Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Срок полезного использования неотделимых улучшений арендованного имущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Но учтите, если вы решите включить в расходы амортизационную премию, то доказывать налоговикам правильность своих действий вам, скорее всего, придется в суде.
Фактически понесенные затраты арендатора определяют стоимость капвложений. Отражаются они по дебету 08 счета «Вложения во внеоборотные активы».
Отражение начисления НДС со стоимости передаваемого имущества
В подобной ситуации возмездная передача неотделимых улучшений по окончанию действия договора аренды признаётся сделкой по купле-продаже, т.к. происходит реализация права собственности на данные улучшения.
Следовательно, в течение срока аренды арендатор амортизирует неотделимые улучшения, а после прекращения аренды и возмездной передачи этих улучшений он вправе учесть в составе расходов их остаточную стоимость.
Бухгалтерское приложение газеты «Экономика и Жизнь» — рассчитано на практикующих бухгалтеров, аудиторов, работников налоговых органов.
Вопрос. Должна ли наша организация в следующем году рассчитывать и уплачивать налог на имущество по указанному неотделимому улучшению, исходя из его остаточной стоимости?
В этой ситуации работы по улучшению арендованного имущества проводятся для арендодателя и передаются ему на день подписания с арендодателем акта приема-передачи результатов работ по созданию неотделимых улучшений.
В силу п. 1 ст. 258 НК РФ амортизируемое имущество распределяется по амортизационным группам в соответствии со сроками его полезного использования. Сроком полезного использования признается период, в течение которого объект основных средств или объект нематериальных активов служит для выполнения целей деятельности налогоплательщика.
В тех случаях, когда все улучшения проводятся после согласования с арендодателем, а все понесенные затраты на их создание не возмещаются, арендатор может начислять амортизацию. Чтобы правильно определить нормы амортизации можно руководствоваться как сроком полезного использования имущества взятого в аренду, так и сроком полезного использования улучшений.
Если стоимость работ по созданию неотделимых улучшений засчитывается в счет погашения арендной платы, то делается такая проводка: Дт 60, субсчет «Арендная плата», – Кт 76, субсчет «Расчеты с арендодателем».
Аналогичный по сути вывод содержится в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.05.2008 № А58-243/07-Ф02-1738/08, А58-243/07-Ф02-1765/08.
Затраты на текущий ремонт (отделочные работы) арендованного помещения арендатор учитывает в составе прочих расходов, если договором не предусмотрена компенсация этих затрат.
Арендуя здание или помещение на длительный срок, арендатор достаточно часто производит работы по улучшению этого имущества под свои нужды: устанавливает перегородки, системы кондиционирования, прокладывает компьютерные сети, заменяет освещение и т. д. Заметим, что в этом случае ранее принятый к вычету входной НДС по ликвидируемым улучшениям восстанавливать не нужно. Ведь в п. 3 ст. 170 НК РФ приведен закрытый перечень случаев, когда надо восстанавливать НДС.
Поскольку положениями Гражданского кодекса РФ не определено, кто является собственником неотделимых улучшений, собственник определяется условиями договора аренды.
Также арендатор обязан начислить НДС, поскольку при передаче арендодателю неотделимых улучшений происходит реализация результата работ (письма Минфина России от 25.02.2013 № 03-07-05/5259, от 26.07.2012 № 03-07-05/29; письмо ФНС России от 30.12.2010 № КЕ-37-3/19032).
Отделимые улучшения для целей бухгалтерского и налогового учета у арендатора признаются отдельным объектом ОС или включаются в его текущие расходы как материальные затраты (в зависимости от стоимости и срока использования улучшений).
Порядок начисления НДС и принятия входного налога к вычету в этом случае такой же, как и в ситуации 1.
Отделимые улучшения для целей бухгалтерского и налогового учета у арендатора признаются отдельным объектом ОС или включаются в его текущие расходы как материальные затраты (в зависимости от стоимости и срока использования улучшений).
Порядок начисления НДС и принятия входного налога к вычету в этом случае такой же, как и в ситуации 1.
Соответственно, разница между отделимыми и неотделимыми улучшениями в том, что первые поддерживают работоспособность актива, а вторые формируют у актива новые свойства и функции или модернизируют его.
Неотделимые улучшения произведены без согласия арендодателя
Правительства РФ от 01.01.2002 № 1 (п. п. 1, 4 ст. 258 НК РФ). Согласно п. 6 ст. 258 НК РФ срок полезного использования основных средств, не поименованных в данной Классификации, налогоплательщик устанавливает в соответствии с техническими условиями или рекомендациями изготовителей.
Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 100 000 рублей.
Как арендатору установить срок полезного использования произведенных капитальных вложений в арендованный объект основных средств и как начислять амортизацию, если договор аренды данного имущества заключен на срок менее 12 месяцев, но возможна пролонгация?
Таким образом, произведенные арендатором капитальные вложения в арендованный объект основных средств (стоимость улучшений арендованного имущества) учитываются арендатором в составе основных средств до их выбытия в рамках договора аренды (письма Минфина России от 24.05.2013 N 03-05-05-01/18569, от 13.03.2012 N 03-05-05-01/15).
Неотделимыми улучшениями можно считать те изменения или преобразования объекта, которые напрямую улучшают его возможности, как функциональные, так и технические, но при этом неотделимы от этого объекта. Для примера возьмем арендованное помещение под офис компании. Часто фирме приходится дополнительно вкладывать в него какие-то средства. Для реконструкции, модернизации и другие улучшения.
Капитальные вложения в основные средства — это затраты на реконструкцию, модернизацию, техническое перевооружение, иначе говоря, на улучшение объекта.
Стоимость капитальных вложений формируется в сумме фактически понесенных затрат арендатора, которые отражаются по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы».
Каковы особенности амортизации неотделимых улучшений в арендованное имущество?
Улучшения, отделяемые от арендуемого имущества без вреда для него, признаются отделимыми.
Организация (арендатор) произвела неотделимые строительные улучшения арендованного имущества, нежилого помещения (крыльцо, окна, перегородки (создание кабинетов), расширение площадей для производства продукции и т.д.). Неотделимые улучшения созданы силами организации-арендатора для нужд, связанных с деятельностью предприятия, хозспособом. Неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя.
Все затраты на капитальные вложения, а именно неотделимые улучшения, которые производятся арендатором в арендованное имущество, при расчете налога на прибыль включаются в базу налогообложения. В п.1 ст.374 НК РФ сказано, что затраты эти включаются на общих основаниях. На дату возврата объекта ОС и неотделимых улучшений арендодателю, у арендатора возникает обязанность по начислению НДС.
Может ли арендатор уменьшить вышеуказанными расходами налоговую базу по налогу на прибыль посредством амортизации? Какие документы необходимо составить при создании неотделимых улучшений хозспособом? Какой срок полезного использования необходимо указать при вводе в эксплуатацию неотделимых улучшений в качестве основных средств?
Возмещение стоимости неотделимых улучшений возможно только в том случае, когда они были произведены с согласия арендодателя, – если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).
Конечно, после окончания срока аренды можно будет всё разобрать и вернуть помещению первоначальный вид, но это потребует повторного вмешательства в коммуникации всего здания, и владелец актива на этот шаг, скорее всего, не пойдёт.
Наша организация планирует произвести неотделимые улучшения в арендуемое недвижимое имущество с разрешения арендодателя (стоимость улучшений арендодателем не возмещается). Договор аренды является бессрочным. По адресу арендованного имущества у нашей организации зарегистрировано обособленное подразделение. Это будет система пожаротушения в арендуемом помещении склада.
К примеру, если арендатор устанавливает перегородки и кондиционеры, но после прекращения договора аренды решает их изъять, то суд может ему в этом отказать, потому что их нельзя демонтировать без вреда для арендованных помещений (Определение ВС РФ от 10.04.2017 № 309-ЭС17-2544).
Минфина России от 05.04.2017 № 03-03-06/1/20242). Соответственно, СПИ в подобной ситуации определять не требуется, т.к. эти улучшения не будут подлежать амортизации.
Амортизируемым имуществом признаются и капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.
Срок полезного использования на данное неотделимое улучшение в бухгалтерском учете мы устанавливаем самостоятельно, не привязываясь к сроку службы самого арендуемого помещения, а в налоговом учете – на основании классификации ОС, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1?
Однако судебные прецеденты по этому вопросу многообразны и непредсказуемы: когда и при каких обстоятельствах неотделимые улучшения могут перейти к собственнику вне его изначального решения? Кроме того, если в договоре аренды прописано условие, согласно которому арендатор обязан производить все улучшения арендованного имущества за свой счет, арендодатель освобождается от обязанности возмещать арендатору стоимость всех произведенных им улучшений.