застройщика в известность о перемене дольщика. В противном случае покупатель может в дальнейшем столкнуться непредвиденными и довольно неприятными последствиями. Например, могут возникнуть проблемы с получением жилья, или невозможностью истребовать с застройщика компенсацию за нарушение им своих обязательств.
Во втором же случае, первый дольщик приобретал квартиру с применением ипотеки, то есть деньги на покупку кредита он взял у банка. А банк, в свою очередь, перевел эти деньги застройщику. Наш продавец ничего не должен строительной компании — он должен банку. Поэтому условие о полной выплате суммы ДДУ безапелляционно выполнено.
На квартиру, приобретенную в ипотеку, в Росреестре всегда накладывается обременение. Это значит, что продать, подарить или сделать иное отчуждение прав на недвижимость попросту невозможно.