Правила землепользования и застройки москвы 2021

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правила землепользования и застройки москвы 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 28 марта 2017 года N 120-ПП

Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы

Приложение
к постановлению Правительства Москвы
от 28 марта 2017 года N 120-ПП

(с изменениями на 1 сентября 2020 года)

Книга 6*

Юго-Восточный административный округ города Москвы

________________
* Приложение см. по ссылке. — Примечание изготовителя базы данных.
____________________________________________________________________
В книгу 6 приложения к настоящему постановлению внесены изменения с 20 ноября 2017 года постановлением Правительства Москвы от 3 ноября 2017 года N 822-ПП.
В книгу 6 приложения к настоящему постановлению внесены изменения с 29 декабря 2017 года постановлением Правительства Москвы от 15 декабря 2017 года N 1016-ПП.
В книгу 6 приложения к настоящему постановлению внесены изменения с 6 января 2018 года постановлением Правительства Москвы от 25 декабря 2017 года N 1084-ПП.
В книгу 6 приложения к настоящему постановлению внесены изменения с 18 февраля 2018 года постановлением Правительства Москвы от 6 февраля 2018 года N 60-ПП.
В книгу 6 приложения к настоящему постановлению внесены изменения с 1 апреля 2018 года постановлением Правительства Москвы от 20 марта 2018 года N 210-ПП.
В книгу 6 приложения к настоящему постановлению внесены изменения с 1 апреля 2018 года постановлением Правительства Москвы от 20 марта 2018 года N 212-ПП.
В книгу 6 приложения к настоящему постановлению внесены изменения с 10 апреля 2018 года постановлением Правительства Москвы от 29 марта 2018 года N 245-ПП.

В книгу 6 приложения к настоящему постановлению внесены изменения с 14 мая 2018 года постановлением Правительства Москвы от 28 апреля 2018 года N 383-ПП.

Комплексное и устойчивое развитие территорий

________________
* Приложение см. по ссылке. — Примечание изготовителя базы данных.
____________________________________________________________________
В книгу 14 приложения к настоящему постановлению внесены изменения с 25 февраля 2019 года постановлением Правительства Москвы от 13 февраля 2019 года N 84-ПП.
В книгу 14 приложения к настоящему постановлению внесены изменения со 2 июня 2019 года постановлением Правительства Москвы от 21 мая 2019 года N 554-ПП.
В книгу 14 приложения к настоящему постановлению внесены изменения со 2 июня 2019 года постановлением Правительства Москвы от 21 мая 2019 года N 555-ПП.
В книгу 14 приложения к настоящему постановлению внесены изменения с 6 июля 2019 года постановлением Правительства Москвы от 18 июня 2019 года N 726-ПП.
В книгу 14 приложения к настоящему постановлению внесены изменения с 21 сентября 2020 года постановлением Правительства Москвы от 8 сентября 2020 года N 1476-ПП.
____________________________________________________________________

Правила землепользования и застройки города Москва

Правила утверждаются и применяются в целях:

1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;

2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;

3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;

4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

1.2.1. Действие настоящих Правил распространяется на всю территорию города Москвы, за исключением территории городских округов Троицк и Щербинка, а также территории инновационного центра «Сколково».

1.2.2. Настоящие Правила применяются:

1) при подготовке документации по планировке территории и градостроительных планов земельных участков;

2) при принятии решений об изъятии для государственных нужд земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на них, о резервировании земель для их последующего изъятия для государственных нужд;

3) при принятии решений о выдаче или об отказе в выдаче разрешений на условно разрешенные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

4) при принятии решений о выдаче или об отказе в выдаче разрешений на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

5) при рассмотрении в уполномоченных органах вопросов о правомерности использования земельных участков и объектов капитального строительства;

6) при осуществлении государственного контроля и надзора за использованием земельных участков, объектов капитального строительства;

7) при образовании земельных участков, подготовке документов для государственной регистрации прав на земельные участки и объекты капитального строительства, подготовке сведений, подлежащих внесению в государственный кадастр объектов недвижимости.

1.2.3. Настоящие Правила не применяются:

1) при благоустройстве территории;

2) при капитальном ремонте объектов капитального строительства.

1.2.4. Требования градостроительных регламентов, установленных настоящими Правилами, сохраняются при изменении формы собственности на земельный участок, объект капитального строительства, при переходе права на земельный участок, объект капитального строительства.

1.4.1. Правила как документ градостроительного зонирования включают:

1) порядок применения Правил и внесения в них изменений;

2) градостроительные регламенты;

3) карты градостроительного зонирования.

1.4.2. Порядок применения Правил и внесения в них изменений включает в себя положения:

1) о регулировании землепользования и застройки органами государственной власти города Москвы;

2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;

3) о подготовке документации по планировке территории и градостроительных планов земельных участков;

4) о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки в городе Москве;

5) о внесении изменений в Правила.

1.4.3. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1.4.3.1. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые включают:

1) основные виды разрешенного использования — виды разрешенного использования, которые правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований;

2) условно разрешенные виды использования — виды разрешенного использования, разрешение о применении которых предоставляется в порядке, предусмотренном подразделом 2.2.2 настоящих Правил;

3) вспомогательные виды разрешенного использования — виды разрешенного использования, которые могут применяться только в качестве дополнительных к основным или к условно разрешенным видам и только совместно с основными или условно разрешенными видами на территории одного земельного участка, если иное не предусмотрено настоящими Правилами.

1.4.3.2. Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которые включают:

1) плотность застройки земельного участка — отношение суммарной поэтажной площади всех объектов капитального строительства, которые расположены и (или) могут быть расположены на земельном участке (в квадратных метрах) к площади земельного участка (в гектарах), где:

— под суммарной поэтажной площадью объекта капитального строительства понимается суммарная площадь всех наземных этажей объекта капитального строительства (включая технический, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м), в которую также включается площадь антресолей, галерей и зрительных балконов и других залов, веранд, лоджий и балконов; наружных застекленных галерей, а также переходов в другие здания, измеряемая в габаритах наружных стен по внешнему обмеру;

— площадь многосветных помещений, а также пространство между лестничными маршами более ширины марша шириной более 1,5 м и проемы в перекрытиях площадью более 36 кв. м следует включать в суммарную поэтажную площадь здания в пределах только одного этажа;

2) предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений, где:

— подсчет количества этажей зданий, строений, сооружений осуществляется в соответствии с положениями соответствующего свода правил, в зависимости от вида объекта капитального строительства;

— предельная высота зданий, строений, сооружений — вертикальный линейный размер здания, строения, сооружения от каждой существующей отметки земли в границах земельного участка в соответствии с Единой государственной картографической основой города Москвы до наивысшей отметки конструктивного элемента здания, строения, сооружения (парапет плоской кровли; карниз, конек или фронтон скатной крыши; купол; шпиль; башня; наивысшими конструктивными элементами здания следует также считать выходы на кровлю, надстройки для размещения технического оборудования, выполненные в капитальных конструкциях, в отношении культовых сооружений — подкрестовое яблоко в отношении христианских храмов, колоколен и звонниц, кулла — в отношении мечетей с учетом минаретов, верхняя отметка купола, шпиля и иных вертикальных конструктивных элементов — в отношении синагог и иных культовых сооружений), при этом крышные антенны, молниеотводы и другие инженерные устройства при определении предельной высоты здания, строения, сооружения не учитываются;

3) максимальный процент застройки в границах земельного участка — отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена объектами капитального строительства (далее — площадь застройки), ко всей площади земельного участка, где определение площади застройки зданий, строений, сооружений осуществляется в соответствии с положениями соответствующего свода правил, в зависимости от вида объекта капитального строительства.

1.4.3.3. Ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

2.1.1.1. Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

2.1.1.2. Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;

2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;

3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных Генеральным планом города Москвы;

4) видов территориальных зон;

5) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий.

2.1.1.3. Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

2.1.1.4. Реконструкция указанных в пункте 2.1.1.3 настоящих Правил объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.

2.1.1.5. В случае если использование указанных в пункте 2.1.1.3 настоящих Правил земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов.

2.1.2.1. Использование земельных участков и их частей (далее — земельных участков), на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными органами исполнительной власти с учетом положений пунктов 2.1.2.2-2.1.2.7 настоящих Правил.

Использование земельных участков в границах особых экономических зон определяется органами управления особыми экономическими зонами в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2005 г. N 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации».

2.1.2.2. В границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются выявленными объектами культурного наследия, использование земельных участков осуществляется в соответствии с законодательством об охране объектов культурного наследия.

2.1.2.3. В границах территорий общего пользования использование земельных участков определяется законами города Москвы и нормативными правовыми актами уполномоченных органов исполнительной власти города Москвы, издаваемыми в соответствии с федеральными законами и настоящими Правилами.

2.1.2.4. Использование земельных участков, предназначенных для размещения линейных объектов и (или) занятых линейными объектами определяется законами города Москвы и нормативными правовыми актами уполномоченных органов исполнительной власти города Москвы, издаваемыми в соответствии с федеральными законами, требованиями технических регламентов и нормативов градостроительного проектирования, и настоящими Правилами.

2.1.2.5. Использование земельных участков, предназначенных для добычи полезных ископаемых, определяется в соответствии с законодательством о недрах.

2.1.2.6. Использование земельных участков, занятых водными поверхностями, осуществляется в соответствии с водным законодательством.

2.1.2.7. Использование земельных участков, включенных в состав зон особо охраняемых природных территорий (за исключением зон лечебно-оздоровительных местностей и курортов) в соответствии с положениями пункта 10 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, осуществляется в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством об особо охраняемых природных территориях.

2.1.3.1. Правообладатели земельных участков, конфигурация и инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (далее по тексту подраздела 2.1.3 настоящих Правил — разрешение).

2.1.3.2. Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства разрешается для отдельного земельного участка при соблюдении требований технических регламентов.

2.1.3.3. Для получения разрешения правообладатель земельного участка вправе направить в Городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы (далее — Городская комиссия) заявление о получении указанного разрешения. К указанному заявлению прилагаются материалы, подтверждающие наличие указанных в пункте 2.1.3.1 настоящих Правил оснований для получения разрешения.

2.1.3.4. Городская комиссия при необходимости запрашивает заключения органов, уполномоченных в области охраны окружающей среды, охраны объектов культурного наследия, иных уполномоченных органов.

2.1.3.5. По поручению Городской комиссии соответствующая окружная комиссия по вопросам градостроительства землепользования и застройки при Правительстве Москвы (далее — окружная комиссия):

1) организует и проводит публичные слушания по вопросу о предоставлении разрешения, в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом города Москвы и иными правовыми актами города Москвы. Расходы, связанные с организацией и проведением публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения, несет физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении такого разрешения;

2) направляет в Городскую комиссию утвержденные протокол публичных слушаний и заключение о результатах публичных слушаний, предложения представительного органа соответствующего муниципального образования, направленные в окружную комиссию в соответствии с частью 2 статьи 69 Градостроительного кодекса города Москвы.

2.1.3.6. Городская комиссия с учетом документов, указанных в пункте 2.1.3.4. и подпункте 2 пункта 2.1.3.5 настоящих Правил, готовит рекомендации о целесообразности или нецелесообразности предоставления разрешения.

2.1.3.7. Рекомендации Городской комиссии, а также документы, указанные в пункте 2.1.3.4. и подпункте 2 пункта 2.1.3.5 настоящих Правил, представляются в орган исполнительной власти города Москвы, уполномоченный в области градостроительного проектирования и архитектуры.

2.1.3.8. Орган исполнительной власти города Москвы, уполномоченный в области градостроительного проектирования и архитектуры, в течение 7 дней со дня поступления рекомендаций Городской комиссии принимает решение о предоставлении разрешения или об отказе в предоставлении разрешения.

Решение о предоставлении разрешения, об отказе в предоставлении разрешения подлежит опубликованию на официальном сайте органа исполнительной власти города Москвы, уполномоченного в области градостроительного проектирования и архитектуры.

2.1.3.9. Форма заявления о получении разрешения, порядок и сроки рассмотрения заявлений устанавливаются Правительством Москвы.

2.1.3.10. Физические и юридические лица вправе оспорить в судебном порядке решение о предоставлении разрешения, об отказе в предоставлении разрешения.

Реализуя свою деятельность на территории Москвы и Московской области с 2003 года компания «Земля и Право» на сегодняшний день прошла путь от формирования земельных активов после реорганизации многих колхозов и совхозов Московской области до реализации и становления развитых коттеджных и дачных поселков. На протяжении многих лет наша деятельность в сфере земельно-имущественных и градостроительных правоотношений совершенствовалась вместе с действующим законодательством и реалиями правоприменительной практики.

Новой редакцией статьи 55 ГрК РФ предусмотрено, что для получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию необходимо представить:

документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
документы, подтверждающие передачу гарантирующим поставщикам электрической энергии в эксплуатацию приборов учета электрической энергии многоквартирных домов и помещений в многоквартирных домах, подписанные представителями гарантирующих поставщиков электрической энергии.

В общем виде можно представить немало форм землепользования – это и использование в сельскохозяйственных целях, и в целях обустройства природоохранных зон, и даже для создания искусственных водоемов.

Но в рассматриваемом случае землепользование – это в первую очередь градостроительное освоение/застройка с целью устойчивого развития муниципальных территорий. Потому правила и землепользования, и застройки в рамках муниципалитета неразрывно связаны.

Общая теоретическая часть ПЗЗ в первую очередь должна устанавливать порядок применения правил. Согласно ч. 3 ст. 30 ГрК, такой порядок определяет условия:

регулирования застройки территорий муниципального образования;
внесения изменений в порядок и цели использования;
проведения планировки территорий и подготовки документации по ней;
проведения общественных слушаний, на которых утверждаются новые правила землепользования и застройки для городской территории и так далее.

Правила застройки и землепользования 2021 : что это и зачем они нужны

Местные правила застройки и землепользования разрабатываются в соответствии со ст. 31 ГрК. Они могут создаваться в отношении всех территорий муниципального поселения либо его частей с учетом:

положений генерального плана города или поселения;
условий технической документации;
вопросов общественных обсуждений и публичных слушаний.

Решение о разработке ПЗЗ в пределах населенного пункта принимается главой местной администрации, который определяет этапы разработки ПЗЗ, порядок и сроки проведения подготовительных работ.

Одновременно с принятием решения о разработке Правил, глава администрации устанавливает поименный состав и регламент деятельности комиссии по разработке ПЗЗ. Она же будет инициатором общественных обсуждений разрабатываемого проекта.

Через 10 дней принятое решение публикуется на сайте администрации или распространяется иными средствами массовой информации. В сообщении о принятии решения также приводится:

состав комиссии по подготовке ПЗЗ;
этапы осуществления зонирования территорий населенного пункта;
порядок и предварительный срок разработки проекта Правил;
правила направления комиссии предложений от заинтересованных лиц и прочая важная информация.

После разработки проекта Правил орган местного самоуправления проводит их проверку на предмет соответствия генеральному плану и техническим регламентам.

Утвержденный проект направляется главе поселения, а в случае обнаружения несоответствий возвращается комиссии на доработку.

Глава поселения в 10-дневный срок с момента получения проекта Правил назначает его общественное обсуждение. Порядок проведения обсуждений тоже устанавливается на местном уровне, его длительность составляет 2-4 месяца.

По их результатам комиссия вносит в проект необходимые изменения, после чего вновь направляет его мэру или иному чиновнику, возглавляющему администрацию. Тот в 15-дневный срок решает: направить проект на утверждение местного совета или вернуть на доработку.

В соответствии со ст. 32 ГрК, проект Правил утверждается представительным органом местного самоуправления – городским советом. Утверждение должно происходить с учетом вопросов и предложений, внесенных общественностью на слушаниях.

По результатам его рассмотрения в местном совете депутаты могут либо утвердить и принять проект, либо вернуть его главе администрации на доработку. В случае утверждения ПЗЗ подлежат опубликованию на сайте муниципального образования или публикуются для публичного доступа иным образом.

Согласно ст. 33 ГрК, закон допускает внесение изменений в правила землепользования и застройки в следующих случаях:

обнаружение расхождений между ПЗЗ и планом территориальной застройки, перепланировки;
обжалование Правил;
расширение/уменьшение территории поселения.

Как правило, ходатайства о правках вносятся государственными, региональными или местными органами исполнительной власти, если принятые Правила препятствуют функционированию или сооружению объектов, находящихся в их ведении.

Однако закон не исключает возможности внесения изменений по инициативе частных физических лиц и организаций. Изменение ПЗЗ в отношении земельного участка по инициативе граждан возможно в случае, если в результате применения Правил:

земли и объекты строительства используются неэффективно;
причиняется вред собственникам или иным лицам, которые обладают правами на землю и объекты строительства;
снижается стоимость земли;
правообладатели не могут полностью реализовать принадлежащие им права.

Ходатайство о правках направляется на адрес комиссии, которая в течение 30 дней рассматривает вопрос и подготавливает заключение по нему о необходимости внесения изменений либо об отказе.

Алгоритм подготовки и утверждения идентичен порядку принятия новых ПЗЗ, только без проведения общественных слушаний.

В заключение еще раз подчеркнем огромное значение Правил застройки и землепользования для градостроительной деятельности. Этими правилами утверждается порядок, условия, способы и особенности использования земель в пределах конкретного населенного пункта для проведения застройки и развития территорий. Правила обязательны для всех, кто хочет получить землю, застроить ее, провести межевание или изменить вид использования. Они принимаются органами муниципальной власти и распространяются исключительно на ее земли. Если граждане не согласны с принятыми нормативами либо правила нарушают их права, можно оспорить ПЗЗ в суде.

Новый проект правил землепользования и застройки г. Москвы.

Юлиана Владимировна, зачем столице вообще нужны эти правила?

Юлиана Княжевская: Москва не первая вводит эту норму, предусмотренную федеральным законодательством. Многие субъекты РФ давно уже приняли правила землепользования и застройки и живут по ним. Нужны они и москвичам. В первую очередь для того, чтобы иметь объективную информацию, что может быть построено в их районе. Появился где-то котлован? Достаточно открыть правила — они будут открыты и доступны всем в информационных ресурсах города — и посмотреть, может ли на этой территории вообще вестись какое-то строительство, а если да, то какое именно. А главное, правила — залог сохранения сложившейся жилой территории в существующих параметрах. Москвичи убедились в этом еще в ходе публичных слушаний. Ознакомившись с проектом документа, они увидели, что их привычной жизни ничего не угрожает. Все сложившиеся районы в столице: Алтуфьево, Строгино, Бибирево, Отрадное и другие там обозначены индексом «Ф», что обозначает как раз сохранение фактически существующей застройки. То есть никаких «сюрпризов» в виде автозаправки по соседству с детским садом возникнуть просто не может. Как не может быть и любой другой точечной застройки, из-за которой до 2010 года в городе довольно часто разгорались серьезные конфликты. И это касается большей части Москвы — 83 процента площади Москвы по правилам относятся к сохраняемым городским территориям.

Никаких «сюрпризов» в виде автозаправки по соседству с детским садом возникнуть просто не может. Как не может быть и любой другой точечной застройки

Земля в Москве дорогая. И желающих снести какую-то малоэтажную застройку всегда было немало, чтобы освободить место, к примеру, для очередной высотки. Правила способны помешать этому?

Юлиана Княжевская: Безусловно. Прежде чем снести любой дом, сначала придется обратиться в городскую комиссию по землепользованию и застройке с просьбой изменить параметры застройки на данном земельном участке. И если они обозначены как «сохраняемая жилая застройка», то любые изменения можно внести только после проведения публичных слушаний.

Но сейчас столица стоит на пороге реализации грандиозной программы реновации ветхого жилого фонда. Если идти таким путем, то на замену запланированных 25 млн кв. м устаревших пятиэтажек потребуются многие десятилетия…

Юлиана Княжевская: Правила были разработаны до принятия этой программы. Поэтому на заседании президиума правительства Москвы решено, что изменения в них будут внесены, когда появится адресный список вошедших в нее домов.

В Новой Москве, судя по нынешним темпам строительства, высотки скоро вытеснят все дачи и частные жилые дома?

Юлиана Княжевская: Нет, развитие в Новой Москве идет за счет существующих градообразующих территорий — Троицка, Коммунарки, Сосенского, Мосрентгена, Саларьево, Румянцево и других. В местах же концентрации дачных или коттеджных поселков, а также садоводческих товариществ устанавливаются территориальные зоны, предусматривающие индивидуальное жилое строительство. Это дает возможность владельцам имеющейся там недвижимости построить хорошие коттеджные дома со всеми удобствами и придомовыми постройками.

Застройщики опасаются, что появление Правил землепользования и застройки затормозит получение необходимой документации, а значит, и само строительство…

Юлиана Княжевская: Напротив, с их принятием все административные процедуры будут проходить проще и быстрее. Например, с 1 июля этого года градостроительный план земельного участка исключается из перечня необходимой документации по планировке территории. По сути, он становится просто справкой из Правил землепользования и застройки. А вот для выдачи разрешения на строительство ГПЗУ по-прежнему необходим. Действовать он будет три года, в течение которых даже при изменении градостроительных регламентов зафиксированные в нем параметры меняться не будут.

А что ждет уже выданные градостроительные планы земельных участков? Их ведь немало?

Юлиана Княжевская: Да, начиная с 2010 года в границах старой Москвы выдано около 7,5 тысячи градостроительных планов земельных участков на застройку в общей сложности более чем на 85 млн кв. м недвижимости (для сравнения — сейчас в границах старой Москвы выдано разрешительной документации на 450 млн кв. м недвижимости, а Генпланом развития города до 2025 года предполагается довести ее количество до 640 млн кв. м). В соответствии с положениями федерального законодательства правительством Москвы было установлено, что ГПЗУ, выданные до 1 января 2017 года, будут действовать три года, т.е. до 1 января 2020 года. Таким образом, те, кто получил их, могут спокойно строиться и осуществлять свои планы по развитию земельных участков.

Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования. В нем прописываются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок изменения зон и внесения других изменений.

Целями разработки ПЗЗ города Москвы и других населенных пунктов является создание условий для гармоничного развития территорий и сохранения экологически и культурно важных объектов, обеспечение законных прав физических и юридических лиц, создание благоприятных условий для привлечения инвестиций за счет возможности выбора видов разрешенного использования для участков и объектов капитального строительства.

Эти документы похожи, так как включают схемы города и описания к ним. Однако по факту генеральный план является первичным. В нем отображаются границы города и отдельных муниципальных образований, обозначены функциональные зоны, расписаны планируемые к размещению объекты. Однако генплан не содержит непосредственно регламентов, регулирующих застройку. Это документ, в котором обозначены перспективы развития Москвы.

Если вы скачаете правила землепользования и застройки Москвы на 2018 год, то увидите, что там отображены актуальные требования к размещению объектов и регламенты градостроения. Фактически, этот документ дает понять, каким образом можно использовать тот или иной участок в рамках городского поселения. Выделяются отдельные зоны, например, охраны (водоемов, природных объектов, линий связи и т.д.), военных объектов, приаэродромные территории, жилые зоны (последние разделяются на зоны многоквартирной застройки, зоны для индивидуального жилищного строительства и смешанные). Правила землепользования и застройки Москвы или района Московской области учитывают разрешенные виды использования земли, вводят ограничения на возведения капитальных объектов, максимальные размеры земельных участков, уровень обеспеченности инфраструктурой.

Разработку и изменение ПЗЗ Москвы курирует городская и окружные комиссии. Сначала проект подается в орган, уполномоченный в области градостроительного проектирования и архитектуры, а затем его передают в окружную комиссию и городскую комиссию. Если проект будет одобрен, назначаются публичные слушания. Протоколы направляются в органы исполнительной власти, которые подготавливают проект для представления Правительству Москвы. Последнее принимает решение о внесении изменений в ПЗЗ или отправке проекта на доработку.

Подать прошение об изменениях ПЗЗ территории могут органы исполнительной власти или местного самоуправления, а также физические и юридические лица. Причинами для исправления правил землепользования и застройки являются:

Несоответствие генеральному плану развития Москвы.
Неэффективное использование земельных участков или объектов капитального строительства.
Невозможность реализовать гражданами свои законные права и интересы.
Снижение стоимости земли или объектов капитального строительства из-за ПЗЗ.
Объективная необходимость изменить территориальные зоны или градостроительные регламенты.

Процедура внесения изменений в правила землепользования и застройки Москвы и Московской области достаточно длительная. Сначала вопрос в течение 30 дней рассматривается комиссией, затем проводятся слушания, после у органов исполнительной власти есть 30 дней на принятие решения.

Правила землепользования и застройки

Если у вас возникли вопросы относительно документов градостроительного зонирования, вы хотите разобраться, сможете ли сменить вид разрешенного использования земельного участка, вам необходимо внести изменения в ПЗЗ в Московской области или Москве, юристы RFI consult окажут профессиональную помощь.

Мы уверены, что сможем найти эффективное решение для каждого клиента, ведь у нас работают юристы с опытом от 5 лет. RFI consult на юридическом рынке Москвы с 1998 года — и колоссальный опыт позволяет улаживать даже сложные ситуации. Нашими постоянными клиентами являются крупные застройщики Москвы и Московской области.

Выберите RFI consult для решения вопросов с ПЗЗ в 2018 году — оцените наши преимущества:

Минимальные сроки. Мы начинаем работу над делом в день подписания договора, тщательно прорабатываем стратегию взаимодействия с государственными органами, грамотно собираем пакет документов. Это позволяет получать необходимые разрешения и добиваться принятия положительных решений с первого обращения.
Доверительные отношения с клиентами. Мы всегда объективно описываем перспективы, и если шансы на успех невелики, то предлагаем клиентам альтернативы. Наши юристы готовы в любой момент отчитаться о ходе дела. Доверьтесь высококвалифицированным юристам — и мы найдем оптимальный способ реализации ваших задач.
Доступная стоимость услуг. Мы удерживаем цены на конкурентном уровне, поэтому стоимость изменения ПЗЗ в Московской области или Москве в 2018 году у нас одна из самых низких. Запишитесь на консультацию к юристу — и он рассчитает ее для вашего объекта, а также подскажет, сколько времени нам потребуется, чтобы решить вашу проблему.

Написать комментарий

Информацию из ПЗЗ можно получить в виде выписки или ГПЗУ. Эти документы имею разное правовое и целевое значение. Выписка выдается любому заинтересованному лицу, в том числе не собственнику участка. Получить выписку можно в отношении сведений ПЗЗ, которые есть в открытом доступе. В частности, описание отдельных зон может охраняться режимом государственной тайны или персональных данных граждан.

Да. Можно.

По вопросам внесения изменений в ПЗЗ города Москвы обращайтесь в нашу компанию.

Часто задаваемые вопросы:

КАК УЗАКОНИТЬ ЧАСТНЫЙ ДОМ, ПОСТРОЕННЫЙ БЕЗ РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО?
МОЖНО ЛИ УВЕЛИЧИТЬ ПЛОЩАДЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА?
НУЖНО ЛИ РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ДОМА НА СОБСТВЕННОМ УЧАСТКЕ?
ЗЕМЛЯ В СОБСТВЕННОСТИ КАК ОФОРМИТЬ ПОСТРОЕННЫЙ ДОМ?
ДЕЙСТВУЕТ ЛИ ДАЧНАЯ АМНИСТИЯ НА ЗЕМЛЯХ ИЖС?
КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НУЖНЫ ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО?

Звоните, и мы будем рады ответить на Ваши вопросы.

Правила землепользования и застройки устанавливают правовой режим использования существующих и планируемых к формированию земельных участков в виде градостроительного регламента территории, который включает:

виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства
предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов
ранее установленные ограничения использования земельных участков и объектов.

На основании Генерального плана и Правил землепользования и застройки разрабатывается документация по планировке территории: проекты планировки территории, проекты межевания территории, градостроительные планы земельных участков.

Статья 30. Градостроительного кодекса РФ. Правила землепользования и застройки

Поскольку в большинстве случаев разрешённое использование участков в зоне «Ф» установлено до вступления в силу действующего классификатора видов разрешенного использования – часто принципиальное значение имеет установление соответствия ранее определенного разрешённого использования действующему классификатору.

Интерес правообладателя участка в разных ситуациях может быть противоположным:

установить максимальное количество основных видов по действующему классификатору для наиболее эффективного использования участка (под торговлю, офисы и т.д.);
свести количество видов к минимуму для снижения кадастровой стоимости.

Ещё одна проблема — изменение разрешённого использования участка в зоне сохраняемого землепользования, если ранее такое использование было установлено некорректно. Например – для участка промышленного предприятия были установлены в качестве основных видов торговля или размещение офисов (что влечёт необоснованный рост кадастровой стоимости). Либо же правообладатель решил отказаться от одного из обоснованно установленных видов по хозяйственным соображениям.

В таком случае, поскольку ранее установленные виды разрешённого использования являются аналогом «обычного» градостроительного регламента участка, то собственник вправе выбрать один или несколько из них, исключив остальные. Сужение ранее установленного разрешённого использования нельзя приравнивать к установлению новых видов. Но исключать необоснованно установленные ранее виды, возможно, потребуется в судебном порядке.

Сложнее ситуация в случае, когда верный вид разрешённого использования для участка ранее установлен не был. В таком случае предстоит обосновать в суде, что установление существующего разрешенного использования было изначально незаконным, в связи с чем оно должно быть изменено, несмотря на отнесение участка к зоне сохраняемого землепользования.

Создавать города-спутники, которые будут развиваться вместе со столицей и составлять с ней единую систему. В них будут действовать такие же, как и в Москве тарифы на жилищно-коммунальные услуги (ЖКХ), такая же система социального и медицинского обслуживания.

Одним из удачных примеров можно назвать город Зеленоград. Здесь население полностью обеспечено работой, отлично развита инфраструктура, весьма благоприятная экологическая обстановка. Создание городов-спутников поможет вывести за пределы МКАД государственные учреждения, равномерно распределив их по районам Подмосковья.

По прогнозам, в Москве к 2025 году должно было проживать 12 миллионов человек, однако число жителей уже сейчас достигло этой цифры. Прибавьте к этому еще 5,5 миллионов машин. Утвержденный в 2010 году Генплан застройки никак не предусматривал такое развитие, и не был скоординирован с властями Московской области, где в свою очередь, в те годы процветало бурное строительство, повлиявшее на миграцию.

Согласно последнему проекту землепользования, в 2020-2021 гг. планируется отменить строительство 20 млн. кв. м. жилья в тех районах, где это ухудшило бы транспортную ситуацию. Будет заметно сокращено строительство новой недвижимости в радиусе от 40 км за МКАД и более. В основном это вызвано проблемой с канализацией (с Москвы не подтянешь, а строить новые очистные сооружения нет смысла — некуда сбрасывать).

Вообще, вопрос коммуникаций и мусора, он наболевший и довольно острый в последние годы, и будет решаться после разрешения проблем с транспортом.

Планируется расширение мегаполиса на 21 муниципальное образование и 2 городских образования (Троицк, Щербинка), 19 сельских поселений, находящихся в Подольском, Ленинском, Наро-Фоминском районах, присоединить некоторые земли Красногорского и Одинцовского районов.

В ближайшие годы новыми районами Москвы станут следующие городские и сельские поселения:

Не утихают споры и касательно присоединения ближайших городов-спутников к Москве — многие жители уже считают себя москвичами, работая в столице и отправляя детей учиться в столичные детсады, школы и вузы. Пока что на повестке у властей этот вопрос не стоит, но учитывая, как быстро присоединили территории Новой Москвы — это вполне может случиться.

Правила землепользования и застройки в Москве

Рассмотрев все вышеизложенные факты можно с уверенностью сказать, что расширение границ столицы является вынужденной мерой, которая поможет решить множество проблем. Так, к примеру, присоединение юго-западных территорий обосновано решением транспортных, градостроительных и экологических проблем региона. Здесь очень низкая урбанизация, в то же время расположены многие важные инфраструктурные и стратегические объекты (аэропорт).

На присоединенных землях появится возможность расположить новый правительственный центр, столица будет заниматься решением городских вопросов, а новые территории получат необходимую современную инфраструктуру, избавятся от транспортных коллапсов, появятся новые рабочие места.

Грамотно реализовав проект по расширению Москвы, мегаполис будет разделен на исторический центр, деловую и образовательную зоны, оснащен современным транспортом. Для девелоперов и инвесторов появится возможность реализовывать самые смелые проекты, направленные на улучшение качества жизни всех проживающих в столице и Московской области.

Вы находитесь на сайте компании «Геодезия и кадастр». С 2003-го года мы предоставляем кадастровые услуги, подготавливаем межевые, технические планы, акты обследования и экспертные заключения в целях кадастрового учета и регистрации права. Вы всегда можете обратиться к нам за консультацией и разработкой алгоритма решения вашей задачи.

Устанавливается также новый уровень защиты от самовольной и точечной застройки. Каждый житель, заметив в своем районе новую стройку, сможет открыть документ и проверить, законна ли она. И если правилами разрешается строительство на участке здания максимальной высотой в 5 этажей, небоскреб здесь уже не воткнешь.

Важно отметить, что ПЗЗ обеспечит горожанам участие в принятие решений о любом строительстве в Москве. Согласно документу, ни один инвестор или застройщик не сможет начать новую стройку или изменить назначение участка без проведения публичных слушаний.

Главные принципы правил пользования застройки и землепользования заключаются в следующем:

Сохранение действующих характеристик застройки жилых кварталов. Реализация данного принципа обеспечивается тем, что в ПЗЗ отсутствуют другие виды разрешенного использования участков и корректируются характеристики застройки относительно имеющихся объектов.
Постепенное развитие промышленных зон, адаптация их под объекты инновационного производства.
Сохранение параметров ИЖС. Территории, предназначенные для индивидуальных жилых построек, всегда будут иметь адекватные характеристики (средняя плотность – не более 4-5 тысяч кв. м на 1 Га, предельная высота зданий – до 15 м и т.д.).
Сохранение и дальнейшее развитие природных территорий и объектов культурного наследия.
Контроль и установление ограничений по использованию земельных участков в пределах города.

О правилах землепользования и застройки города Москвы

Городское Кадастровое Бюро ведет максимально гибкую ценовую политику, поэтому стоимость изменений ПЗЗ рассчитывается индивидуально в каждом конкретном случае и зависит от таких факторов:

Регион или населенный пункт, к которому приписана территориальная зона и земельный участок.
Состав работ, планируемых к проведению в соответствии с новыми ПЗЗ.
Ожидаемые сроки получения Распоряжения о внесении изменений в Правила землепользования.
Количество побочных мероприятий, проводимых в процессе получения Распоряжения.

Наименование услуги	Стоимость, руб.	Срок выполнения
Внесение изменений в ПЗЗ	индивидуально	индивидуально

К нам часто обращаются со следующими вопросами:

Вопрос: Может ли администрация отказать в изменении ПЗЗ?

Ответ: Да, органы местного самоуправления могут мотивированно отказать в запросе на внесение изменений в Правила землепользования и застройки. Как правило, это происходит в случае слабой проработанности предоставляемых в комиссию обоснований.
Вопрос: В результате применения ПЗЗ уменьшилась стоимость моего земельного участка. Является ли данный факт основанием для внесения изменений в ПЗЗ в части изменения территориальной зоны участка?

Ответ: Да. С таким предложением может выступить как физическое, так и юридическое лицо, права которого были нарушены.
Вопрос: Сколько времени занимает вся процедура?

Ответ: Каждая ситуация индивидуальна: невозможно назвать точные сроки (равно как и цену) сотрудничества, не владея основными деталями. Позвоните или напишите нам для консультации.

Несмотря на законный статус любых утвержденных требований Правил землепользования и застройки, их исполнение на деле может оказаться затруднительным или и вовсе невозможным. В таком случае появляется необходимость внесения изменений в ПЗЗ с учетом изменившихся обстоятельств. Причин, по которым старые требования Правил землепользования становятся недействительными, может быть много. В их числе:

Допустимые меры пользования земельным участком противоречат изменившимся правилам пользования территориальной зоной, к которой участок приписан.
ПЗЗ препятствует или не допускает возможность строительства одного или нескольких новых объектов.
Изменения, внесенные в проекты межевания территорий, противоречат Правилам землепользования и застройки участка, расположенного в пределах этих территорий.
Потребности владельца земельного участка предусматривают необходимость расширения перечня допустимых видов его использования.
Препятствия для инвестиционной деятельности, возникшие из-за действующих регламентов территориальной зоны, к которой принадлежит ЗУ, или соседних территорий.

Внесению правок в ПЗЗ предшествует предварительное проведение градостроительного аудита земельного участка. На основании его результатов можно будет сделать выводы о возможности реализации нового строительного проекта или необходимости изменения действующего документа.

Внесение изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) Москвы и Московской области следует инициировать при содействии сотрудников местных органов самоуправления. Также рекомендуем обратиться к опытным специалистам нашей компании – мы оказываем помощь в данном вопросе в виде консультаций и проведения градостроительного аудита. Дальнейшие действия, направленные на корректировку действующих ПЗЗ, могут различаться в зависимости от региона проведения.

Следует учитывать, что по итогам аудита органы самоуправления имеют право отказать в запросе на изменение ПЗЗ. Чтобы склонить их в свою пользу, следует заранее обдумать соответствующий формат подачи результатов градостроительного аудита. Решение этой проблемы также лучше доверить команде наших специалистов.

Сегодня действующие ПЗЗ столицы опираются на Постановления Правительства Москвы от 28.03.2017 №120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы». Реализация любых строительных проектов в границах столицы происходит в строгом соответствии с упомянутым документом. Возможность и сам порядок внесения изменений в ПЗЗ Москвы регламентируются Постановлением Правительства Москвы №457-ПП от 17.05.2018.

В первую очередь, требуется привлечение инженеров для проведения градостроительного аудита, в чем вам помогут специалисты Городского Кадастрового Бюро. Общая процедура со всеми этапами выглядит следующим образом:

Основным органом исполнительной власти, отвечающим за регулирование правил землепользования в Подмосковье, является ГУАГ МО (Главное управление архитектуры и градостроения Московской области). Процедура внесения изменений в ПЗЗ в данном случае выглядит следующим образом:

Разработка обосновывающей документации, включающей в себя подробные планы будущей застройки земельного участка для доказательства необходимости правок действующих Правил землепользования.
Подача письменного заявления в Комиссию при ГУАГ МО о внесении изменений в ПЗЗ.
Сопровождение обосновывающих материалов во время их рассмотрения соответствующими органами самоуправления. Сюда входят публичные слушания, МВК и организация Градсовета Московской области.
Получение Распоряжения об утверждении внесения изменений в ПЗЗ МО и ГПЗУ с Параметрами разрешенного строительства.

Фото 399

597

Видео 14142

10622

Правила землепользования и застройки города Москва

Добавить комментарий Отменить ответ