Порядок Заключения Договора Участия В Долевом Строительстве 2021

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок Заключения Договора Участия В Долевом Строительстве 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – это соглашение, по которому приобретается жилье в строящемся доме. Отличие его от договора купли-продажи в том, что на момент заключения ДДУ квартиры юридически еще нет, но в договоре прописываются ее характеристики.

Покупатель вкладывает деньги в строительство многоэтажного дома, за что впоследствии получает заранее определенное жилое помещение. И ДДУ учитывает нюансы таких правоотношений. Так, в договоре указывается, в какой срок застройщик должен сдать дом. Это важный момент, так как оформить право собственности можно будет только после этого.

Как купить квартиру в новостройке в 2021 году

Любой инструмент приобретения жилья несет в себе определенные плюсы и минусы. Самый главный риск покупателя – не получить квартиру и потерять собственные средства. Рассмотрим подробнее, насколько ДДУ безопасен с этой точки зрения.

Подписывая соглашение о долевом участии, строительная организация связывает себя очень жесткими условиями нормативного закона. Эти требования – гарантии безопасности застройки для граждан.

К таким гарантиям, в частности, можно отнести:

Список обязательных условий договора долевого участия в строительстве определен в ст. 4 Закона № 214. При отсутствии этих пунктов договор считается незаключенным, а значит и права/обязанности участников по нему не возникают.

Важно проверить, чтобы в тексте содержались:

подробное описание будущей квартиры (площадь, количество комнат и др.), составленное недвусмысленным образом, чтобы сторонам было ясно, о каком объекте идет речь и как его найти в МКД;
графический план квартиры с расположением ее на этаже относительно других квартир;
основные сведения об МКД – материалы строительства, энергоэффективность, сейсмоустойчивость, класс помещения (жилое/нежилое);
срок передачи квартиры гражданину;
полную цену договора долевого участия и порядок ее перечисления;
гарантийный срок;
обеспечительные меры, направленные на исполнение строителями соглашения.

Все указанные сведения в должны полностью соответствовать проектной декларации, иначе соглашение можно отменить в суде как недействительное.

Подводные камни договора долевого строительства жилья в основном касаются уловок застройщика, которые позволяют ему обходить некоторые жесткие требования. При изучении договора нужно обратить внимание на следующие моменты:

Цена договора вносится только после регистрации в ЕГРН, поэтому условие о предоплате до подачи договора долевого участия в Росреестр – ничтожно. Если застройщик сам занимается регистрацией, то этот момент нужно проверить особенно тщательно.
Земля под МКД может находиться на праве собственности, аренды и бессрочного пользования. Если застройщик не может подтвердить статус земли, сделку лучше не заключать. Это касается также любой строительной документации.
Подписывать договор от застройщика может только директор (гендиректор). Если подписывает менеджер, обязательно просите подлинную доверенность от директора, в противном случае – не подписывайте договор.
Срок в договоре должен быть указан точно. Формулировка «в разумный срок» не отвечает интересам дольщика, т.к. позволяет постоянно сдвигать сроки завершения стройки.

Ключевой момент – подписываемое соглашение должно называться именно «Договор долевого участия в строительстве». Если застройщик предлагает подписать другую бумагу, например, предварительный договор купли-продажи или вексель, выдавая его за ДДУ – сделку однозначно нельзя заключать. Только ДДУ гарантирует дольщикам широкий перечень гарантий, о которых было сказано выше. Иные документы не защитят участников в случае банкротства или долгостроя.

На что обратить внимание при заключении ДДУ: памятка для дольщика

В доступе ко взносам дольщиков застройщиков прежде не ограничивали. Нередко те девелоперы, которым не удавалось распродать квартиры на этапе строительства «котлован» и набрать достаточно средств под возведение многоэтажки, стройку замораживали и после заявляли о своем банкротстве. Из-за недобросовестности подобных застройщиков их дольщики оставались и без жилплощади, и без денег.

Введенные в 2018-м поправки к закону за №214-ФЗ направлены на замену прямой продажи квартиры в возводимом жилье эскроу-счетами, представляющими собой спецсчета в определенных банках, где будут аккумулироваться деньги дольщиков. Контроль расходования средств на эскроу-счетах поручается банку.

Схему кооператива, когда покупателем вносился инвестиционный пай в строительный проект, часто использовали застройщики-мошенники. Поэтому, с переводом механизмов долевого строительства на эскроу-счета деятельность кооперативов – жилищно-строительных, жилищно-накопительных – в основном прекращена.

Исключением являются ЖСК, под застройку которым земля предоставлена бесплатно государством (через ДОМ.РФ) или муниципалитетом по условиям закона за №161-ФЗ от 24.07.2008 г. Также строительство продолжат ЖСК, получившие права на участок строительства и имеющую там недостроенную многоэтажку от обанкротившегося девелопера в соответствии с законом за №127-ФЗ от 26.10.2002 г.

Наконец, право достроить и ввести в эксплуатацию многоквартирный объект имеется у жилищных кооперативов, строительные разрешения которым выдавались до июля 2018 года.

По распространенному мнению, долевое вложение в строительство многоквартирника – это инвестиция. Но если рыночные условия изменятся, инвестор может утратить свои вложения. А при современном порядке долевого строительства риски дольщика сведены к нулю, т.к. при любом исходе с застройщиком покупатель доли в объекте строительства либо получает жилплощадь, либо вложенные деньги.

Для девелоперов, готовых вести застройку по эскроу-счетам, банки предоставят проектное финансирование – целевые стройкредиты. Открытие счетов эскроу происходит в финансовой организации, кредитующей застройщика.

Таким образом, поступившие на эскроу-счета средства становятся инструментом дешевого фондирования кредитов девелопера, а успешная продажа жилье на этапах ведения строительства – возможностью снижения кредитного процента.

Как заключить договор участия в долевом строительстве в 2021 году?

ДДУ 214 фз: на что обратить внимание при подписании, документы для ДДУ Конечно, застройщики всё-таки пробуют включить условия, которые более выгодны для них, но договор, заключённый по закону даёт дольщику возможность получить то, за что он заплатил, либо возвратить вложенные средства. Основные преимущества, которые даёт ФЗ 214 дольщикам но каждый случай носит уникальный характер.

– выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве; – договор поручительства с застройщиком (если таковой заключался); – фотографии, отражающие текущее состояние строительства, создания (публикуются ежемесячно). Договор долевого участия 2021 года • план создаваемого объекта — план квартиры либо нежилого помещения (с 2021 года квартира, либо нежилое помещение отображается на плане всего этажа), который может быть приложен отдельно (либо пришит) к данному договору и являться его неотъемлемой частью; • нотариально заверенное согласие второго супруга на заключение договора долевого участия (оригинал и копия) — не является обязательным, однако входит в перечень рекомендуемых.

Как платить по ДДУ с 2021 года? Изменения в порядке передачи объекта долевого строительства Новое при расторжении ДДУ В настоящее время дду можно прекратить по воле дольщика через суд, если проектная документация дома, в котором находится будущая квартира дольщика, изменилась существенным образом. До этого речь шла о положительных изменениях и поправках для дольщика с наступающего года.

При покупке супругами совместного имущества, рекомендуется заранее договориться, как будет делиться собственность после развода и отразить этот механизм в ДДУ, поскольку строительство процесс достаточно долгий, и за это время может произойти множество событий.

Заключение договора долевого участия в строительстве производится в четком соответствии с требованиями действующих нормативно-правовых актов. Основным законом, регулирующим данный способ инвестирования и приобретения объектов недвижимости, является Федеральный закон №214, принятый в декабре 2021 года. Если оформлять сделку в соответствии с требованиями подобного нормативного акта, то вероятность признания ее ничтожной будет минимальной. Вместе с тем, в договоре существует большое количество нюансов, которые необходимо знать, чтобы избежать нарушения застройщиками прав дольщиков при заключении ДДУ и последующей защиты своих прав в суде.

Покупатели должны обратить внимание, что им предлагается приобрести не только недвижимость, но и обязательства по ДДУ. Поэтому до покупки необходимо ознакомиться с технической и проектной документацией. Также желательно убедиться в действительности самого договора.

• Сбор необходимой документации, оплата государственной пошлины.
• Сдача документов на регистрацию в территориальное отделение Росреестра. Там участнику ДДУ предоставляется расписка, содержащая дату принятия документов с их перечнем, контактную информацию, имя и подпись сотрудника Росреестра.
• Выдача зарегистрированного договора.

В связи с ужесточением требований к застройщикам и изменение порядка долевого участия, в 2021 году прогнозируется уменьшение числа строительных компаний, а также снижение темпов строительства. Также если застройщик имеет хотя бы один объект с нарушением сроков ввода в эксплуатацию более, чем на три месяца, он не сможет начать возведение нового дома по ДДУ.

Главное — с 1 июля 2021 года все сделки по покупке квартир на этапе строительства будут заключаться через специальные эскроу-счета в уполномоченных банках. Застройщик получит деньги с эскроу только после представления банку разрешения на ввод дома в эксплуатацию и регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства.

Договором долевого участия в строительстве обеспечивается сотрудничество дольщика (гражданина или фирмы) с застройщиком (строительной организацией), который осуществляет возведение (строительство) многоквартирного дома. Требования к самому тексту, порядок заключения и в целом отношения по долевой застройке регулируются центральным нормативным актом – Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве …» от 30-го декабря 2004 года № 214-ФЗ.

строительство МКД организуют непрофессионалы, что может привести к нарушению строительных норм;
пай никак не застрахован, а в случае банкротства кооператива вернуть свои деньги будет намного сложнее;
никаких фондов защиты пайщиков ЖСК не существует.

Далеко не всем по карману приобрести квартиру в доме, который уже построен и сдан в эксплуатацию. Поэтому многие вынуждены заключать договоры на долевое участие в строительстве жилья — так можно получить вожделенные квадратные метры за более или менее приемлемые деньги. Но до недавнего времени можно было не получить ничего, если застройщик обанкротился, пропал или у него не хватило денег на завершение стройки.

Договор долевого участия заключается для того, чтобы узаконить отношения между двумя выгодопреобретателями – застройщиком и участником долевого строительства. Так же данный договор призван обезопасить обе стороны от возможных рисков и позволяет предоставлять покупателям жилья более выгодные условия, например:

Стоимость недвижимости получается дешевле рыночной;
Общая сумма выплачивается поэтапно;
Новое жилье имеет улучшенную планировку и т.д.

Важно! Наряду с преимуществами есть существенный недостаток ДДУ – как бы там не было, у будущего собственника все равно возникают определенные риски, исключить которые полностью невозможно. Тем не менее максимально обезопасится можно – следует подробно изучить все условия.

Как говорилось ранее, выполнение обязательств по сделке регламентирует договор об участии в долевом строительстве. Он заключается с выбранной строительной организацией, после чего подлежит регистрации в Росреестре. Именно государственная регистрация делает договор ДДУ действующим, так гласит статья 4 Федерального закона №214-ФЗ.

Для постановки на регистрационный учет договора необходимо обратиться в территориальный пункт Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, в ведомстве которого находится земельный участок, на котором будет проходить строительство. При обращении необходимо предъявление следующего пакета документов для участника долевого строительства:

Заявление на государственную регистрацию договора;
Договор долевого участия, подлежащий регистрации;
Паспорт и его ксерокопии;
Согласие супруга на совершение сделки;
При наличии – брачный договор;
Документ с подробным описанием объекта строительства;
Квитанция об оплате государственной пошлины;
При покупке жилья с помощью кредитных средств – договор залога права требования.

Если регистрацией договора займется застройщик, потребуются несколько иные документы:

Заявление на государственную регистрацию договора;
Свидетельство о регистрации юридического лица;
Учредительные документы;
Разрешение на строительство;
Проектная декларация;
План объекта недвижимости.

Важно! Так же при обращении стоит оплатить государственный сбор в размере трехсот пятидесяти рублей для физических лиц, а для юридических – в размере шести тысяч рублей, данный размер установлен Налоговым кодексом РФ и обжалованию не подлежит.

Срок регистрации варьируется в зависимости от того, какой по счету дольщик заключает с данным застройщиком договор: если первый, то срок ожидания постановки на регистрационный учет данного договора будет равен примерно 18 календарным дням, а для последующих участников – пять календарных дней.

Несоблюдение условий договора ведет к таким последствиям как, разрыв соглашения, возврату денежных средств дольщику и других.

До недавнего времени застройщик мог произвести страхование гражданской ответственности. Это действие могло быть совершено двумя способами:

Участием застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков;
Посредством заключения договора страхования гражданской ответственности со страховой компанией.

С 2016 года был принят новый метод защиты дольщиков – создан компенсационный фонд долевого строительства, в который застройщика обязали делать взносы.

Условия долевого строительства 2021

Однако, встречаются риски, появление которых, а также масштаб нанесенного ими урона, нельзя предугадать. Следовательно, дольщик потеряет внесенные средства при возникновении любой подобной ситуации.

К таким рискам можно отнести:

Полученное незаконным путем решение на строительство дома.
Превышение сроков сдачи дома, при условии, когда они превышают страхуемые.
Осуществляется судебное разбирательство, связанное с оспариванием права собственности или аренды третьими лицами.
Вынесенное судебное решение, на основании которого долевой договор признается недействительным.
Прекращение строительства на основании вынесенного государственными органами решения.
Прочие риски.

До момента осуществления передачи в имущество покупателю возводимая недвижимость находится у него в залоге. Следовательно, строительная компания не вправе распоряжаться им на свое усмотрение.
Обязательное страхование ответственности строительной организации или поручительство кредитной организации является дополнительной мерой защиты дольщика.
Законное право дольщика потребовать застройщика выплатить неустойку при нарушении сроков сдачи недвижимости, установленных в договоре.
Дольщику предоставляется гарантия на приобретаемую недвижимость сроком на 5 лет.
В случае если дольщик передумал покупать жилье, он вправе уступить права требования по долевому договору другому участнику.

Процедура, связанная с заключением договора, делится на несколько этапов.

Для этого потребуется:

получение разрешения на осуществление строительства;
предоставление средствам массовой информации, регистрационному органу проектной декларации, с указанием информации о застройщике и возводимом объекте;
регистрация права собственности на земельный участок под возведение либо заключение договора аренды.

Составление договора осуществляется в письменной форме в нескольких экземплярах. В начале документа указываются дата, место его подписания, информация о контрагентах. Определенной формы данного вида документа не имеется, но каждый договор обязан содержать в себе перечень наиболее важных условий.

К таким условиям относятся:

Точное и конкретное описание объекта застройки, подлежащего последующей передачи покупателям.
Стоимость жилья, которую оплачивает покупатель строительной компании. Важно указать срок, а также порядок внесения платежей.
Указание срока передачи объекта долевой собственности.
Указание гарантийного срока объекта.
Указываются сведения, связанные с обеспечением исполнения обязательств строительной организации по договору.

Вышеперечисленные условия – обязательны для признания долевого договора действительным. Немаловажным является наличие в договоре раздела об ответственности сторон за невыполнение обязательств. Требуется указывать срок действия соглашения, наступление возможных непредвиденных ситуаций. Не лишнем будет внести в договор пункт о порядке разрешения споров.

Вот пример договора:

В качестве дополнительных условий долевого соглашения можно указывать:

Информацию о возможностях корректировать стоимость договора при изменении площади недвижимости.
Сведения о сдаче объекта государственной комиссии.
При выявлении покупателя во время осмотра недвижимости недочетов – сроки на их исправление.
Указание формы управления домом.
Информация о порядке, сроках, а также стоимости жилья при оформлении его в собственность.
Прочие условия, которые не противоречат действующему законодательству страны.

В конце документа проставляется сведения участников сделки. Долевое соглашение закрепляется подписями сторон, а также печатью.

Важно знать! Подписывает долевой договор от лица строительной компании только генеральный директор либо представитель застройщика, но при условии наличия доверенности.

Долевое соглашение подлежит регистрации в Росреестре. Через него обязаны фиксироваться все изменения по долевому договору.

Зарегистрировать документ вправе как покупатель, так и застройщик. В Росреестр требуется подать следующий пакет документации:

Письменное заявление.
Документ, разрешающий строительство.
Строительный план.
Предоставляется проектная декларация.
Учредительная документация застройщика.
Договор страхования либо поручительства.

Регистрируется документ в течение 10 рабочих дней и выдается сторонам под расписку. Оплата по договору принимается застройщиком от покупателя лишь после того, как документ пройдет регистрацию в Росреестре. В противном случае строительная организация может быть оштрафована на сумму до миллиона рублей.

Если застройщик не исполнит обязательства по договору, то покупатель вправе требовать неустойку. Именно суд может определить размер неустойки, так как зачастую строительные организации отказываются осуществлять выплаты в добровольном порядке.

Не редко строительные компании предпочитают заключать предварительные договоры долевого участия. Объясняется это жесткими требованиями к составлению основного договора, регулируемыми ФЗ №214. Подписание дольщиком такого договора имеет большой риск: строительная организация может не получить разрешение на возведение объекта, следовательно, покупатель остается без денег и без жилья.

В настоящее время немало граждан идет на риск, подписывая предварительный долевой договор из-за достаточно низкой стоимости недвижимости. Стоит отметить, что в договоре долевого участия в возведении объекта недвижимости таится множество различных рисков, в которых не всегда виновен застройщик.

Чтобы не стать обманутым, дольщик обязан внимательно выбирать строительную организацию, тщательно изучив информацию о ней и отзывы от покупателей. Следует подробно изучать долевой договор перед подписанием. Рекомендуется осуществлять подписание документа только с организацией, которая прописана в разрешительной, а также правоустанавливающей документации. При неисполнении долевого договора стороны вправе его расторгнуть в судебном порядке.

Задача любого застройщика – уменьшить расходы и увеличить прибыль. Только вот переносы сроков передачи квартиры рушат эти планы на раз-два. За 6 месяцев просрочки каждой дольщик захочет по 300.000 – 900.000 ₽. А если таких 2000 человек? Что, платить 120 мультов?

По этой причине дядюшка скрудж вводит нюанс в ДДУ, где разрешает себе переносы сроков из-за «неких» обстоятельств: войны в Сирии, майдана в Украине, смерча, землетрясения, выполнения указаний чиновников или еще какого извержения в Килиманджаро.

Застройщик, внезапно, может расторгнуть с вами ДДУ. Думали, только вы? Однако, единственная палочка-выручалочка для расторжения – неоплата вами договора. Т.е. когда берете рассрочку.

Если просрочили оплату, то девелопер может расторгаться через 2 месяца. Но если он расторгает договор, то возвращает все деньги. Только из-за этого 9 из 10 застройщиков не будет расторгать ДДУ, потому что квартиру не продать.

Вы же не опускайте руки от этого подводного камня договора долевого участия в строительстве ФЗ 214. Подавайте встречный иск на расторжение ДДУ из-за просрочки больше 2 месяцев. Так застройщик не только вернет ваши 2.000.000 ₽ за квартиру, но и заплатит до 1.000.000 ₽ штрафа и до 2.000.000 ₽ процентов за пользование деньгами.

В результате рассмотрения вопроса о долевом строительстве необходимо остановиться на следующих моментах:

При желании лица приобрести жилое помещение в строящемся многоквартирном доме для личного пользования ему необходимо прибегнуть к долевому строительству, а не инвестированию.
Прежде чем приступить непосредственно к строительству такого объекта, застройщик должен пройти определенные законом процедуры в обязательном порядке.
Деньги участников долевого строительства хранятся на специальных банковских счетах эскроу, доступ к которым появляется у застройщика только после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию.
Застройщик по отношению к дольщику обладает преимущественно обязанностями, нежели чем правами.
Сдача объекта дольщикам осуществляется только по передаточному акту.
Любые нюансы, связанные с изменением цены, наложением ответственности, установления возможных отклонений от проектной документации должны быть указаны непосредственно в договоре участия в долевом строительстве.

Помимо ДДУ, для приобретения недвижимости на первичном рынке используют обычный договор купли-продажи и ЖСК. Договор купли-продажи заключают, когда дом уже сдан — в квартиру можно сразу заехать, прописаться, оформить право собственности. ЖСК — договор жилищно-строительного кооператива. Он схож с ДДУ, но формально вы становитесь пайщиком — вступаете в сообщество людей, которые собираются строить дом. При этом четких сроков строительства или наказания за их увеличение не предусмотрено.

ЖСК или ДДУ: что лучше — решает каждый сам для себя. При оформлении ДДУ покупатели более защищены от недобросовестных компаний, а ЖСК предлагает большую выгоду по сравнению с ДДУ.

Порядок заключения договора участия в долевом строительстве

Продажа по ДДУ в строительстве дома проходит после того, как объект сдан в эксплуатацию. То есть после регистрации ДДУ в Росреестре вам нужно ждать времени, указанного в нем. Когда подойдет срок, указанный в договоре, застройщик сдаст дом в эксплуатацию, оформит нужные документы. Например — составит протокол о распределении жилых и коммерческих помещений, оформит и получит в БТИ техпаспорт, получит разрешение на ввод в эксплуатацию, поставит объект на учет в Росреестре и присвоит ему почтовый адрес. Затем уведомит вас о подготовке документов, передаст ключи и предложит подписать акт приема-передачи квартиры.

Чтобы оформить право собственности на недвижимость, нужно будет снова обращаться в Росреестр. Застройщик должен предоставить в государственный орган:

📌 Паспорт гражданина Российской Федерации.

📌 Договор долевого участия в строительстве.

📌 Акт приема-передачи квартиры.

📌 Разрешение на ввод в эксплуатацию — его нужно получать у застройщика, если документ потребуют в Росреестре. Как правило, на момент приглашения для получения квартиры сотрудники ведомства уже получили этот документ.

📌 Квитанцию об оплате государственной пошлины.

Размер пошлины за регистрацию права собственности составляет 2 000 ₽.

Ваше заявление рассмотрят в течение 10 рабочих дней. После этого посетите Росреестр в назначенную дату — сотрудник вернет принятые документы и выдаст выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право собственности.

Переуступка ДДУ — что это

Согласно законодательству, дольщик может переуступить свои права требования по договору ДДУ третьему лицу. В этом случае третье лицо выплатит дольщику стоимость договора или больше, если за время, которое просуществовал договор, ценность недвижимости увеличилась. Дольщик получит деньги, третье лицо — право требования недвижимости.

Переуступка должна быть зарегистрирована: между теми, кто переуступает и принимает права требования, заключается отдельный договор — цессия. В нем тоже прописывают сроки уплаты денег, и его тоже нужно регистрировать в Росреестре. К цессии предъявляют ряд требований — ее можно оформить, только если:

✅ дольщик полностью выплатил застройщику сумму по ДДУ;

✅ не подписан акт приема-передачи квартиры;

✅ сделка согласована с банком, если жилье приобреталось в ипотеку;

✅ дольщик ранее не переуступал свои права другому лицу.

Если прежний дольщик не выплатил всю сумму застройщику, цессию можно оформить только с согласия компании-застройщика.

При покупке по договору уступки от физического лица покупатель не может получить льготы по ипотеке с господдержкой. Если недвижимость уступает юридическое лицо, льготы сохраняются.

Если застройщик начал процедуру банкротства, важно вовремя узнать об этом. Свяжитесь с управляющим процедурой банкротства и внесите свои требования в реестр кредиторов. Сделать это нужно в течение 30 дней на стадии наблюдения или 60 дней на этапе конкурсного производства от момента публикации официальной информации о начале процедуры.

Застройщик будет обязан вернуть деньги, которые вы выплатили ему, если не завершит строительство, или передать недвижимость в вашу собственность.

Если застройщик намеренно растягивает срок выдачи документов или сорвал сроки ввода объекта в эксплуатацию, обращайтесь в суд. Суд обяжет его выдать документы, необходимые для регистрации сделки, назначит точный срок сдачи объекта или присудит компенсацию за срыв сроков.

Приготовьтесь предоставить в суде договор ДДУ, если застройщик срывает сроки. Если не предоставляет документов — предоставьте доказательства того, что они могли бы быть выданы раньше. Шансы на удовлетворение иска будут выше, если вы подадите коллективную жалобу еще с несколькими дольщиками.

Если дольщик, который заключил договор ДДУ с застройщиком, умирает, его право требования собственности на недвижимость можно наследовать. В этом случае нужно предоставить застройщику и в Росреестр документы, подтверждающие ваши права наследования. Для этого обратитесь к нотариусу и проведите процедуру по «открытию наследства».

Если у дольщика несколько наследников, право требования будет распределено между ними, если иное не указано в завещании. Наследники получат равные доли в новой квартире.

Долевое строительство многоквартирных домов

Если вы брали кредит на приобретение недвижимости по договору ДДУ, это нужно отразить в документах. Кредитный договор нужно будет предоставить застройщику, чтобы зафиксировать использование кредитных средств в ДДУ, и в Росреестре при регистрации ДДУ, регистрации права собственности.

В случае, если вы не выплатите банку денежные средства по кредиту, он получит право требования, если иное не предусмотрено кредитным договором.

Законодатель постарался упорядочить рынок строительства жилья и изменениями 214 ФЗ в 2021 г. ужесточил порядок работы строительных организаций на этом рынке.

Дольщикам дано больше гарантий успешного достижения цели вложения своих денежных средств на покупку будущего жилья. Застройщик же, наоборот получил проблемы со свободным привлечением беспроцентных денежных вливаний в строительный бизнес, и, естественно, будет вынужден больше пользоваться кредитными деньгами банков, перекладывая новые финансовый обременения на плечи дольщиков.

Федеральный Закон №214 – нормативно-правовой акт, который регулирует фактически любые механизмы строительства многоквартирных домов. В то же время, следует понимать, что ДДУ и ЖСК – это не единственные нормативно-правовые акты, которые регулируют процесс строительства и передачи объекта владельцу.

Привлечение вкладов может осуществляться и по иной схеме, но чаще всего это мошеннические обороты.

Обновленная редакция нормативно-правового акта существенно укрепила права дольщиков и обязанности застройщиков. Так, внесли следующие дополнения:

Создание реестра застройщиков. Таким образом, покупателю квартиры достаточно будет проверить, есть ли застройщик в реестре, как долго он на рынке и какая у него вообще репутация. Фирмы-однодневки, которые проводили махинации, отпадают. Кстати, это же улучшает положение пайщиков, где фактор мошенничества особенно распространен.
Обязанность застройщика размещать в сети информацию о проекте – каждый интересующийся гражданин может свободно просмотреть всю информацию не только о застройщике, но и самом объекте.
Привлекать средства граждан для строительства теперь имеют право только компании с полностью внесенным уставным капиталом, размер которого должен быть не меньше 150 миллионов;.
Цена покупаемого объекта теперь формируется как производная стоимость.
В банках появляются эскроу-счета. А это значит, что компания-застройщик сможет снять средства дольщиков только после того, как сдаст объект, а дольщики его примут.
Подрядчик несет теперь финансовую ответственность за отказ исправить дефекты и недочеты. Кроме того, оплата будет осуществляться, исходя из Закона о защите прав потребителей. Сумма больше, и за каждый день просрочки платежа начисляется штраф.
Организован «компенсационный фонд» — застройщики, которые внесены в реестр, обязаны вносить в него по 1% от строящегося объекта. Средства из фонда будут расходоваться на те случаи, когда компания-участник будет признана банкротом для выплат неустойки дольщикам.

Застройщики также получили полезное дополнение – расторжение ДДУ в одностороннем порядке, если СК выполняет свои обязательства, запрещено. В таком случае уже дольщику придется отдать крупную сумму в качестве неустойки.

Кроме того, застройщик не должен платить неустойку дольщику, если тот намеренно затягивал подписание акта сдачи-приема объекта.

Законодательство регулирует правовые отношения, которые возникают во время строительства многоквартирных жилых зданий или иных объектов недвижимого имущества с привлечением инвестиций от физических лиц и компаний.

Взаимодействие происходит на основании договора участия. Документ должен проходить обязательную процедуру государственной регистрации.

В отношении граждан, заинтересованных в покупке жилья для некоммерческой деятельности, происходит применение нормативов о защите прав потребителей.

заняться предварительным оформлением разрешения на работы;
публиковать проектные документы на землю, предоставленную в целях жилищного строительства.

Если денежные средства передаются без учета установленных требований, то участники долевого договора могут потребовать возврата полной суммы и уплаты пени в двойном размере (в качестве возмещения допущенного ущерба).

На практике граждане Российской Федерации с помощью Закона могут решить вопрос о месте проживания. У всех заинтересованных лиц появилась возможность приобретения недвижимости по низкой цене.

Разница в стоимости готового помещения с аналогом в строящемся здании составляет сумму в диапазоне от 10% до 25%. В большинстве случаев это выгодно для покупателей.

С 1 июля 2021 года девелоперы не могут получать средства от покупателей напрямую. Деньги перечисляются на банковский счет в уполномоченной финансовой организации. Требование действует для тех категорий домов, которые по состоянию на указанную дату находятся на стадии активного строительства.

На все время работ средства остаются на счете и переводятся в пользу застройщика только после полноценного выполнения следующих условий:

ввод дома в эксплуатацию;
наличие свидетельства о регистрации прав собственности на одну квартиру.

При банкротстве девелоперов все дольщики получают обратно внесенные деньги.

Федеральный Закон №175 от 1 июля 2021 года предусматривает использование эскроу с середины 2021 года.

Суть таких счетов в рамках долевого строительства:

деньги участников сделки не переводятся застройщикам, а отправляются на отдельный счет, в котором покупается помещение;
средства не могут быть использованы девелоперами до момента сдачи работ;
после ввода дома в эксплуатацию вся сумма может быть использована застройщиком в целях погашения кредитных обязательств перед банками, финансирующими деятельность.

Предварительная проверка информации о застройщике и объекте вложений
Юридическая экспертиза и правовой анализ документов застройщика: учредительной и разрешительной документации, проектной декларации, правоустанавливающих документов на земельный участок и др.
Детальный юридический анализ условий договора долевого участия на соответствие требованиям Федерального закона № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве
Выявление сомнительных и неоднозначных пунктов договора
Прогнозирование правовых последствий подписания договора в предлагаемой застройщиком редакции
Подробная юридическая консультация клиента по результатам проведенной работы
Комплексное юридическое (правовое) заключение по безопасности сделки
Составление протокола разногласий к договору участия в долевом строительстве
Ведение переговоров с застройщиком на предмет внесения изменений в условия договора (услуга включается в пакет дополнительно по желанию клиента)
Юридическое сопровождение на всех этапах заключения договора участия в долевом строительстве, в том числе при регистрации ДДУ (услуга включается в пакет дополнительно по желанию клиента)
Проверка информации о судебных делах с участием застройщика, в том числе на предмет банкротства

Существует ряд нюансов, которые стоит выяснить перед заключением договора: на чем основано право застройщика на земельный участок — является ли он собственником земли, на которой возводится объект, или обладает ею на правах аренды; продлено ли на момент заключения ДДУ разрешение на строительство; соответствуют ли характеристики объекта строительства (квартиры) сведениям, содержащимся в проектной декларации, и многое другое.

Следовательно, перед заключением ДДУ в первую очередь следует проверить проектную декларацию застройщика, в которой как раз и отражается вся необходимая информация о застройщике и объекте строительства со всеми последними изменениями, в ней также содержится информация о дате получения и сроке действия разрешительной документации застройщика, о сроке получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, о подрядных организациях, о страховании ответственности застройщика, о правах застройщика на землю, о сроке аренды, его продлении, о размере уставного капитала застройщика и другие необходимые сведения.

ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве» редакция 2021 года

В проектной документации застройщика должна быть отражена информация о сроках начала и окончания строительства объекта, а также о примерном графике реализации проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации.

Если застройщик соблюдает заданные параметры, то вероятность своевременного получения жилья дольщиками возрастает.

Следовательно, до заключения ДДУ следует проверить, какими темпами осуществляется строительство объекта, соответствуют ли фактически эти темпы проектным документам. Исходя из этих наблюдений можно сделать вывод о том, возможно реально ли окончание строительства в срок, указанный в декларации проекта.

Сведения о ходе строительства можно отследить на сайте застройщика, где он в силу закона обязан размещать фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта, либо можно непосредственно посетить объект и воочию во всем убедиться.

Разумеется, такая проверка не является абсолютной гарантией своевременного завершения стройки, однако и этому фактору следует уделить внимание наравне с другими.

Консультация юриста в СПб по долевому строительству. Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

30 декабря 2014 года в стране был принят ФЗ №214, который регулирует права дольщиков и подробно описывает обязанности застройщика. Согласно этому документу

под долевым строительством понимают такой вариант возведения жилых объектов, в рамках которого подписывается договор между людьми, желающими купить квартиру на этапе котлована и фирмой-подрядчиком (или застройщиком). Последний берет на себя обязательство в оговорённые сроки сдать объект в эксплуатацию, в свою очередь покупатели должны расплатиться за жильё и принять его.

Все это регулирует ФЗ об участии в долевом строительстве.
По сути дольщика можно назвать инвестором – он вкладывает свои финансы в ещё не существующий объект. Поэтому весь процесс регламентируется не Гражданским кодексом, а специальным федеральным законом, не допускающим двусмысленных трактовок. В этом документе описаны некоторые условия, которые отличают ДДУ от привычного инвестирования:

Конечную цену возводимого объекта и порядок внесения средств на счёт застройщика;
Объект договора и подробное его описание;
Период выполнения работ, по истечении которого компания должна передать объект в эксплуатацию.

Документ обязательно оформляется в двух экземплярах, в письменном виде и подлежит регистрации в Росреестре.

Процесс вложения в строящуюся недвижимость пошагово выглядит таким образом:

Некая фирма приобретает или берет в аренду земельный участок по согласованию с местными властями;
Дольщики, которые заинтересованы в приобретении жилья по сниженной стоимости, заключают с этой строительной фирмой договор;
Для них оформляется рассрочка, сумма сделки прописывается в договоре;
После того как объект будет достроен, происходит передача его дольщикам.

По сути строительные работы ведутся на полученные от будущих владельцев средства. Особенно выгодным ДДУ будет в ситуации экономического кризиса в стране. На практике цена квартиры в уже готовой новостройке чуть ли не в два раза выше, чем если купить ту же квартиру на этапе котлована. Остаётся вариант оформления ипотечного кредита, но не все хотят несколько десятилетий переплачивать банку проценты.

До момента принятия ФЗ о долевом строительстве в 2014 году вложение средств в долевое строительство не всегда проходило удачно. Взаимоотношения сторон не регламентировались нормативными актами, вследствие чего права дольщиков часто нарушались. Сейчас благодаря этому ФЗ права вкладчиков защищены.

Подводные камни в 2021 году в ДДУ тоже есть, и чтобы не попасть впросак, нужно знать, какие популярные схемы обмана доверчивых граждан существуют:

Заключается предварительный договор купли-продажи на объект. Это значит, что после окончательного возведения жилого дома придётся заключать ещё один – основной договор. Пока многоэтажка не достроена, все права на неё принадлежат подрядчику, вкладчик получает право владения лишь после подписания основного договора;
Документы не имеют чётко обозначенного момента введения жилого дома в эксплуатацию, поэтому процесс строительства может затянуться на неопределённое количество времени;
Договор не проходит официальную государственную регистрацию, так что недобросовестный застройщик может одну и ту же квартиру продать сразу нескольким дольщикам;

Среди других подводных камней приобретения квартир подобным методом: банкротство застройщика, ненадлежащее качество сданного объекта или мошенничество с деньгами, когда застройщик просто исчезает в неизвестном направлении.

Если внимательно отнестись к выбору подрядчика, все эти риски можно минимизировать.