Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Прогноз Увеличения Ставок Аренды В 2021-2021 Годах В Торговых Центрах». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Ваши выгоды:
- В базе свыше 17 000 контактов (4 630 компаний)!
Это руководители и менеджеры отделов развития и аренды
> 1 917 торговых центров
> 2 713 ритейлеров
- База обновляется и расширяется ежедневно
- Новых ритейлеров и ТЦ присылаем на почту еженедельно
- Бонусная система и скидки на продление доступа
Что ждет коммерческую недвижимость в 2021 году
Власти ограничили лицензируемые отрасли, такие как алкоголь, табак, микрокредитование. Ограничения действуют на все общественные мероприятия, общепит, туристический бизнес, это формирует спрос на определенные типы торговой недвижимости.
Дальнейшая ограничительная деятельность государства будет зависеть от разработки вакцины. Пока нет ее массового производства, граждан ограничивают, чтобы обезопасить. Пока предпосылок на полное выздоровление нет, поэтому в 2021 санкции на некоторые сектора экономики останутся.
На текущий момент на рынке наблюдается ажиотажный спрос на жилую недвижимость, вызванный сразу несколькими факторами: рекордно низкими ставками по ипотеке (благодаря снижению ключевой ставки ЦБ и государственной программы субсидирования льготной ипотеки по 6.5% на новостройки), отложенным спросом с первой половины года, а также желанием населения защитить свои сбережения во времена экономической нестабильности и очередной девальвации рубля. Существенное увеличение спроса привело к росту цен как на первичном, так и на вторичном рынке.
Однако не стоит забывать, что в стране кризис, ВВП сокращается, доходы населения падают. Поэтому подобный рост цен не имеет под собой никаких фундаментальных факторов, а значит в скором времени должен смениться падением. Все, кто имел возможность купить квартиру или хотел переложить свободные деньги из теряющих актуальность депозитов в недвижимость, уже сделали это. Со следующего года мы вероятно увидим постепенное падение цен на фоне низкого спроса и снижения доходов населения, как это было в предыдущие кризисы, когда после резкого роста цен начиналось долгосрочное падение.
Что касается инвестиций, то жилая недвижимость на текущий момент, по перечисленным выше причинам, имеет больше рисков, чем преимуществ.
Скорее всего, мы не увидим существенного роста цен на торговые площади в ТЦ в 2021 году, так как во время пандемии, да и до нее люди постепенно утрачивали интерес к посещению крупных моллов, все чаще предпочитая делать покупки онлайн или рядом с домом. Но снижение ставок может привести к уменьшению негативного эффекта от падения трафика, и цены на эти объекты в целом будут стабильными.
А вот у торговой недвижимости в спальных районах более позитивные перспективы. Застройщики уже сейчас констатируют большой спрос на торговые площади в новостройках и распродают помещения стрит-ритейла достаточно дорого. Если год назад их можно было купить с доходностью 11–13% годовых, сейчас доходность может достигать 7-9%.
Цены на офисную недвижимость могут незначительно вырасти при относительно стабильных ставках аренды и снижения ставок капитализации. А вот складская недвижимость находится в наиболее выгодном положении, так как резкий рост онлайн-торговли спровоцировал увеличение спроса на данный сегмент, что привело к росту арендных ставок. В совокупности со ожидаемым снижением ставок капитализации по всему рынку в целом, цены на склады вероятнее всего вырастут сильнее рынка в целом.
Таким образом, с инвестиционной точки зрения намного более привлекательно выглядит коммерческая недвижимость, поэтому частным инвесторам лучше обратить внимание именно на данный класс активов.
Торговая недвижимость: прогнозы на 2021 год
На конец 2019 года совокупная площадь качественных торговых площадей в России оценивалась в 24,2 млн м² (GLA), которая генерировала арендный доход на сумму 30 млрд рублей в месяц. Малый и средний бизнес занимал 10% площади торговых центров, но из-за более высоких ставок аренды, по сравнению с якорными брендами, он приносил владельцам торговой недвижимости 20—30% выручки. Пандемия скорректировала объём рынка: по нашим оценкам, минимальные потери по итогам 2020—2021 годов могли бы составить 53 млрд рублей, а новый закон увеличил эту сумму на 13 млрд рублей, или на 25%. Возможность одностороннего разрыва договоров аренды приведёт к преждевременному переходу на новые, послекризисные условия аренды с более низкими ставками. Для остальных брендов переход будет происходить по мере окончания текущих договоров либо при банкротстве или ротации арендаторов.
Как изменения законодательства повлияют на бизнес торговых центров?
Тем не менее ФЗ № 166 создал необычный юридический прецедент на рынке коммерческой недвижимости. Разрешение государства расторгать договор — это новый, ранее не существовавший риск. И после восстановления экономики владельцы ТЦ станут закладывать его в стоимость аренды. Вероятно, по сравнению со сценарием без принятия закона, вырастут ставки и процент с оборота или собственники недвижимости начнут вводить невозвратные обеспечительные взносы / единовременную плату при сотрудничестве с арендаторами. Банки, в свою очередь, станут закладывать больший запас прочности в кредиты ТЦ ввиду возросшей договорной неопределённости.
Как отмечается в документе, снижение ставок по всем типам подвижного состава наблюдается начиная с сентября 2021 года. Так, например, уже в ноябре средняя цена аренды полувагона составляла 1600 руб. в сутки, что на 5,9% ниже уровня октября и в целом начала 2021 года. Ставка на фитинговые платформы в ноябре составила 1850 руб. в сутки, что на 5,3% меньше, чем в октябре. Согласно исследованию, средняя ставка суточной аренды хоппера-зерновоза сейчас составляет 2360 руб., что на 4,4% выше уровня октября и на 7% выше уровня начала года. Неизменной остаётся ставка на универсальные платформы и нефтеналивные цистерны. Так, стоимость аренды цистерн составляет 990 руб. в сутки, как и в начале 2021 года.
Арендные платежи в виде процента от оборота станут более популярны в 2021-м
Многие аналитики уверены, что подъем продолжится и в 2021 г., но он окажется более скромным на фоне медленного роста мировой экономики, неопределенности в торговле и паузы, которую возьмут центробанки для оценки ситуации. Медианное значение уже опубликованных прогнозов указывает, что S&P 500 достигнет 3241 пункта к концу 2021 г., пишет The Wall Street Journal (WSJ). Это на 4,1% выше закрытия торгов 4 декабря (3112,8 пункта).
Мы по-прежнему оптимистично оцениваем перспективы акций «ЛУКОЙЛа»: у компании хорошие финансовые показатели и многообещающие стратегии развития в сегментах добычи и переработки нефти. Новая дивидендная политика и сильная динамика FCF (за 9M19 +51% г/г) могут привести к значительному росту дивидендов компании по итогам 2021 (ожидаемая доходность 8.4%). Мы пересмотрели целевую цену GDR компании до $113, что подразумевает потенциал роста на 18% с текущих уровней.
В 2021 мы видим потенциал снижения доходности ОФЗ еще на 30–50 бп и полагаем, что Минфин сможет разместить ОФЗ на сумму ок. 2 трлн руб. Дальнейшее снижение ИПЦ может вызвать новое понижение базовой ставки ЦБ РФ до 5.5% за 12–18 мес., что должно способствовать росту спроса на ОФЗ со стороны российских инвесторов. Спрос со стороны нерезидентов по-прежнему будут определяться политикой ФРС и санкционным давлением на Россию.
Соглашение ОПЕК+ доказало свою эффективность, и мы ожидаем, что цены на нефть в 2021 будут относительно стабильны, если в марте 2021 соглашение будет продлено. Поддержку ценам окажут недавно объявленные планы ОПЕК+ снизить добычу еще на 500 тыс. барр. / сут. Среди факторов, которые могут привести к росту цены вне прогнозируемого диапазона, мы отмечаем ускорение роста мировой экономики и возможное присоединение других стран к ОПЕК+. Отрицательно может сказаться усиление геополитической напряженности и увеличение добычи со стороны стран, не входящих в ОПЕК (текущий прогноз– +2.17–2.3 млн барр. / сут).
Бесконечный рост цен заканчивается там, где заканчивается покупательская способность населения. Рынок с прошлого года перегрелся настолько сильно, что теперь идет планомерный спад. Подтверждение этому можно увидеть в статистике ЦБ по выданным ипотечным кредитам за 18-19 год. На официальную статистику по количеству прошедших сделок опираться не стоит, т.к. ее испортили застройщики, которые, чтобы уйти от обязательств по переходу на проектное финансирование, стали массово перепродавать квартиры на аффилированные с ними компании. Но т.к. процент сделок с использованием ипотеки и собственных средств примерно равный, то чтобы увидеть спад можно ориентироваться на статистику ЦБ:
Вот ведь интересный менталитет у наших людей. Казалось бы, что может быть логичнее: покупай когда дешевеет, продавай когда дорожает. Так нет ведь, 90% населения бегут, сломя голову покупать сегодня, со словами «ведь завтра будет еще дороже». Не будет!
Во-первых, это стабильные цены на жилье. Застройщики, зная, что с 1 июля 2021 года придется переходить на проектное финансирование, они нарастили предложение. И даже увеличившийся спрос не способствовал росту цен – они выросли на 4%, примерно, как инфляция.
Рынок коммерческой недвижимости в 2021г — глобальный прогноз
Дальнейшая ситуация на рынке напрямую будет зависеть от эпидемиологической обстановки и будущих ограничительных мер или их отсутствия, подчеркнул Алексей Попов. По его мнению, даже если новый карантин не введут, после возвращения цен к докризисным значениям больший рост маловероятен, поскольку доходы населения падают и растет безработица.
В последние дни наблюдается заметный прирост новых случаев заражения коронавирусом, из-за чего нельзя исключать негативный сценарий развития событий. Если правительство вновь введет ограничительные меры, ситуация повторится — приезжие будут вынуждены покинуть крупные города и на время отказаться от съемного жилья, сказал управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Многие фонды недвижимости рассчитаны на неквалифицированных инвесторов. Такие фонды накладывают дополнительные ограничения на организаторов при их создании, однако они нацелены на обеспечение большей безопасности инвесторов. Среди таких ограничений, которые следует отметить, запрет на использование заемного финансирования и ипотеки объектов, а также критерий минимальной занятости объекта арендаторами. Так, отсутствие возможности привлечь заемное финансирование, с одной стороны, накладывает сложности для организаторов по привлечению финансирования (необходимо полную сумму покупки покрыть собственными средствами), с другой стороны, любые непредсказуемые ситуации в экономике никак не сказываются на возможностях обслуживания заемного финансирования — отсюда риски дефолта практически невозможны. Запрет на ипотеку позволяет пайщикам фонда в полной мере являться опосредованными собственниками объекта недвижимости в соответствующей доле — при этом нет никаких рисков, что объект будет взыскан за долги. Требования о минимальной занятости объекта арендаторами позволяют получить пайщикам объект уже со сформированным арендным потоком — инвесторы не сталкиваются с ситуацией, когда получают «пустой» объект, который только надо заполнить арендаторами. Фонды для неквалифицированных инвесторов, безусловно, доступны и для квалифицированных инвесторов. Порог входа соответствует законодательству, которое для инвестиционных фондов недвижимости для неквалифицированных инвесторов определяет минимальную сумму денежных средств, на которую выдается пай при формировании фонда, в 300 тыс. рублей.
Согласно законодательству, из всех паевых инвестиционных фондов недвижимым имуществом могут владеть лишь ЗПИФы. Паи ЗПИФов не имеют обращения на бирже, и на них не распространяется обязанность управляющей компании выкупать такие паи по первому требованию. Эти обстоятельства, безусловно, ограничивают ликвидность таких паев. Однако существует и внебиржевой оборот этих инструментов. Чем более качественный актив составляет имущество фонда, чем более эффективно управляется имущество фонда, чем более профессионально работает учредитель фонда, тем выше ликвидность таких паев. Компании наподобие AKTIVO предоставляют своим пайщикам услуги по внебиржевому вторичному обращению паев. Поэтому, если кто-то из пайщиков в силу каких-либо причин решает продать свои паи, менеджеры всячески этому способствуют. Но в конечном итоге цену определяют продавец и покупатель паев. И сделка происходит только тогда, когда достигнута договоренность между сторонами. Внебиржевой вторичный оборот паев компании за прошедшие 12 месяцев составил порядка четверти миллиарда рублей. Доходность по первым фондам инвестиционной компании AKTIVO составляет в этом году около 11%. Это очень хороший показатель на сегодняшний день.
Пандемия повлияла на бизнес многих, в том числе арендаторов. Время от времени стали возникать ситуации, когда арендатор перестаёт платить. В этом момент важно урегулировать вопрос путем переговоров. Необходимо разобраться в природе возникших сложностей, определить корень проблемы. В большинстве случаев это приносит результат — кратковременная отсрочка или иное реструктурирование платежного календаря арендатора помогает исправить ситуацию. Ведь при заключении договора с новым арендатором также делается проверка в том числе на финансовую стабильность такого контрагента. И если контрагент вызывает сомнение, договор аренды с ним не заключается. Поэтому у априори стабильного арендатора, который испытывает временные сложности, не должно быть проблем в долгосрочной перспективе. В ситуации, когда переговоры заходят в тупик или арендатор нарушает ранее достигнутые договорённости, юристы компании обращаются в суд и взыскивают задолженность. Это занимает какое-то время, но по прошествии средства вместе с неустойкой взыскиваются с должника.
Если суммарная задолженность по всем арендаторам увеличивается, или точка теряет качественных арендаторов, могут возникнуть предпосылки для сокращения ставок и, как следствие, для сокращения рентного дохода. Это будет напрямую давить на цену недвижимости. Однако при определении цены на недвижимость во внимание принимаются целый ряд как макро-, так и микроэкономических факторов. И всё же, если в краткосрочном периоде цена на недвижимость снизится, это никак не отразится на пайщиках, которые выбрали долгосрочную стратегию владения активом. Проактивное управление объектом недвижимости вкупе с изменением экономической конъюнктуры позволит в долгосрочном периоде восстановить оценку такого объекта.
Это выгодно отличает инвестиционные фонды недвижимости от компаний, которые владеют недвижимостью и привлекают на её покупку долговое финансирование. В случае краткосрочной просадки денежного потока и стоимости объекта, во-первых, увеличивается давление на денежный поток (вне зависимости от поступлений заемное финансирование необходимо обслуживать), а, во-вторых, могут сработать ковенанты, заложенные в кредитном договоре, и владельцам компании необходимо будет предоставить кредитору дополнительное обеспечение. Все это увеличивает риски дефолта такой компании с последующей потерей объекта. ЗПИФы недвижимости для неквалифицированных инвесторов с таким риском не сталкиваются.
Сравнительный подход основан на определении наиболее сопоставимых объектов, которые находятся в продаже или были проданы ранее, и на основании этих данных строится расчетная модель для определения стоимости объекта коммерческой недвижимости.
Деловая активность существенно снизилась, однако входящая в группу компаний АБЗ 1 продала свой земельный участок площадью 24 000 м2 на пересечении октябрьской набережной и проспекта большевиков. Новым владельцем стала группа ЛСР, владеющая соседним земельным участком. Другие строительные компании также объявляют о выходе на рынок с новыми проектами, ведь цикл строительства проектов составляет 3-5 лет.
Банк Испании предупредил оценщиков о невозможности адекватной оценки квартир и эти объекты чаще всего оцениваются в рамках сравнительного подхода, на основе рынка. А в условиях нынешнего застоя рынка не рекомендуется проводить оценку в рамках даже данного подхода.
Сравнительный подход является более наглядным благодаря возможности быстро оценить уже выставленные на рынок объекты и по этим данным можно ориентироваться на возможные сделки. Вероятно, средняя цена будет снижаться, это будет связано с меньшим количеством продаж объектов и наличием продавцов, срочно нуждающихся в деньгах, но это не значит что стоимость недвижимости снизится в разы, как например это показывает доходный подход или подсказывают коллеги из США.
Итак, с определением стоимости коммерческих объектов в условиях карантина ситуация неясна и стоит обратить внимание на состояние дел в сфере аренды недвижимости.
В Госдуму был внесен законопроект, согласно которому, если арендатор теряет более 50 процентов выручки и при этом является добросовестным налогоплательщиком, то он имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды. Некоторые эксперты утверждают, что это может привести к коллапсу всей отрасли аренды коммерческой недвижимости, а также к коллапсу всей финансовой системы.
Следует по порядку разобраться, к чему действительно это может привести. Новость гласит, что внесенный законопроект разрешает арендаторам разрывать в одностороннем порядке договоры найма недвижимости в условиях режима повышенной готовности. Один из наиболее важных пунктов в этой новости заключается в следующем: обеспечительный платеж, если он предусмотрен договором и внесен арендатором, подлежит возврату за исключением случая, если после принятия органом государственной власти указанного решения арендатором были не исполнены или ненадлежащим образом исполнены обязательства, не связанные с выплатой арендных платежей.
Нужно обратить внимание на следующую новость: владельцы торговых центров просят правительство не принимать подготовленный законопроект о расторжении договоров аренды без штрафов. В противном случае как предупреждают собственники торговой недвижимости, их ожидает дефолт на 2 трлн рублей. Если обратить внимание на общий кредитный портфель, который находится у банков, то он составляет 6 трлн рублей.
Также активизировались владельцы офисных центров, которые уверены, что принятие законопроекта о праве отказа от договора аренды приведет к дефолтам на рынке коммерческой недвижимости, и банки также могут потерпеть существенные убытки. По мнению авторов письма, вместо обеспечения устойчивого развития экономики такая мера приведет к коллапсу отрасли и последствиям, которые по своей разрушительности не сравнятся с последствием ни одного экономического кризиса, с которыми успешно справилась российская экономика за всю современную историю.
Газета «Коммерсант» сообщает, что владельцы недвижимости коммерческого назначения подготовили обращение в адрес Правительства. Предприниматели просят отложить очередной этап массовой оценки и оставить без изменений текущую кадастровую стоимость объектов до 2024 года. На данный момент определение новых тарифных ставок, на основании которых исчисляется налоговая пошлина, запланировано на 2021 год.
Если чиновники откажутся пойти на уступки, некоторые бизнесмены могут оказаться в критической ситуации. Больше всего эта проблема коснется коммерсантов столичного региона, где кадастровая стоимость торговых комплексов и офисных центров приближена к рыночной, а нередко и превышает ее.
Инициаторами послания стали представители более 20 предприятий, члены Торгово-промышленной палаты и руководители московского подразделения «Деловой России». Помимо заморозки текущей ставки до 2024 года, авторы ожидают от премьера Михаила Мишустина и других мер поддержки.
В обращении отмечено, что правительство дало возможность арендаторам сохранить свой бизнес в условиях пандемии. В частности, им было позволено расторгать арендные соглашения без санкций. В то же время владельцы недвижимости были вынуждены предоставлять скидки в период кризиса, что привело к резкому падению доходов. Ощутимое снижение прибыли отразилось на их возможности платить налоги, исчисленные на основании кадастровой стоимости.
В Москве мерами поддержки уже воспользовались порядка 36 000 предпринимателей, среди них – как арендаторы, так и собственники недвижимости. Всего им было выделено более 25 миллиардов рублей. Руководитель столичного отделения комитета по гостиничному бизнесу «Деловой России» Дмитрий Шлопак считает предложенные преференции недостаточными. Владельцы бизнеса в основном интересуются выплатами на сотрудников и льготными займами. При этом из-за жестких требований остальными мерами смогли воспользоваться не более 10% от общего числа организаций.
Сложная экономическая ситуация вынуждает арендодателей внимательнее относиться к собственным активам. В частности, обращать внимание на утвержденную кадастровую стоимость своей недвижимости. Завышенная цена объекта – нередкая ситуация при массовой государственной оценке, ведь при расчете цены не принимаются во внимание особенности того или иного здания.
Чем грозит предпринимателю высокая цена его собственности:
- несправедливое исчисление налога, ведущее к лишним тратам бюджета;
- необходимость уплачивать высокую пошлину при продаже объекта.
Чтобы привести кадастровую стоимость своей собственности в соответствие с рыночной, необходима помощь специалиста. Оценщик изучает текущую обстановку на рынке и дает заключение о целесообразности оспаривания государственных тарифов в конкретном случае. В процессе работы профессионал определяет достоверность сведений, повлиявших на итоговую сумму, и правильность применения методологии. Он также готовит предварительное заключение о размере экономии на налогах при владении недвижимостью и ее продаже. В результате предпринимателю становится ясно, стоит ли тратить ресурсы на новую оценку.
Если собственник решает отстаивать свои права, эксперт готовит новое заключение о стоимости объекта. Итоговая цена оказывается максимально приближенной к рыночной. При этом в расчет идет множество факторов, таких как износ здания или его местоположение. С готовым отчетом представитель собственника обращается в специализированную комиссию или суд.
По сведениям Росреестра, в 2019 году с заявлением о пересмотре стоимости обратилось более 60 тысяч физических и юридических лиц. При этом изменения коснулись порядка 108 000 объектов. В результате работы комиссий и судов совокупная стоимость этих объектов была уменьшена более чем на 1 триллион рублей.
Внесение в государственную базу адекватной цены объекта избавляет владельца от множества проблем. Последствия пандемии и ее дальнейшее влияние на частный бизнес спрогнозировать невозможно, а правительство до сих пор не определилось с дополнительными мерами поддержки. В подобной ситуации хорошим подспорьем станет проверка своих активов на соответствие их кадастровой стоимости реальным условиям. А помочь в этом может только деликатный и опытный оценщик.
В целом в 2020 году активность арендаторов наиболее заметно снизилась только весной, когда в России был введен режим самоизоляции, говорят эксперты. Например, по данным ЦИАНа число просмотров объявлений в середине апреля 2020 года было на 30% ниже показателей весны 2019 года. Однако к окончанию весны рынок активизировался и летом отмечался несвойственный для сезона высокий спрос на аренду, говорит Павлинова.
Попов из ЦИАНа отмечает, что потенциальный интерес сегодня находится на уровне прошлого года, тогда как «Этажи» фиксируют рост этого показателя на 20-25%. В «Авито Недвижимости» говорят о росте потребительного интереса к долгосрочной аренде на 7,6% в целом по стране. Однако не во всех крупных городах наблюдается положительная динамика, отмечает руководитель направления вторичной недвижимости в «Авито Недвижимости» Руслан Закирьянов. В ноябре 2020 года по сравнению с аналогичным месяцем 2019 года снизился интерес к аренде жилья в Воронеже — на 22,1%, Перми — на 1,5% и Ростове-на-Дону — на 3,3%. При этом наибольший темп роста потребительского спроса отмечен в Казани — почти на 60% и Новосибирске — на 51%.
По данным «Этажей», сегодня наблюдается постепенное восстановление объема предложения на рынке аренды в крупных городах России, и привычных среднемесячных значений оно достигнет не раньше января-февраля 2021 года. В свою очередь ЦИАН говорит, что число выставленных объявлений об аренде жилья сегодня на 20-25% превышает показатели конца 2019 года. Попов связывает это со сменой места жительства многих арендаторов как в пределах одной агломерации (например, переезды из центра города на окраину), так и в масштабе всей страны (некоторые потерявшие работу в Москве иногородние арендаторы вернулись в свои города). Также сокращается и срок проживания в квартире, от чего число циклов публикации объявлений должно стать больше, добавляют в ЦИАНе.
При этом в «Авито Недвижимости» фиксируют снижение объема предложения на 3,2% в целом по стране. Хотя рост этого показателя среди городов-миллионников, по данным портала, отмечен в Москве (на 92%), Екатеринбурге (на 42%), Омске (на 23,5%), Новосибирске (на 19,3%), Санкт-Петербурге (на 16,9%) и Воронеже (на 7,1%).
Эксперты также обращают внимание, что на рынок аренды влияют и смежные сегменты недвижимости. Например, объем потенциального спроса на аренду могут снизить покупатели жилья, особенно по программе льготной ипотеки на новостройки под 6,5%. Однако, по мнению Павлиновой, эта же программа может оказать влияние и на рост предложения, так как некоторые покупатели квартир в новостройках будут выводить их на рынок аренды, в том числе в 2021 году, для получения пассивного дохода.
- Cinemark Holdings
- Disney
- netflix
- автомобильный сектор
- Александр Силаев
- аренда
- ввп
- вычет
- Деньги без дураков
- здравоохранение
- иис
- ипотека
- кинотеатры
- книги об инвестициях
- кредит
- перспективы рынок 2021
- ритейл
- саомразвитие
- телекоммуникаионный сектор
- энергетика
Отрасль недвижимости оказалась тихой гаванью в шторм коронакризиса 2020 года. Пружина отложенного спроса после карантина, подогретая потребностью в дополнительных квадратных метрах на случай следующего локдауна, уже стала хорошим импульсом для рынка. Падение ключевой ставки и объявление о введении налога на доходы по депозитам привело к снижению их привлекательности, и деньги потекли из скопившейся 30-триллионной депозитной массы в недвижимость, еще подстегнув запрос на покупку. А снижение ставок по ипотеке, произошедшее в следствие того же падения ключевой ставки, а также госпрограмма по субсидированию ставок на рынке первичного жилья, привели просто к ажиотажному спросу. Аналитики даже заговорили о надувании «ипотечного пузыря» и предрекают серьезные шоки в будущем.
Хотя сам 2020 год, если анализировать его помесячно, больше похож на американские горки, чем на тихую гавань. Спокойное начало года, «ничто не предвещало». Весна, карантин, постепенная приостановка деятельности, закрытие офисов, невозможность регистрации сделок из-за ограничений в работе МФЦ и различных ведомств. В некоторых регионах практически невозможно было работать, в частности, в Москве, которая больше всего пострадала из-за ограничительных мер, количество регистраций переходов прав собственности снизилось почти в три раза.
Затем «хорошее лето» — плавное восстановление рынка, начало разгона. Субсидирование ставок по ипотеке, запущенное в мае, набирает обороты. Рынок начинает дышать. Август называют «золотым дождем» — застройщики впервые массово декларируют рекорды месячных продаж, агентства хвалятся ростом количества сделок. Но сохраняется неопределенность и ожидание начала «второй волны» в сентябре-октябре с заранее неизвестными карантинными мерами и новыми сюрпризами от региональных и федеральных властей. Поэтому рынке ведет себя очень осторожно и копит резервы.
Четвертый квартал все просто работали не поднимая головы, фиксируя новые рекорды каждый месяц. «Второй волны» карантина не случилось. По данным ДомКлик, каждый месяц регистрируется более 400 новых агентств недвижимости. В крупных городах обострилась борьба за новые кадры — кандидаты отмечают, что никогда не наблюдали такой активности агентств недвижимости на рынке труда. На рынке вторичной недвижимости цены растут практически каждую неделю, покупатели говорят, что «нечего купить», так как все ликвидные объекты распроданы. Застройщики повышают цены уже с опережением графика, «на всякий случай», так как планы продаж давно перевыполнены. И в таком состоянии рынок входит в новогодние праздники.
При отправке произошла ошибка. Попробуйте позже.
Ваше сообщение отправлено. Благодарим за помощь.
Просим вас повторить предыдущую операцию принимая во внимание вышеуказанные ограничения. Рекомендуем по возможности вводить данные отличающиеся от введенных в предыдущей попытке.
Данные ограничения обусловлены существующей политикой безопасности Банка для обеспечения максимальной защищенности Ваших данных и средств. Приносим свои извинения за причиненные неудобства.
Bank of America указывает на спекулятивную лихорадку. Оптимизм на рынках зашкаливает. Инвесторы ожидают сильного дальнейшего роста экономики. Но выше я указал много рисков для этого. Особенно, учитывая неблагоприятный прогноз ФРС.
Также, по данным Bloomberg, объем торгов колл-опционами на акции на площадках США вырос в 2.5 раза за 2020 год.
CBRE подводит итоги 2020 года и делает прогноз на 2021 год
Самое главное — не паниковать. Сложно однозначно сказать, будет ли падение и если будет, то когда. Однако в современных реалиях я бы посоветовал создать резервы. Немного увеличить долю кэша в портфеле.
А вот аналитики банка Morgan Stanley советуют обратить внимание на циклические компании в следующем году.
Можно присмотреться к металлургическим компания. Особенно учитывая рост цен на металлы. Присмотреться к компаниям из энергетического сектора, особенно «зеленой» энергетики. И быть аккуратным с высокотехнологичными компаниями.
Индекс Dow Jones потерял 382 пункта, S&P опустился на 55, а Nasdaq — на 189 пунктов. Тем временем, цена золота поднялась на $51,50 доллара. Биткойн на данный момент стоит $31.083 доллара — довольно неплохо, учитывая, что за три недели до этого он торговался ниже $20.000, — но не так привлекательно, как уровень 3 января — $34.339. Какие факторы спровоцировали внезапное падение? CNBC называет следующие:
Данные, собранные Университетом Джона Хопкинса, показали, что в США подтверждено более 20 миллионов случаев заражения Covid-19. Несколько случаев заражения новым штаммом коронавируса также были зафиксированы по всей стране. Во всем мире число заболевших достигло отметки более 85 миллионов.
Тем не менее, количество инфицированных людей растет уже несколько месяцев, но акции закрыли год на рекордных максимумах. Что же произошло? Неужели новости о вакцинах больше не подпитывают оптимизм инвесторов?
На это CNBC приводит еще один аргумент:
Уолл-стрит следит за Джорджией, поскольку штат готовится к второму туру выборов в Сенат, в результате которых демократы могут получить большинство в палате.
По некоторым оценкам, сейчас шансы демократов на победу составляют 50%. В прошлый четверг, 31 декабря, этот показатель был 35%. Число сторонников победы «синей волны» выросло буквально за несколько дней, но нас не беспокоят временные потрясения и лихорадки фондового рынка. Нас больше интересует долгосрочный прогноз.
Рухнут ли рынки в 2021?
Автор Daily Reckoning Джеймс Ховард Кунстлер высказал свои собственные ужасающие, мрачные предположения на 2021 год. Эксперт предвидит следующую картину:
- Фондовый рынок вступит в длительную и глубокую дефляционную фазу в течение первого и второго кварталов и достигнет дна к концу года. S&P снизится до 550; индекс Dow Jones — до 10.000; Nasdaq — ниже 3.000.
- ВВП США опустится на 40% к концу 2021 года.
- Добыча нефти в США (за вычетом сжиженного природного газа) сократится на 40% по отношению к декабрю.
- Банковская система сильно пострадает из-за задержанных или неоплаченных взносов по аренде и ипотеке. Федеральное правительство начнет оказывать денежную помощь арендаторам. Неплатежеспособным домовладельцам будет разрешено оставаться в своих домах на временной основе.
- Бубонная чума распространится среди бездомных Лос-Анджелеса на фоне увеличения популяции крыс в их лагерях.
- Пенсионные фонды рухнут, поскольку нарушенная цепочка арендных платежей и ипотечных выплат приведет к краху инвестиционных фондов недвижимости.
- Федеральное правительство будет вынуждено организовать масштабные программы раздачи еды.
- General Motors, Chrysler и Ford снова попытаются спастись от банкротства. На этот раз их активы будут проданы и реорганизованы в более мелкие компании. Никакой помощи от правительства.
- К третьему кварталу Covid отступит, но экономика продолжит разрушаться. Ресторанные бизнесы начнут сбывать свое оборудование за копейки.
- Держатели биткойнов, которые ни при каких условиях ранее не продавали криптовалюту, начнут избавляться от нее.
Сколько из этих прогнозов воплотится в жизнь в 2021 году? Все? Ни один?
Другой автор Daily Reckoning, Чарльз Хью Смит, не предсказывает конкретных событий на 2021. Он просто предлагает два сценария: один обнадеживает, а второй пугает.
Но даже самый радужный исход довольно мрачен. Эксперт рисует картину в темных тонах:
Самый обнадеживающий сценарий на 2021 год — устаревшие, неэффективные сектора и агентства, какими бы неприкосновенными они ни были, быстро разрушатся или уменьшатся в размерах. Это резко снизит затраты до уровней, которые экономика в целом может пережить.
В худшем случае наше слабое и / или коррумпированное правительство и центральный банк будут держать всех обреченных «зомби» на аппаратах жизнеобеспечения — процесс, истощающий экономику адаптируемости, гибкости, инноваций и устойчивости. Путь наименьшего сопротивления, политически целесообразный путь — чрезмерное заимствование и девальвация валюты путем печатания денег — ведет к упадку и краху. Нет другого возможного исхода.
Мы почти не сомневаемся в том, какой вариант больше привлекает официальных лиц. К слову, это не самый обнадеживающий сценарий.
Теперь мы подошли к нашему собственному прогнозу на 2021 год, который вас точно не обрадует.
Что ждет коммерческую недвижимость в 2021 году
По некоторым оценкам стоимость квартир в новостройках может закрепиться на уровне ноября 2020 года лишь на первые два месяца зимы, до февраля. После новогодних праздников прирост может составить до 3%, а к финальному месяцу действия льготной ипотеки, к июлю 2021 года — еще +4-5%.
Однако, по мнению аналитиков, завершение действия господдержки не станет причиной снижения цен, возможную корректировку в сторону уменьшения оценивают в пределах 1-2%.
Активный запуск новых жилых комплексов во втором полугодии нового года расширит объем предложения, что также послужит сдерживающим фактором, но ждать «прошлогоднего» ценника на новостройки не стоит, уверяют специалисты. Ведь все проекты будут реализовываться только через механизм эскроу.
Если коротко: тенденция роста цен на дорогую недвижимость на уровне 15-20% продолжится и в будущем году. Рост спроса в диапазоне от 4 до 10% будут стимулировать как внутренние, так и внешние экономические факторы. Площади купленных квартир продолжат уменьшаться во всех классах, кроме элитного. При этом покупатели станут чаще рассматривать варианты с чистовой отделкой и четким разделением функциональных зон в квартире. Ко внутренней инфраструктуре проектов и сервису будут предъявляться все более высокие требования. Портрет покупателя несколько изменится: к основной группе – собственникам бизнеса и топ-менеджерам 40-50 лет – присоединятся молодые предприниматели и IT-стартаперы в возрасте от 35 лет. Отдельной категорией могут стать покупатели, которые откажутся от приобретения зарубежной недвижимости из-за трудностей с пересечением границ в условиях пандемии.
В наступающем году на рынке элитной столичной недвижимости ожидается рост цен. Традиционно на поведение цен в отрасли влияют новые законодательные решения. В результате перехода в 2019 году на проектное финансирование и продажу через эскроу-счета объемы строительства в 2020 году сократились, при этом цены на квартиры выросли. Теперь на повестке дня для Москвы и новой Москвы стоит изменение стоимости смены вида разрешенного использования (ВРИ), которое будет оказывать влияние на рост стоимости объектов, говорит Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа».
«Расходы на ВРИ со следующего года по некоторым проектам могут вырасти до 8 раз, что существенно увеличит себестоимость строительства. При этом некоторые строительные участки могут стать просто нерентабельными для освоения, что тоже внесет свой вклад в уменьшение объемов строительства», – предупреждает Игорь Сибренков.
«Те девелоперы, у которых были, так называемые, «спящие» проекты с полученным ВРИ под строительство апартаментов – будут стараться их выводить и реализовывать в максимально быстрые сроки», – уверен Никита Евдокимов, директор по девелопменту Insolver. В 2021 году тренд на увеличение стоимости квадратного метра будет общим для всего рынка, в элитном сегменте цены также продолжат расти, говорит эксперт. «Общий прирост цен по рынку элитной недвижимости порядка 20% будет сохраняться и в новом году», – считает Никита Евдокимов.
При сокращении объемов ликвидного предложения ценник закономерно ползет вверх. Статистика это подтверждает: так, по данным «Метриум Премиум», на конец сентября текущего года средняя цена 1 кв. м недвижимости бизнес-класса в Москве подорожала на 14,1%, до 275 тыс. рублей по сравнению с показателями начала 2020 года. Премиум достиг 608 тыс. рублей за 1 кв. м, рост составил 5,7% к началу года. В элит-классе недвижимость увеличилась в цене в среднем на 3% с начала года, до 1 млн рублей за 1 кв. м. По мнению Анны Раджабовой, директора управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE), скорее всего в 2021 году рост цен на жилье высокобюджетного сегмента продолжится.
Помимо изменений ВРИ, рынок испытывает на себе последствия удорожания строительных материалов. «При возведении проектов бизнес-, премиум- и элитного классов используются, как правило, зарубежные строительные материалы, которые сейчас растут в цене на фоне ослабления рубля», – отмечает Анна Раджабова.
«Снижение курса рубля продолжит увеличивать стоимость строительных материалов, работ, косвенных издержек, следствием этого будет постепенный рост цен», – разделяет мнение Давид Худоян, генеральный директор Optima Development.
Цены будут расти поступательно, по мере роста готовности объектов, уверен Алексей Туркин, генеральный директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест) в Москве. Как отмечает эксперт, в традиционные посленовогодние месяцы, характеризующиеся низкой покупательской активностью, в январе и феврале, девелоперы, возможно, будут предлагать скрытые скидки.
«В среднем по рынку рост цен составит от 15% до 20% и более по отдельным проектам в зависимости от их определенных характеристик, локации и стадии строительства», – считает Игорь Сибренков.
Для премиального сегмента в локации Сити рост цен может составить 7-10%, полагает Павел Иншаков, директор по продажам ЗАО «Башня Федерация».
«В следующем году новые дома будут выходить на старте уже по более высоким ценам. Предпосылок для снижения цен нет. В этом году средние цены по нашим проектам класса премиум и de luxe показали рост более 20%», – сообщают в пресс-службе компании «Донстрой».
Среди факторов, которые повлияли на увеличение стоимости недвижимости, в компании называют снижение процентных ставок по депозитам, непростую макроэкономическую ситуацию, связанную с локдауном, а также выгодные ипотечные программы.
«В элитном сегменте рост покупательской активности, обусловленный, в том числе макроэкономическими факторами и колебаниями валют, на наш взгляд, продолжится в 2021 году. Цены, которые застройщики и так поднимали в течение 2020 года, скорее всего, снова вырастут», – говорит Ирина Лосева, директор по продажам ГК INSIGMA.
Впрочем, не все игроки рынка уверены в том, что стоимость жилья и апартаментов однозначно увеличится. Как считает Константин Тюленев, директор по продажам ГК «Инград», ценник на недвижимость в высоких сегментах останется практически без изменений, поскольку «стоимость квадратного метра этой категории не так сильно подвержена влиянию внешних факторов, как другие типы жилья», – считает эксперт.
В 2021 году спрос на жилье вообще и на его высокобюджетный сегмент в частности продолжит расти, что связано, в первую очередь, с высокой инвестиционной привлекательностью жилой недвижимости, считают в «Метриум Премиум». «После снижения ставок по депозитам и введения налога на вклады физических лиц покупка жилья стала одним из самых выгодных капиталовложений. Прогнозируемая динамика роста в 2021 году может составить от 4% до 8% в зависимости от уровня спроса», – говорит Анна Раджабова.
«Спрос останется на высоком уровне: в условиях нехватки предложения рост может составить до 10% и более, в зависимости от общей экономической ситуации, характеристик самого комплекса, его локации и стадии строительной готовности», – считает Игорь Сибренков.
«Мы ожидаем новый скачок спроса в первой половине 2021 года, когда акционерам крупных компаний выплатят рублевые дивиденды, а ключевые сотрудники получают ежегодные премии, которые также будут в рублях. Сработает психологический аспект – «куда вложить» – из-за нестабильности валютного курса, как правило, довольно быстро повышающей цены на недвижимость, и особенно на уникальные предложения», – подчеркивает Ольга Зыблая, директор по продажам клубных домов Turandot Residences и Artisan.
Хотя элитный сегмент наименее подвержен влиянию кризисов, покупатели все-таки вынуждены считаться с актуальными условиями на рынке. «”Стандартный” спрос в 2021 году будет скорректирован тем, что часть покупателей даже в высокобюджетном сегменте столкнется со снижением доходов из-за приостановки деятельности компаний в период эпидемии. Но снижение платежеспособного спроса в дорогих проектах вряд ли будет критическим, поскольку изменение уровня доходов их аудитории не станет радикальным», – отмечает Давид Худоян.
Более того, считает эксперт, на рынок придут новые покупатели, например, из IT-сферы, уровень доходов которых увеличился именно в период глобального кризиса. «Поэтому скорее всего спрос не будет заметно уменьшаться, в дорогих проектах увеличится конкуренция по качеству предлагаемых объектов. Вероятно сократится вывод нового предложения, и это тем более будет поддерживать спрос на проекты, уже находящиеся в экспозиции», – говорит Давид Худоян.
Спрос сместится в пользу сданных в эксплуатацию объектов или комплексов с высокой строительной готовностью, соглашается Алексей Туркин: «Хотя остановки стройки, которые случались во время введения режима самоизоляции, не сказались на сроках сдачи в эксплуатацию большинства элитных объектов, сам факт того, что эпидемиологическая ситуация может вынудить власти остановить строительство на какое-то время, «научил» покупателей отдавать предпочтения объектам, которые будут сданы в эксплуатацию не позже середины 2021 года», – подчеркивает Алексей Туркин.
В 2021 году произойдет некоторое смещение спроса по сегментам, уверен Давид Худоян. Так, часть покупателей, у которых сбережения хранились в валюте, смогут позволить себе квартиру более высокого класса за счет изменения курса. «Они обеспечат приток спроса из бизнес- в премиум-класс. Одновременно часть покупателей, планировавших покупку элитного жилья, но потерявших «подушку безопасности» в связи с текущей экономической ситуацией, откажется от больших финансовых затрат из рациональных соображений. Они обеспечат сдвиг спроса из элитного сегмента в пользу премиума, где качественные характеристики не очень сильно отличаются, а разница в бюджете покупки значительная», – полагает эксперт.
При этом определенный уровень спроса ожидается на дорогую недвижимость в Подмосковье. «Весной 2020 многие состоятельные покупатели обратили внимание на рынок загородной недвижимости. Не исключено, что не весь спрос в этом сегменте был удовлетворен, поэтому элитная загородная недвижимость останется востребованной в 2021 году», – добавляет Алексей Туркин.
Спросом будут также пользоваться объекты городской недвижимости, расположенные в московских районах с хорошей транспортной доступностью относительно Рублево-Успенского и Новорижского шоссе, где сконцентрированы основные объекты премиальной «загородки». «В первую очередь, брокеры отмечают рост интереса к жилым комплексам в районе Красной Пресни», – рассказывает Алексей Туркин.
«В следующем году возможен незначительный рост объемов продаж в элитном сегменте, в том числе за счет региональных сделок (более 45% клиентов элитного сектора – региональные клиенты), а также клиентов, переключивших внимание с премиальных объектов загородной недвижимости на городское жилье», – говорит Константин Тюленев.
Назван прогноз на стоимость коммерческой недвижимости в 2021 году
В наступающем году портрет покупателя существенно не изменится. Сохранятся прежние категории – покупатели, приобретающие вторую квартиру или квартиру для детей. Это люди старше 50 лет, со сложившимся постоянным высоким доходом, с крупными финансовыми накоплениями, отмечает Давид Худоян.
«Как правило, покупатели – это представители крупного регионального бизнеса или госкорпораций, их соотношение примерно 50% на 50%. Средний возраст клиента составляет 40-45 лет. Более 60% недвижимости приобретается в ипотеку или рассрочку. Есть незначительная доля трейд-ин», – рассказывает Константин Тюленев.
Покупки по ипотеке совершают директора и владельцы компаний, ИП, основатели и руководители стартапов, отмечает Давид Худоян. «К этой же группе относятся молодые владельцы собственного бизнеса, который не пострадал или даже развивается в пандемию», – говорит эксперт.
«Очевидно, что покупатель элитной недвижимости молодеет. Сейчас поколение от 35 до 45 лет становится все более активным участником рынка. Как правило, это молодые предприниматели и IT-стартаперы», – подчеркивает Никита Евдокимов.
Давид Худоян объясняет привлекательность ипотечных займов для клиентов: «Ипотека оказывается привлекательной, поскольку доходность работающих денег превышает проценты к выплате по кредиту. Покупатели предпочитают изымать из оборота относительно крупную сумму на первоначальный взнос, и в дальнейшем вносить платежи из прибыли своего бизнеса. Для ипотечных покупателей дополнительным стимулом приобретения жилья будет стремление воспользоваться уменьшением величины кредитной ставки».
Новый поток покупателей, по мнению Давида Худояна, придет из выигравших из-за пандемии отраслей, таких как IT-индустрия. Часть этих покупателей приобретает недвижимость в ипотеку, часть покупает квартиру за счет продажи старой с доплатой, часть – полностью за счет собственных средств.
Неопределенная ситуация с возможностью свободного перемещения между странами приведет к появлению некоторого количества покупателей, отказавшихся от приобретения недвижимости за рубежом в пользу жилья, сопоставимого по качеству с западным, внутри России. Они также обеспечат дополнительный прирост спроса в высокобюджетном сегменте, полагает Давид Худоян.
«Отдельно можно выделить тех, кто продает «морально устаревшие» дорогие квартиры и приобретает за счет продажи или с небольшой доплатой жилье более современное, с лучшей инженерией, визуальными характеристиками, инфраструктурой и сервисом», – заключает эксперт.
Конгресс соберет около 15 000 участников – руководителей и сотрудников агентств недвижимости, девелоперских компаний и банков. На одной площадке вы встретитесь с коллегами и партнерами из регионов РФ и зарубежных стран, включая не только близкие Беларусь, Казахстан, Украину, Молдову, Израиль и страны Балтии, но и удаленные — США, страны Европы и Азии.
Первый ONLINE Международный жилищный конгресс пройдет 15-19 февраля 2021г.
Инвесторы на американском фондовом рынке, которые продержались с начала года, сумели получить прибыль, исчисляемую двузначными числами. Неплохо заработали и те, кто вложился в облигации. Индекс S&P 500 за год вырос на 16%, глобальный индекс MSCI World index прибавил 14%. Доходность индекса облигаций Bloomberg Barclays Global Bond составила 9%.
«Уровни, которые год назад казались экстримом, блекнут в сравнении с тем, где мы сейчас», — отмечает Дэвид Келли, старший стратег в JPMorgan Asset Management. «Оценочная стоимость акций и облигаций за год серьезно выросла. Инвесторы также понимают, что год выдался на удивление хорошим для инвестиционных портфелей, но большинство активов сейчас явно переоценены».
Рыночный тренд превратился в рациональный пузырь. Из-за устойчиво низких ставок инвесторы, скорее всего, продолжат скупать акции и высокодоходные корпоративные облигации низкого кредитного качества.
«Четыре пятых всех мировых облигаций инвестиционного уровня приносят доход 1% и менее», — отмечают стратеги Citi Private Bank. «Для реальной доходности нужны инвестиции в производственные активы. Это хорошо для акций».
Рост на фондовом рынке отражает бычий прогноз по корпоративным прибылям и темпам экономического роста в 2021 году. Ожидается, что вакцинация остановит эпидемию и будет способствовать восстановлению. Правительства и Центробанки сохранят стимулы, чтобы поддержать процесс, пока потребители и компании не начнут тратить накопленные во время карантинов сбережения.
«Вызванный пандемией туман неопределенности рассеивается, а огромный накопленный спрос сулит одновременное восстановление во всем мире во втором полугодии 2021 года», — уверен Келли из JPMorgan Asset Management
Стратеги уверены, что инвесторам следует переключиться с явно переоцененных акций американских компаний на развивающиеся рынки, цикличные индустрии, такие как банковский и энергетический сегменты, а также на компании с малой и средней капитализацией. Этот сдвиг уже начался, а в число растущих компаний входят не только те, кто выиграл от пандемии. С ноября инвесторы активно устремились в отстающие сегменты, скупая акции и облигации компаний, которые традиционно выигрывают в условиях рефляции.
Восстановление экономической активности обусловит рост долгосрочных ставок и заставит участников рынка задуматься о том, как долго Центробанки будут скупать облигации и держать экономику на системе жизнеобеспечения. Согласно прогнозам МВФ, в 2021 году мировая экономика вырастет на 5.2%. Если ожидания оправдаются, отказ от стимулов станет самой животрепещущей темой для обсуждений в экономических кругах.
Центробанки обвалили процентные ставки и тем самым снизили премию за риск во всей финансовой системе. Например, реальная доходность 10-летних гос. облигаций США с учетом инфляции уже давно держится вблизи −1%. Год назад эта доходность была близка к нулю и, соответственно, разумно предположить, что она вернется туда в 2021. В этом случае переоцененные акции полетят вниз.
«Мировые акции сейчас сильно переоценены и, соответственно, чувствительны к росту доходности», — отмечают аналитики TS Lombard. Однако в финансовой среде бытует уверенность, что центральные банки будут пресекать любые попытки ужесточения финансовых условий.
Россияне вновь взяли рекордное количество ипотечных кредитов
23448
Фото 17314
9207
22812